作者viertel (do must-do fast)
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標題RE: [請益] 公寓大廈-5樓外牆滲水-我家4樓內牆溼透
時間Wed Mar 14 22:59:31 2007
交代一下前兩天我提出的問題
有板友推文如下：
1F：推 dnoteb:我想..你應該再看清楚一點...第七條說的是.不可以約定專有 03/13 08:52
2F：→ dnoteb:也就是說.外牆是不是公同共有..不是看本條.. 03/13 08:52
3F：→ dnoteb:第七條只告訴我們..外牆可以成為約定專有.. 03/13 08:53
4F：→ dnoteb:所以..在外牆懸掛廣告..每一層樓的住戶都可以主張不當得利 03/13 08:54
5F：→ dnoteb:至於為何外牆是共有..這是用解釋出來的..第三條第四款 03/13 08:55
6F：推 JackeyChen:三樓第三句話是要說"約定專用"吧... 03/13 16:25
7F：推 dnoteb:您真內行... 03/13 17:30
根據d版友和J版友的見解，外牆可以約定專用，
但基本上依公寓大廈管理條例第三條第四款的定義可以推導出外牆屬於「共有部分」。
茲引該款條文如下：「
四、共用部分：
指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」
J版友另外還找到一個判決，並提出下列主張：
: ========
: 臺灣高雄地方法院民事判決 八十四年度訴字第一九○一號
: ............
: 查本件系爭漆繪之牆壁固屬位於系爭公寓大廈之邊間，有照片二張附卷可稽，
: 惟該邊間之牆壁兼有承重之作用，堪認承重牆壁，再者，參以區分所有建築物
: 之專有部分與共同部分間之界線如何劃分，一般交易習慣均以牆壁之中心線為
: 區分標準。準此，則系爭漆繪廣告之牆面係屬公寓大廈之共用部分而非專有部
: 分，應堪認定。
: ............
: ========
: 準此，原苦主的案例事實應該是回到公寓大廈管理條例第10條2項決定吧??
: "共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員
: 會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比
: 例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由
: 該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
: 者，從其規定。"
再加上推文所說的第十一條：「
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」
綜合上述得到的結論是：
如果原PO所居住的公寓大樓沒有特別就外牆的部分做出約定的話，原PO應該可以依
公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條規定，請公寓大廈的管理負責人或管委
會出面協調。不過照原PO的描述，我猜想可能是小公寓，沒有特別設管理人或管委
會吧？真是這樣的話，那就要照第十條的規定去開區分所有權人會議才能解決了...
以上，感謝兩位版友的指教。
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