作者stratist (Keep walking)
看板Policy
标题Re: [分享] 天下杂志 土地之怒
时间Sat Apr 24 23:05:26 2010
很简单，因为台湾的建商把土地整合想的太简单，但是日本人不
可以去查六本木的整合时间，1986年11月六本木即被东京都列为全面更新的更新诱导区
1988年政府开始推动宣导
1990年成立更新筹备会
1998年才成立更新会(也就是才开始取得共识)
1999年底权利变换计画核定
2000年4月才开工
2003年落成
六本木的面积共11公顷，土地所有权人380人，最後是取得全部地主的同意
中间17年每个月发行刊物与住户沟通，权利变换计画的分配比例因为金融海啸以及日本
泡沫经济的关系调整过4个版本，筹备会曾经有一年里面开过100场的正式说明会来向地
主公开解释内容，最後投资的森集团为了取得大部份地主的同意，还愿意确保地主将来得
分比例(权利变换当中的协商机制)
另外的创举就是说服其中120位地主共同持分5层的商业大楼作为日後出租，但是委托
信托管理，以解决老年人的生活问题
这样子复杂漫长但有远见的土地开发方式，台湾的建商做得到吗？
--
※ 引述《pillarofsalt (时间并不理会我们的美好)》之铭言：
: ※ 引述《stratist (Keep walking)》之铭言：
: : 日本式的都市更新权利变换机制是比例分配，也就是地主跟建商是以合夥的方式
: : 各用土地及出资做比例分配更新後的成果，多劳者多得鼓励投资(机)
: : 同时也适合大规模的土地开发
: : 台式的都市更新权利变换机制是价值分配，也就是照抄市地重划的精神，建商以一个
: : 工程承揽者的角色来承揽工程，更新後的成果扣除共同负担(工程成本)後由地主全拿
: : 但成本不是以现金方式而是用房地来折价抵付
: : 这种方式就相对会造成涨价归私，有土地的人最赚，但是大规模的基地很难整合
: : 因为要多赚就要多取得土地，而没有土地的建商为了多分
: : 就会想办法灌水灌成本，这样分回的面积才多
: : 这也就是目前很多无良建商为什麽跟地主整天在相干的原因
: 我归纳一下，也就是你认为日本的合夥制度可以做真正的都市更新，如六本木的案例
: 而台湾的权变制度设计，使得都更只能是小规模的房屋重建
: 但我不了解的是，都更最难在整合土地
: 台湾这种偏向地主的制度设计，整合起来都很困难了
: 为何日本那种偏向建商的制度反而可以做大规模的整合？
: 或者说，为何日本的建商就不会灌水？然後说服获利似乎不及台湾的地主合作？
--
在各种人类爱之中，
爱情的短命是恶命昭彰的。
但，它偏偏喜欢做天长地久的诺言。
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
◆ From: 118.165.162.119
1F：推 oodh:感谢你的分享，在这个例子里，重要的也许不是所谓「诚意」 04/24 23:14
2F：→ oodh:而是「创造利益的技术」 地主一但觉得发起者有赚头就会想分 04/24 23:15
3F：→ oodh:建商是否能够满足他们想分的，「再另外赚到自己的」如你所说 04/24 23:16
4F：→ oodh:是需要视野和手腕的；最後不是给了住户多少，而是让住户相信 04/24 23:18
5F：→ oodh:建商赚的已经不多了 -- 而建商却又还能再赚到，这个案才会成 04/24 23:19
6F：→ oodh:让众多住户共同持份商办 就很难出售，只能信托出租管理 04/24 23:20
7F：→ oodh:住户拿到地，建商我想能争取到经纪仲介合约 或 收管理费用 04/24 23:20
8F：→ oodh:一直到这几年台湾才比较多「盖了、卖、建商租回来再转租」的 04/24 23:21
9F：推 oodh:案子(从大学城套房 和 不动产证券化 之才开始的) 当然，都更 04/24 23:23
10F：→ oodh:的发起者如果能够有更高的视野和更丰富的技术，双赢的机率就 04/24 23:24
11F：→ oodh:会更大。 不过，就这点上，是要透过箝制发起者的运作空间 04/24 23:25
12F：→ oodh:逼他们想出更好的点子来赚都更钱 会比较有效而不会导致都更案 04/24 23:25
13F：→ oodh:萎缩呢？ 还是如我前述「让发起、退出、再开 都更案更容易也 04/24 23:25
14F：→ oodh:更有保障」让更多人发起更多都更案来发挥创意会比较好呢？ 04/24 23:26
15F：推 oodh:这也是很有待思考的... 04/24 23:27
16F：→ stratist:我觉得从实务经验来看，一块土地如果常常能够发起、退出 04/24 23:39
17F：→ stratist:再开都更，其结果将是不断垫高开发的成本，因为你把地主 04/24 23:39
18F：→ stratist:的胃口不断养大，这样子只是增加开发的难度，地主也会失 04/24 23:40
19F：→ stratist:去对都更的兴趣，这是真实的故事，而且很常发生 04/24 23:41
20F：→ stratist:反观目前在土地开发上面，其实很多手段很高的开发团队 04/24 23:48
21F：→ stratist:他们也常常进去、退出、再开发都更案，而且成本都很低 04/24 23:48
22F：→ stratist:并没有所想像的困难，业界称这种手法为洗地主，常常是四 04/24 23:49
23F：→ stratist:五家公司同时以不同的身份与条件去混淆地主，让地主选择 04/24 23:49
24F：→ stratist:真正想要的那一家，所以这并不是少见的手法 04/24 23:50
25F：推 RIFF:推这句话 「 取 得 全 部 地 主 的 同 意 」 04/25 09:04
26F：推 oversky0:连洗地主这种手法都出现了，所以之前说因推动成案的风险 04/25 09:41
27F：→ oversky0:高所以可以拿取大部份的利润这种说法并不合理。 04/25 09:43
28F：推 Hinamizawa:台湾人看不到啦 每次看到都更新闻 政黑政治板还不只会 07/28 10:56
29F：→ Hinamizawa:干人民 什麽都是人民的错 但是这些人没念过多少书 07/28 10:56
30F：→ Hinamizawa:国外的案例也不知道 就可以讲都更讲得天花乱坠 07/28 10:57
31F：→ Hinamizawa:看看政黑的ppit 他在政府单位工作也把错推给人民 07/28 10:58