※ 引述《snda (小蚕瑜)》之铭言： : 房东好像是欠中国信托吧... : 之前就常常收到中国信托的催债通知， : 前天管理员来按门铃， : 说法院的人要来贴查封条， : 我顺便问了一下那个贴条的小姐， : 就算租约还没到也要搬走吗？ : 她回答说：是，所以如果有需要搬走的话，会提早通知。 : 我们的租约到98年5月的说... : 现在才刚要满一年而已， : 如果他们法拍的话， : 我们是不是真的就要提前搬走啊...？ : 怎麽办><这样太不公平了吧～ : 意思是我们的租约在他们面前是无效的吗？ 补充说明： 如银行已先行於房地上设定抵押权，嗣後房东再予出租情形，执行法院系命监定人就未出 租之价额与有出租之价额，分别估定。且查封时，拍卖之房屋为第三人占有，依法不能点 交者，应於拍卖不动产公告上详载其占有之原因及依法不能点交之事由。而法院核定拍卖 最低价额前，亦应使债权人、债务人就监定价格表示意见，俾作为核定拍卖最低价额之参 考。因此，民法第八百六十六条第一项、第二项固然规定：「不动产所有人设定抵押权後 ，於同一不动产上，得……成立租赁关系。但其抵押权不因此而受影响。前项情形，抵押 权人实行抵押权受有影响者，法院得……终止该租赁关系後拍卖之。」惟须於不动产经拍 卖而无人应买或应买人所出最高价未达拍卖最低价额，复无到场之债权人於拍卖期日终结 前声明愿承受者，始得谓之「抵押权人实行抵押权受有影响者」，非谓凡有房东於设定不 动产抵押权负担後，将房屋出租，在遭银行声请强制执行时，房客之租赁关系必然会受到 终止之影响（当然房东是否要依租赁契约之债务不履行，对房客负损害赔偿责任，系另一 问题）。而在法院实务上，亦应注意此种於抵押权设定後合法出租之情事，在核定拍卖最 低价额时，应一并考量是否会影响抵押权人实行抵押权之结果，已如前述，否则对善意之 承租人（一般均属经济上弱者）在订立租赁契约时，除了须注意出租人是否确系房屋所有 权人等外，尚须了解租赁标的物有无前已设定抵押权，虽然抵押权之设定，可於土地及建 筑改良物登记簿誊本上调阅得知，但对於土地或建筑物设定抵押权後，抵押人於土地上营 造建筑物或於原建筑物再行扩建或增建者，如认为系抵押物之从物，或因添附而成为抵押 物之一部者，或认为非属从物及抵押物之一部者，承租人不一定皆得从资料调阅得知，法 院均系拍卖或一并拍卖之，只是抵押权人对後者就营造、扩建或增建部分无优先受偿之权 而已，显然承租人不见得均有此能力注意及之，法律似有保护不周之疏漏。 个人谨就前几位大大所提租赁契约有可能受影响部分，补充说明如上。 --

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