作者oversky0 (oversky0)
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標題Re: [分享] 天下雜誌 土地之怒
時間Sat Apr 24 05:24:30 2010
※ 引述《oodh (oodh)》之銘言：
: 大家提的都不是「建造」的風險
: 是「推動成案」的風險
我有兩個問題：
1. 在我舉的例子中，假設那十五億是「推動成案」的風險的合理利潤，
那是不是代表在台南或其它地價低的地方無法推都市更新？
但事實並不是如此。
請問「推動成案」的風險中有那幾個因素有那麼大的地區差異性？
2. 能不能提出一簡單的數學模型來說明這「推動成案」的風險的上限？
每個都更案的增建樓層、設計、建材、工法都不一樣。
為什麼都剛好可以至少留一戶給原住戶？
我認為是因為風險遠比想像的低。
我家附近剛好有建商要推都更，
我參觀過他們的招待處，裏面有兩個業務員，
預計要把四層公寓改建成十八層。
招待處(原民宅)房租加上水電以兩萬來計算，
兩個業務員月薪以 4 萬來計，
招待處裝橫以一百萬來計，
初步設計也以一百萬來計，(這項我沒概念)
就算十年計畫失敗，建商白做工，其損失也才 1400 萬，
數字遠低於十五億。
而且這數字套到台南等地價低的地方，
也能解釋為何都更能推的動，
建商只要不到三戶就能打平「推動成案」的風險。
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◆ From: 123.204.210.193
※ 編輯: oversky0 來自: 123.204.210.193 (04/24 05:38)
1F：推 pillarofsalt:你只看成功的案例，成本當然低。台灣的都更成功率不 04/24 08:09
2F：→ pillarofsalt:到5%，用期望值算，前置成本至少要估1400萬*20=2.8億 04/24 08:10
3F：→ pillarofsalt:才打平。這是照你的數據粗略計算，只納入2個接待員 04/24 08:12
4F：→ pillarofsalt:還不納入其他的行政及專業人員成本。 04/24 08:14
5F：→ blc:5%是從台灣房屋不動產研究室來的嗎？ 04/24 08:31
6F：→ oodh:同一樓，你這篇算的仍然是「已經成案」的成本 成案了才有要蓋 04/24 08:36
7F：推 oodh:3要賣，都還沒談妥怎麼預售？ 又，你的主要問另回一篇 04/24 08:39
8F：→ oversky0:我算的是說服 75 % 原住戶前的時間，是未成案前的成本。 04/24 08:55
9F：→ oversky0:成案後的成本還是用一戶 500 萬來抓。 04/24 08:57
10F：推 oodh:他們不是靠預售屋裡兩個辦事員「用嘴」在說服住戶的 04/24 09:05
11F：→ oodh:建商開出來的條件都是錢，如果用兩張嘴就談的成還不遍地都更 04/24 09:06
12F：→ oodh:另，派人研究市場檔期，招待洽談費用 資金積壓 打點黑白兩道 04/24 09:08
13F：→ oodh:顯然建商的成本主要都並不是在那間屋子裡發生的 04/24 09:08
14F：→ oversky0:研究市場檔期算在先期設計費，不夠的話再加一百萬做。 04/24 09:18
15F：→ oversky0:招待洽談是兩位辦事員的業務，算在薪水內。不過應該再加 04/24 09:25
16F：→ oversky0:辦公文書費用。資金積壓這我不懂是這什麼意思。打點黑白 04/24 09:27
17F：→ oversky0:兩道不是都更案也要做，一般房市價格應該有包含在內了。 04/24 09:30
18F：→ oversky0:期望值應該是 1400 萬 *0.95 + (成功的成本)*0.05 吧。 04/24 10:23
19F：→ oversky0:建商把非本案的虧損算進來，那住戶是不是可以提報股票投 04/24 10:25
20F：→ oversky0:資損失？ 04/24 10:25