作者chct (CH)
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标题Re: [租赁] 租屋合约期限未满 因房东负债而被查封
时间Fri Mar 7 10:12:57 2008
※ 引述《snda (小蚕瑜)》之铭言:
: 房东好像是欠中国信托吧...
: 之前就常常收到中国信托的催债通知,
: 前天管理员来按门铃,
: 说法院的人要来贴查封条,
: 我顺便问了一下那个贴条的小姐,
: 就算租约还没到也要搬走吗?
: 她回答说:是,所以如果有需要搬走的话,会提早通知。
: 我们的租约到98年5月的说...
: 现在才刚要满一年而已,
: 如果他们法拍的话,
: 我们是不是真的就要提前搬走啊...?
: 怎麽办><这样太不公平了吧~
: 意思是我们的租约在他们面前是无效的吗?
补充说明:
如银行已先行於房地上设定抵押权,嗣後房东再予出租情形,执行法院系命监定人就未出
租之价额与有出租之价额,分别估定。且查封时,拍卖之房屋为第三人占有,依法不能点
交者,应於拍卖不动产公告上详载其占有之原因及依法不能点交之事由。而法院核定拍卖
最低价额前,亦应使债权人、债务人就监定价格表示意见,俾作为核定拍卖最低价额之参
考。因此,民法第八百六十六条第一项、第二项固然规定:「不动产所有人设定抵押权後
,於同一不动产上,得……成立租赁关系。但其抵押权不因此而受影响。前项情形,抵押
权人实行抵押权受有影响者,法院得……终止该租赁关系後拍卖之。」惟须於不动产经拍
卖而无人应买或应买人所出最高价未达拍卖最低价额,复无到场之债权人於拍卖期日终结
前声明愿承受者,始得谓之「抵押权人实行抵押权受有影响者」,非谓凡有房东於设定不
动产抵押权负担後,将房屋出租,在遭银行声请强制执行时,房客之租赁关系必然会受到
终止之影响(当然房东是否要依租赁契约之债务不履行,对房客负损害赔偿责任,系另一
问题)。而在法院实务上,亦应注意此种於抵押权设定後合法出租之情事,在核定拍卖最
低价额时,应一并考量是否会影响抵押权人实行抵押权之结果,已如前述,否则对善意之
承租人(一般均属经济上弱者)在订立租赁契约时,除了须注意出租人是否确系房屋所有
权人等外,尚须了解租赁标的物有无前已设定抵押权,虽然抵押权之设定,可於土地及建
筑改良物登记簿誊本上调阅得知,但对於土地或建筑物设定抵押权後,抵押人於土地上营
造建筑物或於原建筑物再行扩建或增建者,如认为系抵押物之从物,或因添附而成为抵押
物之一部者,或认为非属从物及抵押物之一部者,承租人不一定皆得从资料调阅得知,法
院均系拍卖或一并拍卖之,只是抵押权人对後者就营造、扩建或增建部分无优先受偿之权
而已,显然承租人不见得均有此能力注意及之,法律似有保护不周之疏漏。
个人谨就前几位大大所提租赁契约有可能受影响部分,补充说明如上。
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◆ From: 210.69.124.29
1F:推 snda:嗯...谢谢你这麽费心解答...绝望啊!!!! 03/08 09:32