※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言： : ※ 引述《oodh (oodh)》之銘言： : : 大家提的都不是「建造」的風險 : : 是「推動成案」的風險 : 我有兩個問題： : 1. 在我舉的例子中，假設那十五億是「推動成案」的風險的合理利潤， : 那是不是代表在台南或其它地價低的地方無法推都市更新？ : 但事實並不是如此。 : 請問「推動成案」的風險中有那幾個因素有那麼大的地區差異性？ 先簡單回一下這個，比如說，原住戶會跟發起人索取的利益或補償 原地價越高，當然依比例索取的越高 : 2. 能不能提出一簡單的數學模型來說明這「推動成案」的風險的上限？ : 每個都更案的增建樓層、設計、建材、工法都不一樣。 : 為什麼都剛好可以至少留一戶給原住戶？ : 我認為是因為風險遠比想像的低。 o大有一個想法是對的，「在都更後所創造出來的利潤中，有一部份是來自土地」 但這不成問題， 因為你認為「土地位置才是關鍵」就代表「創利多是來自土地」是錯的 在管理學中有「成本會計」或「單元事業體」的概念 簡單來說，在由我這個部門介入前、後，半成品的附加價值多了多少就是我創造的利潤 比如說，賣吃的當然「東西好吃最重要」 但，洋芋片有很好吃嗎？ 速食連鎖有很好吃嗎？ 照「東西好吃最重要」的原則，賣馬鈴薯的、生產工廠 或 開發配方的發明人 才應該是洋芋片利潤的主要分享者，但事實上卻不是 因為洋芋片是在賣廣告的，在賣產品包裝 和 通路打點的 如上述觀念「有我介入前」 這些原料也可以生產成別的產品，可能賣給雞排攤， 但是不會大賺，大家分不到多少利潤 但我介入後，它會大賺，這多出來的利潤就是我創造的 雖然消費者嘴巴咬的是馬鈴薯、點的是薯條、覺得好不好吃才是關鍵 但其實利潤是我創造的 同樣的，都更後的新屋，當然地段還是最重要的價格考量 但是，坐擁同樣的地段，如果我建商不介入， 原地主能自己都更(扣掉推動成本、乘上極小的成功機率)從其中獲利多少？ 前面也提到，社區自行要重建， 他們連重建時蓋「大三房」還是「小套房」未來比較好賣都不知道 -- 蓋了就能獲利嗎？ 這些專業落差，要克服還是要再花錢請業者來作顧問 既然很明顯「沒有我你賺不了這麼多」 來作顧問的業者一定會charge 顧問前後多出來的創利的大部份作為報酬 既然o大了解到「沒錯，沒有建商是很難成案」 那沒有建商的創利就是幾乎零 建商不搞這塊可以搞別塊地， 社區換個建商還是被收取這麼多，不要建商就是幾乎零創利 那都更的創利當然是建商帶來的， 而不是因為銷售主體是房子、房子最重要是位置，所以創利要算在地主頭上 這就像洋芋片一樣 如果不會賣，你把草莓種的比大湖草莓還好吃又有何用？ 如果有業者幫你把你的草莓賣到高價、賣到供不應求又拓地 可以因為「賣的好還不是因為我的草莓好吃」就覺得利潤該歸你嗎？ 如前述，這樣過河拆橋的行為 對小通路商、單一次或許可以 但對建商是行不通的 -- ˙ - . ˍ ◣ _- .︿. ˍ◣ . ↘ 千山鳥絕，萬徑蹤滅 ↙ - ﹒ ˍ ▂▄ ▂◥◣∕\ ∕ ╲ ◥◣ _ ↗ 孤舟簑翁，獨釣江雪 ↖ . . ◢███▃ ▄╱◢ ◥◣／ ╲﹎ - ↖@juor2 ︿ . ‧ ﹑ ▆▄▁ ‧ ▇▅▄▃◥◣▄▁ ╲◢▅▁ ▁▂▁ /Ｏ\|||||||| ▄▃▂ ′ ◥ ‧. ▆▅▄▅▆▇ . √▲▄▃▂▃▄▄ 〃 .、 . ◥▁ˍ＿ ＿＿ . oodh《殘江雪》‵〞 ▇▇▆▅▆▇ --

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