※ 引述《snda (小蠶瑜)》之銘言： : 房東好像是欠中國信託吧... : 之前就常常收到中國信託的催債通知， : 前天管理員來按門鈴， : 說法院的人要來貼查封條， : 我順便問了一下那個貼條的小姐， : 就算租約還沒到也要搬走嗎？ : 她回答說：是，所以如果有需要搬走的話，會提早通知。 : 我們的租約到98年5月的說... : 現在才剛要滿一年而已， : 如果他們法拍的話， : 我們是不是真的就要提前搬走啊...？ : 怎麼辦><這樣太不公平了吧～ : 意思是我們的租約在他們面前是無效的嗎？ 補充說明： 如銀行已先行於房地上設定抵押權，嗣後房東再予出租情形，執行法院係命鑑定人就未出 租之價額與有出租之價額，分別估定。且查封時，拍賣之房屋為第三人占有，依法不能點 交者，應於拍賣不動產公告上詳載其占有之原因及依法不能點交之事由。而法院核定拍賣 最低價額前，亦應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參 考。因此，民法第八百六十六條第一項、第二項固然規定：「不動產所有人設定抵押權後 ，於同一不動產上，得……成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押 權人實行抵押權受有影響者，法院得……終止該租賃關係後拍賣之。」惟須於不動產經拍 賣而無人應買或應買人所出最高價未達拍賣最低價額，復無到場之債權人於拍賣期日終結 前聲明願承受者，始得謂之「抵押權人實行抵押權受有影響者」，非謂凡有房東於設定不 動產抵押權負擔後，將房屋出租，在遭銀行聲請強制執行時，房客之租賃關係必然會受到 終止之影響（當然房東是否要依租賃契約之債務不履行，對房客負損害賠償責任，係另一 問題）。而在法院實務上，亦應注意此種於抵押權設定後合法出租之情事，在核定拍賣最 低價額時，應一併考量是否會影響抵押權人實行抵押權之結果，已如前述，否則對善意之 承租人（一般均屬經濟上弱者）在訂立租賃契約時，除了須注意出租人是否確係房屋所有 權人等外，尚須了解租賃標的物有無前已設定抵押權，雖然抵押權之設定，可於土地及建 築改良物登記簿謄本上調閱得知，但對於土地或建築物設定抵押權後，抵押人於土地上營 造建築物或於原建築物再行擴建或增建者，如認為係抵押物之從物，或因添附而成為抵押 物之一部者，或認為非屬從物及抵押物之一部者，承租人不一定皆得從資料調閱得知，法 院均係拍賣或一併拍賣之，只是抵押權人對後者就營造、擴建或增建部分無優先受償之權 而已，顯然承租人不見得均有此能力注意及之，法律似有保護不周之疏漏。 個人謹就前幾位大大所提租賃契約有可能受影響部分，補充說明如上。 --

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