※ 引述《LORDJACK (文亚南)》之铭言： : 那得看看谁没有在缴房贷 : 1. 老人, 拥有年轻时买得或继承而得的房子 : 2. 年轻到不用去买房的人, 比如说小孩或学生 : 那中壮年却时就不用花自己薪资的超过六成在投资房子上面 : 房价问题对民众的重要性自然就会下降 <<<<中略>>>> : 整体全台湾来说, 房屋是供过於求的 : 讲个共产党的说法, 粮食生产是够大家吃的 : 此时的高房价, 在经济上的作用只有促进房屋供给的作用而已 : 继续把泡沫弄大也不行, 把泡沫一口气戳破了也不行 : 此时的政府, 正是考验是否会把台湾带入如日本般的长期衰退的关键期 : 甚至现在只要每多一个人买房 : 就少了一个人在未来的三十年中消费支出 : 其实这是很严肃的课题 : 不要当作简单的问题轻松解了 这两段话，让我开始不知社会住宅到底是什麽目的。 以下有人将需求一刀二分，自住需求与投机需求， 我想还有一个就是「投资」动机，这与投机并不相同。 这麽说好了，房地产是「实物」资产，与货币、股票、债券等资产不同， 实物资产的目的在於「保值」，但是持有货币、股票、债券却非如此， 我想社会住宅，并非是拿来对付投机或投资的需求的， 而是针对自住需求而言。 另外，请原谅我犯了职业病，我认为没有什麽真假性的需求， 一个最基本的想法，我持有股票是否也有真假性需求呢？ 我持有外币或本国币或相当於货币的债信工具等货币资产，有真假性需求？ 一般而言，如果我持有房屋不自住，拿来放着或租给别人， 甚至不断的购进房屋拿来做保值之用，那是真需求还是假需求呢？ 持有房屋的需求动机很多，包含投机与投资，但是这是无法避免的， 尤其是在中国文化下，後者在仍是上一代保持经济的现在更是无法避免， 以s大的说法：有土斯有财，这是投资，哪能称做投机？ 我不喜欢不精确、会令人产生误解的字眼， 有时学者或有笔误，或有被学生讹传， 但是据我所知，经济学讲投资与投机是不同的。 因此，请先搞清楚对方的用词。 至於两者有什麽不同，老话一句，真有心研究自己看书学去。 : 推 larusa:供给大过实际需求(住) 但因为有假性需求(投资) 所以房价会 12/14 14:28 : → larusa:持续上扬 所以如果回归房屋的本质(住) 至少要维持房价呈现 12/14 14:29 : → larusa:温和上涨 才不会让有住的需求的消费者买不起房屋 12/14 14:30 : → LORDJACK:是否供过於求, 看租金的走势就知道 12/14 15:59 : → LORDJACK:每个人都有地方住的, 差别只在租跟买, 跟共产党一样国家 12/14 16:00 : → LORDJACK:全部徵收再分配, 房屋铁定有多. 这是供过於求的真相 12/14 16:01 : → LORDJACK:租金向下走 房价却向上走, 这不是正常现象 12/14 16:05 : → LORDJACK:仅仅是对房屋有住的需求, 没有理财的需求, 那租金应该会 12/14 16:33 : → LORDJACK:上升, 你真的需要住台北又买不起, 那用租的就好 12/14 16:34 如上段所言，「社会住宅」这个概念，是很简单的， 但是做起来困难重重，尤其在台湾更是困难， 私有制国家中，人们靠自己的祖先机业与自己劳务赚得的钱， 买来房子、黄金、土地等，享受豪华奢侈的生活，有何不可？ 不要再提共产党，这三个字不如「祖国」二字可以抵上千万字， 马克思的资本论多少人读过，在这里妄谈非议， 他自己在临终前就曾说：「我一生追求的马克思主义不是马克思主义。」 有这种觉悟，还看不清楚吗？ 借改法国大革命下某牺牲者的话：马克思啊，马克思，多少罪恶假你之名而行！ 社会住宅不是用来逃避投机客或热钱的，这也是景气复苏的现象， 要打压这股力量，将会倾一国之力仍不收成效， 台币最近冲破2开头大关，我可能也开始想去买美元了， 像我这种人大有人在，而且甚至比舞更强，资金更雄的人比比皆是， 打压投机？反不如想想如何让伤害降到最低实在。 景气低迷时担心失业，景气复苏时债信过高担心通膨，很正常， 但是推动社会住宅应该要一整个计画吧，似乎只是应付而已， 或许真该成立「房屋与地区发展署」了，专门管理这类的措施。 社会住宅应以社会福利为出发点，不是为了什麽经济利益.... 当然以我观点，经济发展与社会福利密不可分， 不过，这麽说应该会比较平易近人。 : 推 dans:还有人以为"房屋"商品就只有一种财货特性唉 12/14 22:02 : → dans:如果还是不懂房屋有分投资用和自助用两种不同取向 还会傻傻 12/14 22:03 : → dans:的说供大於需造成价格上涨吗 12/14 22:04 中略>>>> : 推 dans:http://tinyurl.com/2abwcz6 12/14 22:26 : → dans:如果steve对张金鹗老师乱用词汇有意见的话我可以代为转告y 12/14 22:27 : → dans:我一直很希望理论及实务都很强的steve大大能亲自电一下那些躲 12/14 22:28 : → dans:在象牙塔里面自爽不敢出来面对的假学者 12/14 22:28 就如我第一段所述，我不认为会有什麽「假性需求」， 就总体面而言，这些都是需求要如何一刀两段呢？又何必要批评这是假的需求呢？ 凯因斯对持有货币的需求动机分为三：交易、预防与投机， 房地产为实物资产，我想也可以分为自住、储值与投机， 因为投机需求太过旺盛，导致自住需求者发生居住上的社会问题， 但是若因这样而造成以前用房子来储值的人，是否会也遭殃呢？ 房地产就「正常」而言比货币、股票、债券等价格浮动来的小， 因此往往被当作理财（储值）的标的，甚至在台湾经济正好的时候， 上一代的总是买土地与房子作为储值之用，对啊，有土斯有财嘛， 那麽，到底为何投机如此旺盛呢？ 我只能说，那是经济复苏的「迹象」之ㄧ，低息、余钱与自住需求等因素， 因此除了股汇债市，就是房市了，很正常的。 若是想控制房市，防止泡沫化的发生， 就是升息、提高自备款、贷予资金限制与房屋交易书面化与登记， 以及制订一些法规禁止过度交易房屋与土地等，这才是要紧。 还是那句老话，不要乱用经济学用语，要用前先注意一下前後文， 再来是，有时候各学者兼用来解释的理论或有不同，争议自然发生， 就算是理工领域可以用实验来证明的，但仍会有不同的说法， 何况是人文社科领域，统计、理论与现象一堆， 看「实务」不看「理论」，或者看「理论」不看「实务」都是不足的， 不否认的是，我属於後者，但是很多自诩为社会人士则是前者。 马夏尔曾说， 最不负责任的最不可考的理论家是完全让事实与数字本身去解释一切的人； 密契尔又说， 最不负责任的最不可闹的实证工作者可以说是 一位完全以不正确之实证工作为依据而提出理论的人。 这两句话，就留给大家一起反省吧！（我先去反省了） -- 我们只有在这个时候，这个地方， 被正在这里的我们互诩为天才，走出面前这扇门， 我们就什麽都不是，只不过就是个人，而不是我们。 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 61.60.212.162 房市泡沫的部份你在你上篇修文有说， 但是我认为社会住宅对房价的压制不高， 而我不认为台湾的财政政策会因这房是泡沫而无效， 之前有人指出，台湾的生产潜力还很大，因此财政政策会无效吗？ 再说了，财政政策除了盖实体建筑外，还有补助等多项措施， 进一步论，要支撑如此庞大的社会福利支出，政府只会哭喊没钱， 民众只会哭喊又要加税了。 台北市的空屋还有没有看我家楼下其实就知道了， 尤其是店面，景气好不好只要我家楼下那一排店面没空， 就代表差不多要复苏了，百试百灵无不灵验， 景气不好时，曾经半年都没出租出去，景气好时就会一堆人抢着租， 租金下降的原因，与其说是供过於求，不如说民众手头资金不多， 何止房贷，要养小孩不用贷款吗？有时甚至想开店做生意也需要贷款！ 因此，我认为今年不知怎麽搞的，景气似乎有在回覆，原因不知， 但是民众所得并无增加，因此我认为这才是造成租金下跌的原因吧。 推动社会住宅，用意很好，可是真能拿来打压房市泡沫？ 要打压房市泡沫就是等泡沫破掉，景气进入衰退期，这很悲观， 但是我觉得这是自然。 普遍民众没有闲钱，但是并非全部民众都没闲钱， 低息、汇率冲破2开头大关、景气正在复苏，要如何对付呢？ 台湾人普遍的概念（尤其是老一辈）是有土斯有财， 因此坐拥房地产有时不是为了租金或啥的，而是就只是储值， 况且就如之前有人说过，景气复苏，理财标的一堆，保守的人一定都买房， 不只是房市，股市债市也是一堆问题吧！ 景气好担心发生泡沫，景气不好担心失业率骤升， 这就是一般国家的政府常会担心的事， 要处理房市问题早该在景气低迷时赶快做，那时候成本是最低的， 现在一堆钱涌入台北市，看到「钱景」一堆人涌入台北市， 一时间房价飙高，很多想找房子住没得住， 政府要做社会住宅也不看看台北市剩多少公有地， 想要设定地上权什麽的，也不想想民众怎麽想？ 今天社会住宅盖好了，你要给谁住？有什麽资格限制？ 如果是给那些生活比较穷困的人住，周围的人做何感想？ 如果开放所有人都能申请，那麽设社会住宅真能解决自住问题？ 日本跟台湾国情相像的有哪些呢？是否也需要考虑？ 范伯伦（韦伯）他是制度学派学者，他说一个人消费深受社会习惯影响， 因此，每个国家社会习惯不同，所引发的问题也会不同， 总的来说，我不认社会住宅是可以解决房市问题，顶多是社会福利政策， 要调整房市的不合理价格，积极来说就是升息、提高自备款、增加交易成本， 但是这相对而言，也会一定程度的让刚刚复苏的景气受挫， 消极而言，就是等爆！等爆了，再来处理。 没爆一次，台湾人不会学乖！还是趁现在多课点税存钱吧！有防不测。 ※ 编辑: stevegreat08 来自: 61.60.212.162 (12/15 14:18) 一直讲结果，没讲推论，我会犯了一些错误而不自觉， 因此我还是补充我的推论。看我问题到底出在哪： 我想的是「社会住宅的目的是在提升民众的社会福利」， 因此，不是「社会住宅在於调整房市价格，以促进民众社会福利提升」， 简单来说，「调整房市并无法有效的提升社会福利」， 另一方面，「社会住宅也无法有效的阻止房价的提升」。 因为，假定「社会住宅的目的是在调整房价」， 那麽会有两个问题， 其一是，社会住宅的「数量」，公有地是明显不敷社会住宅兴建的需求， 除非在私有地设定地上权或徵收， 但是短期内「公有地＋私有地」能盖起或规划出的数量有多少？ 全部盖出来或规划出来要多久呢？ 等盖完时，景气是否早已又面临衰退期呢？房价泡沫自然破灭。 其二是，社会住宅的「租金」，政府的「租金收入与成本平衡」问题， 社会住宅的成本来自兴建成本与徵收私有地的成本， 租金太高，那些收入低的人租不起；租金太低，政府的兴建成本要多久能回本？ 短期来看，政府债务是否会更高呢？而政府的债务，是否会变成将来的赋税呢？ 再说了，政府债务提高时，可贷资金市场是否会投入钱进来呢？ 造成另一泡沫呢？影响虽然不是直接的，但是会间接的影响景气与就业吧！ 房地产市场的价格是「房屋本身交易的价格」，数量是「成交量」， 租屋市场的价格却非如此，而是「租金」，这应该是争议才是， 若民众将房地产是做资产组合，可以选择持有本国债券与住宅房屋两种资产， 且他们决定的方式比较两者的相对报酬率， 住宅房屋（即房地产）的报酬率是租金与下期的预期价格变动， 也因此不容忽视後者的力量，这种需求也是实际存在的， 要民众不要搞避险与投资，那是很难的。 但若民众把它当作自住之用，则不是如此来看，而是交通问题与所得。 况且一般民众的劳动所得很难支付一些必要的支出，尤其是生活上的贷款， 也因此等到民众能够累积相当的储蓄，自然会买房屋或债券等。 外国近来的热钱也是如此，股市、债市、汇市通通都有资金流入， 请问要靠什麽来防止「来自投资或投机的房屋需求」？ 顶多只能靠推动社会住宅，使民众能够在较少负担下有房屋可住， 但是社会住宅不是因为要调整房价的，而是本身就是为了社会福利， 一堆国家的政府会设有「国民住宅与社区发展部」或「国民住宅署」等推动这类政策， 至於房市问题，那是另一个问题，不是社会住宅问题。 要处理房市问题，就不能区分哪些自住需求，哪些是投资投机需求， 一般人两种需求都有，甚至说「以房养房」的需求更是会有， 除了提高利率、自备款，限制房屋交易等措施，推动社会住宅并无法进行压抑。 也就说，「推动社会住宅」与「打压房市」是两码子事， 前者是社会福利提升，以「刺激民众消费」与「累积储蓄」之用， 後者是防止房贷问题与房市泡沫，以免造成景气过热而物价膨胀的不利後果。 所以，我的想法，两者是必需都要做，但不用期待社会住宅能抵消房市。 ※ 编辑: stevegreat08 来自: 61.60.212.162 (12/15 18:44)