作者stratist (Keep walking)
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標題Re: [分享] 天下雜誌 土地之怒
時間Sat Apr 24 23:05:26 2010
很簡單，因為台灣的建商把土地整合想的太簡單，但是日本人不
可以去查六本木的整合時間，1986年11月六本木即被東京都列為全面更新的更新誘導區
1988年政府開始推動宣導
1990年成立更新籌備會
1998年才成立更新會(也就是才開始取得共識)
1999年底權利變換計畫核定
2000年4月才開工
2003年落成
六本木的面積共11公頃，土地所有權人380人，最後是取得全部地主的同意
中間17年每個月發行刊物與住戶溝通，權利變換計畫的分配比例因為金融海嘯以及日本
泡沫經濟的關係調整過4個版本，籌備會曾經有一年裡面開過100場的正式說明會來向地
主公開解釋內容，最後投資的森集團為了取得大部份地主的同意，還願意確保地主將來得
分比例(權利變換當中的協商機制)
另外的創舉就是說服其中120位地主共同持分5層的商業大樓作為日後出租，但是委託
信託管理，以解決老年人的生活問題
這樣子複雜漫長但有遠見的土地開發方式，台灣的建商做得到嗎？
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※ 引述《pillarofsalt (時間並不理會我們的美好)》之銘言：
: ※ 引述《stratist (Keep walking)》之銘言：
: : 日本式的都市更新權利變換機制是比例分配，也就是地主跟建商是以合夥的方式
: : 各用土地及出資做比例分配更新後的成果，多勞者多得鼓勵投資(機)
: : 同時也適合大規模的土地開發
: : 台式的都市更新權利變換機制是價值分配，也就是照抄市地重劃的精神，建商以一個
: : 工程承攬者的角色來承攬工程，更新後的成果扣除共同負擔(工程成本)後由地主全拿
: : 但成本不是以現金方式而是用房地來折價抵付
: : 這種方式就相對會造成漲價歸私，有土地的人最賺，但是大規模的基地很難整合
: : 因為要多賺就要多取得土地，而沒有土地的建商為了多分
: : 就會想辦法灌水灌成本，這樣分回的面積才多
: : 這也就是目前很多無良建商為什麼跟地主整天在相幹的原因
: 我歸納一下，也就是你認為日本的合夥制度可以做真正的都市更新，如六本木的案例
: 而台灣的權變制度設計，使得都更只能是小規模的房屋重建
: 但我不了解的是，都更最難在整合土地
: 台灣這種偏向地主的制度設計，整合起來都很困難了
: 為何日本那種偏向建商的制度反而可以做大規模的整合？
: 或者說，為何日本的建商就不會灌水？然後說服獲利似乎不及台灣的地主合作？
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在各種人類愛之中，
愛情的短命是惡命昭彰的。
但，它偏偏喜歡做天長地久的諾言。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 118.165.162.119
1F：推 oodh:感謝你的分享，在這個例子裡，重要的也許不是所謂「誠意」 04/24 23:14
2F：→ oodh:而是「創造利益的技術」 地主一但覺得發起者有賺頭就會想分 04/24 23:15
3F：→ oodh:建商是否能夠滿足他們想分的，「再另外賺到自己的」如你所說 04/24 23:16
4F：→ oodh:是需要視野和手腕的；最後不是給了住戶多少，而是讓住戶相信 04/24 23:18
5F：→ oodh:建商賺的已經不多了 -- 而建商卻又還能再賺到，這個案才會成 04/24 23:19
6F：→ oodh:讓眾多住戶共同持份商辦 就很難出售，只能信託出租管理 04/24 23:20
7F：→ oodh:住戶拿到地，建商我想能爭取到經紀仲介合約 或 收管理費用 04/24 23:20
8F：→ oodh:一直到這幾年台灣才比較多「蓋了、賣、建商租回來再轉租」的 04/24 23:21
9F：推 oodh:案子(從大學城套房 和 不動產證券化 之才開始的) 當然，都更 04/24 23:23
10F：→ oodh:的發起者如果能夠有更高的視野和更豐富的技術，雙贏的機率就 04/24 23:24
11F：→ oodh:會更大。 不過，就這點上，是要透過箝制發起者的運作空間 04/24 23:25
12F：→ oodh:逼他們想出更好的點子來賺都更錢 會比較有效而不會導致都更案 04/24 23:25
13F：→ oodh:萎縮呢？ 還是如我前述「讓發起、退出、再開 都更案更容易也 04/24 23:25
14F：→ oodh:更有保障」讓更多人發起更多都更案來發揮創意會比較好呢？ 04/24 23:26
15F：推 oodh:這也是很有待思考的... 04/24 23:27
16F：→ stratist:我覺得從實務經驗來看，一塊土地如果常常能夠發起、退出 04/24 23:39
17F：→ stratist:再開都更，其結果將是不斷墊高開發的成本，因為你把地主 04/24 23:39
18F：→ stratist:的胃口不斷養大，這樣子只是增加開發的難度，地主也會失 04/24 23:40
19F：→ stratist:去對都更的興趣，這是真實的故事，而且很常發生 04/24 23:41
20F：→ stratist:反觀目前在土地開發上面，其實很多手段很高的開發團隊 04/24 23:48
21F：→ stratist:他們也常常進去、退出、再開發都更案，而且成本都很低 04/24 23:48
22F：→ stratist:並沒有所想像的困難，業界稱這種手法為洗地主，常常是四 04/24 23:49
23F：→ stratist:五家公司同時以不同的身份與條件去混淆地主，讓地主選擇 04/24 23:49
24F：→ stratist:真正想要的那一家，所以這並不是少見的手法 04/24 23:50
25F：推 RIFF:推這句話 「 取 得 全 部 地 主 的 同 意 」 04/25 09:04
26F：推 oversky0:連洗地主這種手法都出現了，所以之前說因推動成案的風險 04/25 09:41
27F：→ oversky0:高所以可以拿取大部份的利潤這種說法並不合理。 04/25 09:43
28F：推 Hinamizawa:台灣人看不到啦 每次看到都更新聞 政黑政治板還不只會 07/28 10:56
29F：→ Hinamizawa:幹人民 什麼都是人民的錯 但是這些人沒唸過多少書 07/28 10:56
30F：→ Hinamizawa:國外的案例也不知道 就可以講都更講得天花亂墜 07/28 10:57
31F：→ Hinamizawa:看看政黑的ppit 他在政府單位工作也把錯推給人民 07/28 10:58