※ 引述《oversky0 (oversky0)》之铭言： : ※ 引述《oodh (oodh)》之铭言： : : 大家提的都不是「建造」的风险 : : 是「推动成案」的风险 : 我有两个问题： : 1. 在我举的例子中，假设那十五亿是「推动成案」的风险的合理利润， : 那是不是代表在台南或其它地价低的地方无法推都市更新？ : 但事实并不是如此。 : 请问「推动成案」的风险中有那几个因素有那麽大的地区差异性？ 先简单回一下这个，比如说，原住户会跟发起人索取的利益或补偿 原地价越高，当然依比例索取的越高 : 2. 能不能提出一简单的数学模型来说明这「推动成案」的风险的上限？ : 每个都更案的增建楼层、设计、建材、工法都不一样。 : 为什麽都刚好可以至少留一户给原住户？ : 我认为是因为风险远比想像的低。 o大有一个想法是对的，「在都更後所创造出来的利润中，有一部份是来自土地」 但这不成问题， 因为你认为「土地位置才是关键」就代表「创利多是来自土地」是错的 在管理学中有「成本会计」或「单元事业体」的概念 简单来说，在由我这个部门介入前、後，半成品的附加价值多了多少就是我创造的利润 比如说，卖吃的当然「东西好吃最重要」 但，洋芋片有很好吃吗？ 速食连锁有很好吃吗？ 照「东西好吃最重要」的原则，卖马铃薯的、生产工厂 或 开发配方的发明人 才应该是洋芋片利润的主要分享者，但事实上却不是 因为洋芋片是在卖广告的，在卖产品包装 和 通路打点的 如上述观念「有我介入前」 这些原料也可以生产成别的产品，可能卖给鸡排摊， 但是不会大赚，大家分不到多少利润 但我介入後，它会大赚，这多出来的利润就是我创造的 虽然消费者嘴巴咬的是马铃薯、点的是薯条、觉得好不好吃才是关键 但其实利润是我创造的 同样的，都更後的新屋，当然地段还是最重要的价格考量 但是，坐拥同样的地段，如果我建商不介入， 原地主能自己都更(扣掉推动成本、乘上极小的成功机率)从其中获利多少？ 前面也提到，社区自行要重建， 他们连重建时盖「大三房」还是「小套房」未来比较好卖都不知道 -- 盖了就能获利吗？ 这些专业落差，要克服还是要再花钱请业者来作顾问 既然很明显「没有我你赚不了这麽多」 来作顾问的业者一定会charge 顾问前後多出来的创利的大部份作为报酬 既然o大了解到「没错，没有建商是很难成案」 那没有建商的创利就是几乎零 建商不搞这块可以搞别块地， 社区换个建商还是被收取这麽多，不要建商就是几乎零创利 那都更的创利当然是建商带来的， 而不是因为销售主体是房子、房子最重要是位置，所以创利要算在地主头上 这就像洋芋片一样 如果不会卖，你把草莓种的比大湖草莓还好吃又有何用？ 如果有业者帮你把你的草莓卖到高价、卖到供不应求又拓地 可以因为「卖的好还不是因为我的草莓好吃」就觉得利润该归你吗？ 如前述，这样过河拆桥的行为 对小通路商、单一次或许可以 但对建商是行不通的 -- ˙ - . ˍ ◣ _- .︿. ˍ◣ . ↘ 千山鸟绝，万径踪灭 ↙ - ﹒ ˍ ▂▄ ▂◥◣∕\ ∕ ╲ ◥◣ _ ↗ 孤舟蓑翁，独钓江雪 ↖ . . ◢███▃ ▄╱◢ ◥◣／ ╲﹎ - ↖@juor2 ︿ . ‧ ﹑ ▆▄▁ ‧ ▇▅▄▃◥◣▄▁ ╲◢▅▁ ▁▂▁ /Ｏ\|||||||| ▄▃▂ ′ ◥ ‧. ▆▅▄▅▆▇ . √▲▄▃▂▃▄▄ 〃 .、 . ◥▁ˍ＿ ＿＿ . oodh《残江雪》‵〞 ▇▇▆▅▆▇ --

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