※ 引述《LORDJACK (文亞南)》之銘言： : 那得看看誰沒有在繳房貸 : 1. 老人, 擁有年輕時買得或繼承而得的房子 : 2. 年輕到不用去買房的人, 比如說小孩或學生 : 那中壯年卻時就不用花自己薪資的超過六成在投資房子上面 : 房價問題對民眾的重要性自然就會下降 <<<<中略>>>> : 整體全台灣來說, 房屋是供過於求的 : 講個共產黨的說法, 糧食生產是夠大家吃的 : 此時的高房價, 在經濟上的作用只有促進房屋供給的作用而已 : 繼續把泡沫弄大也不行, 把泡沫一口氣戳破了也不行 : 此時的政府, 正是考驗是否會把台灣帶入如日本般的長期衰退的關鍵期 : 甚至現在只要每多一個人買房 : 就少了一個人在未來的三十年中消費支出 : 其實這是很嚴肅的課題 : 不要當作簡單的問題輕鬆解了 這兩段話，讓我開始不知社會住宅到底是什麼目的。 以下有人將需求一刀二分，自住需求與投機需求， 我想還有一個就是「投資」動機，這與投機並不相同。 這麼說好了，房地產是「實物」資產，與貨幣、股票、債券等資產不同， 實物資產的目的在於「保值」，但是持有貨幣、股票、債券卻非如此， 我想社會住宅，並非是拿來對付投機或投資的需求的， 而是針對自住需求而言。 另外，請原諒我犯了職業病，我認為沒有什麼真假性的需求， 一個最基本的想法，我持有股票是否也有真假性需求呢？ 我持有外幣或本國幣或相當於貨幣的債信工具等貨幣資產，有真假性需求？ 一般而言，如果我持有房屋不自住，拿來放著或租給別人， 甚至不斷的購進房屋拿來做保值之用，那是真需求還是假需求呢？ 持有房屋的需求動機很多，包含投機與投資，但是這是無法避免的， 尤其是在中國文化下，後者在仍是上一代保持經濟的現在更是無法避免， 以s大的說法：有土斯有財，這是投資，哪能稱做投機？ 我不喜歡不精確、會令人產生誤解的字眼， 有時學者或有筆誤，或有被學生訛傳， 但是據我所知，經濟學講投資與投機是不同的。 因此，請先搞清楚對方的用詞。 至於兩者有什麼不同，老話一句，真有心研究自己看書學去。 : 推 larusa:供給大過實際需求(住) 但因為有假性需求(投資) 所以房價會 12/14 14:28 : → larusa:持續上揚 所以如果回歸房屋的本質(住) 至少要維持房價呈現 12/14 14:29 : → larusa:溫和上漲 才不會讓有住的需求的消費者買不起房屋 12/14 14:30 : → LORDJACK:是否供過於求, 看租金的走勢就知道 12/14 15:59 : → LORDJACK:每個人都有地方住的, 差別只在租跟買, 跟共產黨一樣國家 12/14 16:00 : → LORDJACK:全部徵收再分配, 房屋鐵定有多. 這是供過於求的真相 12/14 16:01 : → LORDJACK:租金向下走 房價卻向上走, 這不是正常現象 12/14 16:05 : → LORDJACK:僅僅是對房屋有住的需求, 沒有理財的需求, 那租金應該會 12/14 16:33 : → LORDJACK:上升, 你真的需要住台北又買不起, 那用租的就好 12/14 16:34 如上段所言，「社會住宅」這個概念，是很簡單的， 但是做起來困難重重，尤其在台灣更是困難， 私有制國家中，人們靠自己的祖先機業與自己勞務賺得的錢， 買來房子、黃金、土地等，享受豪華奢侈的生活，有何不可？ 不要再提共產黨，這三個字不如「祖國」二字可以抵上千萬字， 馬克思的資本論多少人讀過，在這裡妄談非議， 他自己在臨終前就曾說：「我一生追求的馬克思主義不是馬克思主義。」 有這種覺悟，還看不清楚嗎？ 借改法國大革命下某犧牲者的話：馬克思啊，馬克思，多少罪惡假你之名而行！ 社會住宅不是用來逃避投機客或熱錢的，這也是景氣復甦的現象， 要打壓這股力量，將會傾一國之力仍不收成效， 台幣最近衝破2開頭大關，我可能也開始想去買美元了， 像我這種人大有人在，而且甚至比舞更強，資金更雄的人比比皆是， 打壓投機？反不如想想如何讓傷害降到最低實在。 景氣低迷時擔心失業，景氣復甦時債信過高擔心通膨，很正常， 但是推動社會住宅應該要一整個計畫吧，似乎只是應付而已， 或許真該成立「房屋與地區發展署」了，專門管理這類的措施。 社會住宅應以社會福利為出發點，不是為了什麼經濟利益.... 當然以我觀點，經濟發展與社會福利密不可分， 不過，這麼說應該會比較平易近人。 : 推 dans:還有人以為"房屋"商品就只有一種財貨特性唉 12/14 22:02 : → dans:如果還是不懂房屋有分投資用和自助用兩種不同取向 還會傻傻 12/14 22:03 : → dans:的說供大於需造成價格上漲嗎 12/14 22:04 中略>>>> : 推 dans:http://tinyurl.com/2abwcz6 12/14 22:26 : → dans:如果steve對張金鶚老師亂用詞彙有意見的話我可以代為轉告y 12/14 22:27 : → dans:我一直很希望理論及實務都很強的steve大大能親自電一下那些躲 12/14 22:28 : → dans:在象牙塔裡面自爽不敢出來面對的假學者 12/14 22:28 就如我第一段所述，我不認為會有什麼「假性需求」， 就總體面而言，這些都是需求要如何一刀兩段呢？又何必要批評這是假的需求呢？ 凱因斯對持有貨幣的需求動機分為三：交易、預防與投機， 房地產為實物資產，我想也可以分為自住、儲值與投機， 因為投機需求太過旺盛，導致自住需求者發生居住上的社會問題， 但是若因這樣而造成以前用房子來儲值的人，是否會也遭殃呢？ 房地產就「正常」而言比貨幣、股票、債券等價格浮動來的小， 因此往往被當作理財（儲值）的標的，甚至在台灣經濟正好的時候， 上一代的總是買土地與房子作為儲值之用，對啊，有土斯有財嘛， 那麼，到底為何投機如此旺盛呢？ 我只能說，那是經濟復甦的「跡象」之ㄧ，低息、餘錢與自住需求等因素， 因此除了股匯債市，就是房市了，很正常的。 若是想控制房市，防止泡沫化的發生， 就是升息、提高自備款、貸予資金限制與房屋交易書面化與登記， 以及制訂一些法規禁止過度交易房屋與土地等，這才是要緊。 還是那句老話，不要亂用經濟學用語，要用前先注意一下前後文， 再來是，有時候各學者兼用來解釋的理論或有不同，爭議自然發生， 就算是理工領域可以用實驗來證明的，但仍會有不同的說法， 何況是人文社科領域，統計、理論與現象一堆， 看「實務」不看「理論」，或者看「理論」不看「實務」都是不足的， 不否認的是，我屬於後者，但是很多自詡為社會人士則是前者。 馬夏爾曾說， 最不負責任的最不可考的理論家是完全讓事實與數字本身去解釋一切的人； 密契爾又說， 最不負責任的最不可鬧的實證工作者可以說是 一位完全以不正確之實證工作為依據而提出理論的人。 這兩句話，就留給大家一起反省吧！（我先去反省了） -- 我們只有在這個時候，這個地方， 被正在這裡的我們互詡為天才，走出面前這扇門， 我們就什麼都不是，只不過就是個人，而不是我們。 --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 61.60.212.162 房市泡沫的部份你在你上篇修文有說， 但是我認為社會住宅對房價的壓制不高， 而我不認為台灣的財政政策會因這房是泡沫而無效， 之前有人指出，台灣的生產潛力還很大，因此財政政策會無效嗎？ 再說了，財政政策除了蓋實體建築外，還有補助等多項措施， 進一步論，要支撐如此龐大的社會福利支出，政府只會哭喊沒錢， 民眾只會哭喊又要加稅了。 台北市的空屋還有沒有看我家樓下其實就知道了， 尤其是店面，景氣好不好只要我家樓下那一排店面沒空， 就代表差不多要復甦了，百試百靈無不靈驗， 景氣不好時，曾經半年都沒出租出去，景氣好時就會一堆人搶著租， 租金下降的原因，與其說是供過於求，不如說民眾手頭資金不多， 何止房貸，要養小孩不用貸款嗎？有時甚至想開店做生意也需要貸款！ 因此，我認為今年不知怎麼搞的，景氣似乎有在回覆，原因不知， 但是民眾所得並無增加，因此我認為這才是造成租金下跌的原因吧。 推動社會住宅，用意很好，可是真能拿來打壓房市泡沫？ 要打壓房市泡沫就是等泡沫破掉，景氣進入衰退期，這很悲觀， 但是我覺得這是自然。 普遍民眾沒有閒錢，但是並非全部民眾都沒閒錢， 低息、匯率衝破2開頭大關、景氣正在復甦，要如何對付呢？ 台灣人普遍的概念（尤其是老一輩）是有土斯有財， 因此坐擁房地產有時不是為了租金或啥的，而是就只是儲值， 況且就如之前有人說過，景氣復甦，理財標的一堆，保守的人一定都買房， 不只是房市，股市債市也是一堆問題吧！ 景氣好擔心發生泡沫，景氣不好擔心失業率驟升， 這就是一般國家的政府常會擔心的事， 要處理房市問題早該在景氣低迷時趕快做，那時候成本是最低的， 現在一堆錢湧入台北市，看到「錢景」一堆人湧入台北市， 一時間房價飆高，很多想找房子住沒得住， 政府要做社會住宅也不看看台北市剩多少公有地， 想要設定地上權什麼的，也不想想民眾怎麼想？ 今天社會住宅蓋好了，你要給誰住？有什麼資格限制？ 如果是給那些生活比較窮困的人住，周圍的人做何感想？ 如果開放所有人都能申請，那麼設社會住宅真能解決自住問題？ 日本跟台灣國情相像的有哪些呢？是否也需要考慮？ 范伯倫（韋伯）他是制度學派學者，他說一個人消費深受社會習慣影響， 因此，每個國家社會習慣不同，所引發的問題也會不同， 總的來說，我不認社會住宅是可以解決房市問題，頂多是社會福利政策， 要調整房市的不合理價格，積極來說就是升息、提高自備款、增加交易成本， 但是這相對而言，也會一定程度的讓剛剛復甦的景氣受挫， 消極而言，就是等爆！等爆了，再來處理。 沒爆一次，臺灣人不會學乖！還是趁現在多課點稅存錢吧！有防不測。 ※ 編輯: stevegreat08 來自: 61.60.212.162 (12/15 14:18) 一直講結果，沒講推論，我會犯了一些錯誤而不自覺， 因此我還是補充我的推論。看我問題到底出在哪： 我想的是「社會住宅的目的是在提升民眾的社會福利」， 因此，不是「社會住宅在於調整房市價格，以促進民眾社會福利提升」， 簡單來說，「調整房市並無法有效的提升社會福利」， 另一方面，「社會住宅也無法有效的阻止房價的提升」。 因為，假定「社會住宅的目的是在調整房價」， 那麼會有兩個問題， 其一是，社會住宅的「數量」，公有地是明顯不敷社會住宅興建的需求， 除非在私有地設定地上權或徵收， 但是短期內「公有地＋私有地」能蓋起或規劃出的數量有多少？ 全部蓋出來或規劃出來要多久呢？ 等蓋完時，景氣是否早已又面臨衰退期呢？房價泡沫自然破滅。 其二是，社會住宅的「租金」，政府的「租金收入與成本平衡」問題， 社會住宅的成本來自興建成本與徵收私有地的成本， 租金太高，那些收入低的人租不起；租金太低，政府的興建成本要多久能回本？ 短期來看，政府債務是否會更高呢？而政府的債務，是否會變成將來的賦稅呢？ 再說了，政府債務提高時，可貸資金市場是否會投入錢進來呢？ 造成另一泡沫呢？影響雖然不是直接的，但是會間接的影響景氣與就業吧！ 房地產市場的價格是「房屋本身交易的價格」，數量是「成交量」， 租屋市場的價格卻非如此，而是「租金」，這應該是爭議才是， 若民眾將房地產是做資產組合，可以選擇持有本國債券與住宅房屋兩種資產， 且他們決定的方式比較兩者的相對報酬率， 住宅房屋（即房地產）的報酬率是租金與下期的預期價格變動， 也因此不容忽視後者的力量，這種需求也是實際存在的， 要民眾不要搞避險與投資，那是很難的。 但若民眾把它當作自住之用，則不是如此來看，而是交通問題與所得。 況且一般民眾的勞動所得很難支付一些必要的支出，尤其是生活上的貸款， 也因此等到民眾能夠累積相當的儲蓄，自然會買房屋或債券等。 外國近來的熱錢也是如此，股市、債市、匯市通通都有資金流入， 請問要靠什麼來防止「來自投資或投機的房屋需求」？ 頂多只能靠推動社會住宅，使民眾能夠在較少負擔下有房屋可住， 但是社會住宅不是因為要調整房價的，而是本身就是為了社會福利， 一堆國家的政府會設有「國民住宅與社區發展部」或「國民住宅署」等推動這類政策， 至於房市問題，那是另一個問題，不是社會住宅問題。 要處理房市問題，就不能區分哪些自住需求，哪些是投資投機需求， 一般人兩種需求都有，甚至說「以房養房」的需求更是會有， 除了提高利率、自備款，限制房屋交易等措施，推動社會住宅並無法進行壓抑。 也就說，「推動社會住宅」與「打壓房市」是兩碼子事， 前者是社會福利提升，以「刺激民眾消費」與「累積儲蓄」之用， 後者是防止房貸問題與房市泡沫，以免造成景氣過熱而物價膨脹的不利後果。 所以，我的想法，兩者是必需都要做，但不用期待社會住宅能抵消房市。 ※ 編輯: stevegreat08 來自: 61.60.212.162 (12/15 18:44)