※ 引述《yunsuk011 (我爱安室女神)》之铭言： : 我们家有一栋自己盖的房子 : 但是土地不是我们的...... : 从以前曾祖父时代就一直跟地主租赁土地直到现在 : 民国20.30年的地租很便宜......(一块地租金才几公斤的米) : 当初爷爷本来想买房子在别的地方, : 但是不晓得为什麽,曾祖父很喜欢这块地,租金也便宜... : 曾祖父一直很坚持要租这块地,因为爷爷的孝心,就顺从曾祖父的意见 : 在这块地上盖一栋房子.... : 万万没想到,老地主利用一个名义 (比如说..XXX集团之类的) : 来表示这是"XXX名义的地"老地主成为名义的代理人 : 而契约也改成跟"XXX名义"承租土地.... : 任意调涨地租... : 使得地租一年一年的涨,越涨越贵... : 在我很小的时候,附近有很多邻居,但情况跟我们差不多 : 爷爷曾经跟邻居们联合起来跟地主打官司..... : 都是失败....... : 慢慢的,很多邻居因为缴不出租金...一个一个都搬走了... : 家里地点不算是市中心,不发达... : 因为官司打不过地主,只能眼睁睁看着租金一年一年的涨...... : 以前常看着年纪大的爷爷眉头深锁.... : 我好难过~~~~~~T____T : 这栋房子是爷爷跟奶奶辛苦一辈子的心血........ : 从小家里不是很富裕,爷爷跟奶奶每天天未亮就出门卖冰,中午到市场卖布.... : 卖到晚上很晚才回来..... : 每天都从很远很远的地方推着车走路到市场.... : 好不容易,爷爷手边有一些积蓄,就盖了这栋房子... : 里面的一点一滴都是爷爷亲手设计的....... : 很舍不得放弃这间房子......... : 我们家的经济不是很好,只有妈妈在赚钱,又要供我跟弟弟念书.. : 又要照顾爷爷跟奶奶(他们身体不好 都生病了) : 每年爷爷跟妈妈到了年底就要担心地租....因为钱不知道从哪里来.... : 租金一年一年的贵..贵到几乎无法负荷...... : 现在房子是妈妈继承,由於合约书上之前是爷爷的名字 : 之前妈妈要缴地租时 想跟老代理人的下一代更改继承人的名字 : 但是他们不让妈妈改..... : 而爷爷生前缴地租给老代理人时,都有在支票上注明"禁止转让背书"字眼.. : (之前都是汇到"XXX名义"的户头,不是代理人的私人户头) : 但是现在他们不让妈妈在支票上注明"禁止转让背书" : 而改由汇款到现今的"XXX名义"老代理人下一代的私人户头.... : 因为它们说如果把钱汇到"XXX名义"用禁止转让背书他们无法领钱 : 所以请妈妈改汇老代理人下一代的私人户头....不要注明"禁止转让背书" : 又跟契约上的甲方名称不同~~~ : 这样的情形,以後如果有法律上的纠纷,是不是很危险??? : 我们没有雄厚的人脉,也没有认识这方面相关知识的人........ : 我们不知道该问谁??? : 也不知道该怎麽去解决........ : 恳请版上所有懂法律的好心人 给我们一个意见及方法.... : 这间房子对我们来说... : 真的很重要... : 我们不能眼睁睁看着这间房子在我们这一代中消失........ : 以下简要回答 1.关於地租部分 按土地法第97条之规定,租金不得超过公告地价的10%,所以你可以去 算算看,他收的租金有没有超过上限. 又依民法第425之1条规定,地租的数额当事人协议不成时,得请求法院 定之,也就是你不用完全依他的喊价缴租金,你们觉得地租涨的不合理 的时候,可以跟他协议,如果协议不成,可以向法院声请,请求法院判决 合理之租金.当然你们可以去收集附近区域收取租金的金额,也就是所 谓的一般行情,来判断他们收的合不合理,并以此向法院请求合理租金 之判决. 2.关於地租缴纳的对象和方式 这部分我觉得有很多问题可能需要进一步厘清 (1)首先是关於租金缴纳的对象,以前是老代理人,这部分就我的推测, 你们所租的地方应该是属於某祭祀公业,也就是有很多後代子孙共 有,然後交由特定人管理的土地产业,所以才会有"xx集团"的名义, 所以你们必须先查明,这些土地究竟是登记在谁的名下,如果是登记 在"xx集团"的名下,那我劝你们不要汇入私人户头,因为他可能只是 其中一个共有人而已,这样你们所缴的租金,就只流入特定共有人的 私人户头,以後其他共有人追究起来可能会有问题. (2)另外关於合约,我的建议是请你母亲在查到该笔土地究竟是登记在谁 名下後,向该所有人或代理人,以你母亲的名义订立一份新契约,这样 才能简化并确定法律关系,因为毕竟上一代的人订约的内容和法律关 系,後一代的人并不是很了解,所以我认为这样做是有必要的. (3)再来关於租金的给付方式,我认为还是要先查明谁才是土地真正的所 有人,再协议租金怎麽给.再未查明之前,你们所开立的票据,应该还是 必须注明禁止背书转让,这个步骤很重要,因为该票据流出去,所可能 产生的问题不是你们所能想像的,其风险包括被变造伪造或流入不法集 团手中(这种情况司法实务上很常见),最後衰的是你们,还要上法院请 律师等等,而且在不清楚土地所有人的情况下,还是要先注明禁止背书 转让,反正真正有权处理的人自然可以拿到钱,他们拿不到,可能就是 非真正权利人.何况依照以前契约就是这样做,所以并没有什麽不妥, 对方如果有问题,你母亲刚好可以顺水推舟,要求订立新的契约. 3.最後一些建议 其实这种房子问题很多,不太建议继续保有该屋,应该想办法卖出去(提醒 一下地主有优先承购权喔),不过这种房子不太好卖... 虽然有很多这房子回忆没错,但是你总不会希望以後你子孙,都在为这种事 情烦恼吧!!!再者如果租金很贵,倒不如去买新的房子,用缴地租的前去付每 月的贷款,这样不但可以拥有自己的地和房子,也不用让别人赚租金. 这种无地权的房屋,法律问题真的很多,请你母亲衡量一下吧. --

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