作者chct (CH)
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標題Re: [租賃] 租屋合約期限未滿 因房東負債而被查封
時間Fri Mar 7 10:12:57 2008
※ 引述《snda (小蠶瑜)》之銘言:
: 房東好像是欠中國信託吧...
: 之前就常常收到中國信託的催債通知,
: 前天管理員來按門鈴,
: 說法院的人要來貼查封條,
: 我順便問了一下那個貼條的小姐,
: 就算租約還沒到也要搬走嗎?
: 她回答說:是,所以如果有需要搬走的話,會提早通知。
: 我們的租約到98年5月的說...
: 現在才剛要滿一年而已,
: 如果他們法拍的話,
: 我們是不是真的就要提前搬走啊...?
: 怎麼辦><這樣太不公平了吧~
: 意思是我們的租約在他們面前是無效的嗎?
補充說明:
如銀行已先行於房地上設定抵押權,嗣後房東再予出租情形,執行法院係命鑑定人就未出
租之價額與有出租之價額,分別估定。且查封時,拍賣之房屋為第三人占有,依法不能點
交者,應於拍賣不動產公告上詳載其占有之原因及依法不能點交之事由。而法院核定拍賣
最低價額前,亦應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見,俾作為核定拍賣最低價額之參
考。因此,民法第八百六十六條第一項、第二項固然規定:「不動產所有人設定抵押權後
,於同一不動產上,得……成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形,抵押
權人實行抵押權受有影響者,法院得……終止該租賃關係後拍賣之。」惟須於不動產經拍
賣而無人應買或應買人所出最高價未達拍賣最低價額,復無到場之債權人於拍賣期日終結
前聲明願承受者,始得謂之「抵押權人實行抵押權受有影響者」,非謂凡有房東於設定不
動產抵押權負擔後,將房屋出租,在遭銀行聲請強制執行時,房客之租賃關係必然會受到
終止之影響(當然房東是否要依租賃契約之債務不履行,對房客負損害賠償責任,係另一
問題)。而在法院實務上,亦應注意此種於抵押權設定後合法出租之情事,在核定拍賣最
低價額時,應一併考量是否會影響抵押權人實行抵押權之結果,已如前述,否則對善意之
承租人(一般均屬經濟上弱者)在訂立租賃契約時,除了須注意出租人是否確係房屋所有
權人等外,尚須了解租賃標的物有無前已設定抵押權,雖然抵押權之設定,可於土地及建
築改良物登記簿謄本上調閱得知,但對於土地或建築物設定抵押權後,抵押人於土地上營
造建築物或於原建築物再行擴建或增建者,如認為係抵押物之從物,或因添附而成為抵押
物之一部者,或認為非屬從物及抵押物之一部者,承租人不一定皆得從資料調閱得知,法
院均係拍賣或一併拍賣之,只是抵押權人對後者就營造、擴建或增建部分無優先受償之權
而已,顯然承租人不見得均有此能力注意及之,法律似有保護不周之疏漏。
個人謹就前幾位大大所提租賃契約有可能受影響部分,補充說明如上。
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◆ From: 210.69.124.29
1F:推 snda:嗯...謝謝你這麼費心解答...絕望啊!!!! 03/08 09:32