作者houkoferng (我要成為石~油~王~!!!!!!)
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標題Re: [分享] 日本年輕一代——不願做房奴的人們
時間Thu Jul 4 17:51:31 2013
只談市場面
台灣地區的困境只有兩個
1.雙北地區的素地不足，約略與東京都相當面積是2200平方公里，不過差別在
東京都是沖積平原，雙北基本上是環繞盆地的各個區塊的集合體，所以有效建地
的面積差很多。
2.經濟集中，坦白說一個人口2300萬，面積3萬多平方公里的經濟體要怎麼樣雙核心
其實我也蠻好奇的，也就是實際上做不到的事情我們就打住吧。所以事實就是，
就業人口往北部特別是雙北地區集中。
結果就是雙北地區基本上居住了超過台灣地區30%的人口，然後要去分一個
土地只有台灣總面積10%不到的地方。
從總體面就可以知道，知道為什麼雙北市的房價下不來了吧
回到公共政策面，本來正常的方法應該是兩股力量企圖去疏散
1.疏散人口到外縣市，比方說桃園、宜蘭，目前有在進行中，但速度緩慢
2.更新城區，增加土地使用價值，也就是都更新。
但是很遺憾的，第二股力量因故被堵住了，所以只有第一股力量算在動。
缺乏第二股力量的結果就是，在雙北地區素地稀缺的情況下，為了土地的最佳利用
話當然就是蓋售價最高的建物。理所當然的新成屋就會是豪宅。
中古建物因為無法都更的狀況下，乘著需求面上的環境不斷翻高
坦白說，從整體的架構來看，其實不要說房地產過熱，根本連肥皂水都沒有。
出了雙北市，價格少不只一半.....重點還是在雙北市的居住供給嚴重不足
※ 引述《kkamn (yy)》之銘言：
: 有樂趣。
: 日本是我們的借鏡，不過房市的泡泡到底要不要破? 活著不是來當房貸的奴隸的= =
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houkoferng
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◆ From: 59.124.81.45
1F：→ blc:問題：根本來肥皂水 是什麼？ 07/05 13:12
sorry錯字，是根本連肥皂水都沒有~
2F：→ blc:話說，雙北的房地產市場規模似乎沒有上限吶。 07/05 13:15
主要還是供需失衡，只要缺口拉大，上限看起來就越大
3F：→ blc:為了增加供給，又不能徵空地稅增加購屋成本，那只好把養地 07/05 13:19
如果徵空地稅可以有效，是最好但實際上雙北縣再沒多少空地了
除非你想在山上蓋房子，雙北有一個地理環境的限制
4F：→ blc:公司負責人都抓去關，當作外部成本好了。 07/05 13:21
5F：→ valepiy:用什麼名義抓去關????? 07/05 14:38
6F：推 vesting:用不愛台灣罪抓去關 07/05 21:50
7F：推 reinherd:我贊同你的用地有限的理論,但是我有一個想法.就是何謂"豪 07/06 06:22
8F：→ reinherd:宅",因為我以前在美國念碩士時,本地台灣學生租的公寓以 07/06 06:22
9F：→ reinherd:雙北標準來看都是超級豪宅(有高檔健身房 撞球間 交誼廳 07/06 06:23
10F：→ reinherd:和游泳池).但是價格上卻沒有台北"豪". 07/06 06:24
11F：→ reinherd:而現在雙北一個問題是,這些所謂的"豪宅",就算是台北土地 07/06 06:24
12F：→ reinherd:面積有限 還是有出售的困難.我台灣家在新店,上次回台灣 07/06 06:25
13F：→ reinherd:附近新蓋公寓幾乎晚上幾乎都沒點燈.所以我猜也賣不出去. 07/06 06:26
14F：→ reinherd:有趣的是 明明大家都認為需求>>供給,實際上供給賣不出去 07/06 06:27
這樣說好了，其實新北市有不少地主保留戶。
因為地主不缺錢，所以壓著慢慢放，最近跟個雙和的房仲聊天
他說地主保留戶，手上有十個單位他一年只放一個單位
你也拿他沒皮條
15F：→ blc:就右派的想法，有人出錢買就是需求，有沒有人住不重要。 07/06 08:48
這個定論下的太武斷，甚麼樣叫做居住呢?
現在有最少200萬以上的台灣人長期在國外，在本國置產放著也是一個
需求。人家不願意賣也是人家的財產權~
為什麼要從結構看，就是因為比較天然地理環境、經濟結構之後才可以知道
真正影響力大的點在哪，而不是流於政治的意識形態討論。
其實之前也有人提過，雙北市大約還有200多平方公里的被限制使用的農地可以
釋出來當作建地，增加雙北地區的土地供給，但實際上現在的法規無法讓地方
政府這樣行。所以如果天然環境、經濟結構跟法規無法配合，雙北的房市
永遠就只有【漲多少、漲多快】的議題，沒有下跌的議題。
除非大屯山火山爆發
16F：→ caseypie:增加房屋稅呢？ 07/06 18:12
這是可以考慮的方向，不過要考慮國內的自有住宅比率
怕的是民意接受度不高，或著就是大家把房子分給家族中的人頭
17F：→ caseypie:我想民意是主要問題沒錯 07/06 19:01
18F：→ blc:感謝houkoferng大印證我的說法。 07/06 20:28
地主慢慢拉著賣的原因就是因為供給不足，如果需求不足根本會急賣
為什麼?理由也很簡單~
印證個甚麼? 印證你的假設是錯的
※ 編輯: houkoferng 來自: 111.250.126.192 (07/06 21:21)
19F：→ reinherd:我懂你的意思 反正持有沒有成本,所以有土地或資本者(例如 07/07 00:06
20F：→ reinherd:地主)就乾脆採用囤積手法來囤積房屋控制價格不往下掉 07/07 00:06
21F：→ reinherd:所以我家附近的大樓晚上燈是關的很可能是不想賣 07/07 00:07
22F：→ reinherd:家族中的人頭數量也有限,尤其是戰前出生者都快凋零光了 07/07 00:08
23F：→ reinherd:家族的年輕成年人數量又有限.我認為增加非自用住宅稅是 07/07 00:09
24F：→ reinherd:可行的抑制囤積手段.(這根本是民生必需品的屯積居奇) 07/07 00:09
25F：→ reinherd:新店過去就是大量農地,結果過去幾年慢慢變成建地.但是 07/07 00:10
26F：→ reinherd:卻還是漲得多漲得快.所以我一直好奇這個問題. 07/07 00:11
27F：→ reinherd:抓去關-->不知道這樣算不算price-fixing~~笑 07/07 00:12
28F：→ vesting:1. 安坑雖然也算在新店區裡 可是房價跟過河的新店差三倍 07/07 00:29
29F：→ vesting:2. 大坪林到七張到碧潭 本來的空地不多 就裕隆城跟中央里 07/07 00:29
30F：→ vesting: 不過咧,適合的住宅區用地早就被收購 且因為地方派系惡鬥 07/07 00:30
31F：→ vesting: 只要換個派系主導(新店)市政 另一方的開發就遙遙無期 07/07 00:31
32F：→ vesting: 這部分安坑曲尺跟過了河的中央里裕隆城等等都有這種情況 07/07 00:32
33F：→ caseypie:非自用住宅稅很容易就用人頭擋掉了.....有限但還是夠用的 07/07 11:54
34F：→ caseypie:全面增加房屋稅才是解法，不過照眾人皆死我獨爽的邏輯... 07/07 11:56
35F：→ vesting:哈哈,眾人皆死?到底是首購族多?還是既有房屋的人多? 07/07 23:10
36F：→ blc:話說我似乎不知不覺做出h大才看得出來的假設，請h大指點一下。 07/08 00:00
37F：→ caseypie:沒錯阿，別人房價高漲民不聊生都是政府的錯 07/08 04:22
38F：→ caseypie:不過政府要是努力打房卻打到我手上的房那一樣是政府大錯 07/08 04:23
39F：推 vesting:房價漲到民不聊生!??? 外人喊燒哦 說房租漲才差不多吧 07/09 00:56
40F：→ vesting:真不知道大家平常買東西是不是把房契地契帶出去剪角的啊? 07/09 00:57
41F：→ blc:h大印證了我「有錢買就是有需求，有沒有人住不重要」的論點 07/09 13:46
42F：→ supa64:如果你能了解5000現金放銀行無效粿希望你投資其他產品, 07/10 14:03
43F：→ supa64:就可以理解為何很多人會買高單價房地產產品 07/10 14:03