作者oversky0 (oversky0)
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标题Re: [分享] 天下杂志 土地之怒
时间Sat Apr 24 05:24:30 2010
※ 引述《oodh (oodh)》之铭言：
: 大家提的都不是「建造」的风险
: 是「推动成案」的风险
我有两个问题：
1. 在我举的例子中，假设那十五亿是「推动成案」的风险的合理利润，
那是不是代表在台南或其它地价低的地方无法推都市更新？
但事实并不是如此。
请问「推动成案」的风险中有那几个因素有那麽大的地区差异性？
2. 能不能提出一简单的数学模型来说明这「推动成案」的风险的上限？
每个都更案的增建楼层、设计、建材、工法都不一样。
为什麽都刚好可以至少留一户给原住户？
我认为是因为风险远比想像的低。
我家附近刚好有建商要推都更，
我参观过他们的招待处，里面有两个业务员，
预计要把四层公寓改建成十八层。
招待处(原民宅)房租加上水电以两万来计算，
两个业务员月薪以 4 万来计，
招待处装横以一百万来计，
初步设计也以一百万来计，(这项我没概念)
就算十年计画失败，建商白做工，其损失也才 1400 万，
数字远低於十五亿。
而且这数字套到台南等地价低的地方，
也能解释为何都更能推的动，
建商只要不到三户就能打平「推动成案」的风险。
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
◆ From: 123.204.210.193
※ 编辑: oversky0 来自: 123.204.210.193 (04/24 05:38)
1F：推 pillarofsalt:你只看成功的案例，成本当然低。台湾的都更成功率不 04/24 08:09
2F：→ pillarofsalt:到5%，用期望值算，前置成本至少要估1400万*20=2.8亿 04/24 08:10
3F：→ pillarofsalt:才打平。这是照你的数据粗略计算，只纳入2个接待员 04/24 08:12
4F：→ pillarofsalt:还不纳入其他的行政及专业人员成本。 04/24 08:14
5F：→ blc:5%是从台湾房屋不动产研究室来的吗？ 04/24 08:31
6F：→ oodh:同一楼，你这篇算的仍然是「已经成案」的成本 成案了才有要盖 04/24 08:36
7F：推 oodh:3要卖，都还没谈妥怎麽预售？ 又，你的主要问另回一篇 04/24 08:39
8F：→ oversky0:我算的是说服 75 % 原住户前的时间，是未成案前的成本。 04/24 08:55
9F：→ oversky0:成案後的成本还是用一户 500 万来抓。 04/24 08:57
10F：推 oodh:他们不是靠预售屋里两个办事员「用嘴」在说服住户的 04/24 09:05
11F：→ oodh:建商开出来的条件都是钱，如果用两张嘴就谈的成还不遍地都更 04/24 09:06
12F：→ oodh:另，派人研究市场档期，招待洽谈费用 资金积压 打点黑白两道 04/24 09:08
13F：→ oodh:显然建商的成本主要都并不是在那间屋子里发生的 04/24 09:08
14F：→ oversky0:研究市场档期算在先期设计费，不够的话再加一百万做。 04/24 09:18
15F：→ oversky0:招待洽谈是两位办事员的业务，算在薪水内。不过应该再加 04/24 09:25
16F：→ oversky0:办公文书费用。资金积压这我不懂是这什麽意思。打点黑白 04/24 09:27
17F：→ oversky0:两道不是都更案也要做，一般房市价格应该有包含在内了。 04/24 09:30
18F：→ oversky0:期望值应该是 1400 万 *0.95 + (成功的成本)*0.05 吧。 04/24 10:23
19F：→ oversky0:建商把非本案的亏损算进来，那住户是不是可以提报股票投 04/24 10:25
20F：→ oversky0:资损失？ 04/24 10:25