以現行的都市更新制度來看，在制度設計上是更新後的利益全歸地主 建商的營建成本以及風險(利潤)是被鎖死在依政府規定提列的共同負擔裡面 (更新後總價值-共同負擔=地主應分配價值，地主應分配價值再依地主更新前土地價值 比例分配之，見都市更新條例30條) 所以這是一個地主出土地給建商做承攬(委建)的制度 目前在表面上看起來，地主並不會沒有分到利潤，反而是土地增值利潤地主全拿 至於你說建商賺什？ 在前述的制度設計裡面，雖然建商分到的是共同負擔，但並不是現金 而是等值的房地(更新後房地折價抵付共同負擔) 所以前面這個等式他不是一個金額的直接交換，而是另一種形式的"比例關係" 也就是(更新後總價值(面積)-共同負擔(面積)=地主應分配(面積)) 當然中間有一些找補還是會以現金的方式存在，但主要的重點還是在那個比例以及面積 另外一個重點，前述的價值計算以目前的規定是以都市更新權利變換計畫送件前六個月 內的時間點為估價基準日，也就是這個價格是在進入更新審議前就已經決定的價格 但是更新實際實現價值的時間點，卻是在都市更新核定之後，或是在房屋興建完成之後 其差額的找補也是在更新房屋興建完成之後 因此綜合以上制度設計兩個特色，建商會進行的合理決策就是一、增加共同負擔的金額 以便增加可分配的"面積比例"。二、合理的降低更新後價值的估價；前兩者合一就會盡量 增加建方可分配的比例。三、在價格適當的時候推動，預期藉由分配愈多的面積，增加 更多的時間溢價。再藉由金融操作的手段，極度放大投資報酬率。 以華固建設的更新案雙橡園為例，華固最初取得進場並取得多數更新前土地時候的時間 為sars期間，當時房價一坪30萬上下，等到更新案核定開始預售已經是數年之後，預售 價格已經飛漲到70萬以上，以粗投資報酬率來看每坪房價就可以增加100%的獲利 但是別忘了建商公司拿土建融去借出來的，足可以完全負擔興建的成本 (土地在銀行的估價也增加了，加上建築融資) 所以其投資報酬率相當於.....無限大?! 而這個案子有沒有釘子戶的問題？當然有，可是建商公司早就不需要用暴力解決 最後一戶搬走的占用戶，是用一坪"房屋"300萬解決的，當然原來有機會用一坪100解決 的故事就不提了(是沒有土地的占用戶)。 所以真的都更有那麼多困難嗎？有那麼多事情是一定要動用政府強制解決的嗎？ 建商真的都沒利潤或沒風險嗎？地主就一定是獲得暴利或歸於弱勢嗎？ 其實這都還有很多餘地可以用更多的實務經驗去檢驗 提供一些不同於報章雜誌粗淺表面報導的經驗給各位繼續討論 -- ※ 引述《pillarofsalt (時間並不理會我們的美好)》之銘言： : ※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言： : : 關於推動都更時，因建商承擔極大的風險所以可以擁有大部份的利潤這點， : : 我持反對的意見。 : : 不論是住宅區還是商業區，買房子最常聽到的原則是： : : 第一是地點，第二是地點，第三還是地點。 : : 這說明了一間房子的「價值」主要來自於屋主的土地。 : : 同樣設計、建材、工法且由同一建商同時建造的兩個社區， : : 一戶四十坪的房子在台北可能要一千五佰萬， : : 但在台南可能只能賣五佰萬。 : : 這其中一千萬的差價是從那來的？ : : 建商建造的風險在兩地有差這麼多嗎？ : : 我不這麼認為。 : : 同一時間建的，所以兩地建材成本差不多，建材漲價的風險也一樣。 : : 人工台北比較貴，但也沒有差到三倍那麼多。 : : 台北的房子需求大，賣不出去的風險也相對地小。 : : 這差價我覺得主要是台北社區附近工作機會多，交通網路發達， : : 有好學區，有大圖書館，生活機能良好。 : : 而這一千萬的差價主要都是屋主的地貢獻出來的， : : 而不是建商承擔的風險。 : 題外話 : 其實1000萬價差也不是屋主的土地貢獻出來的 : 屋主除了住在那裡貢獻並不多 : 真正貢獻當然是政府公部門的資源分配創造出來的 : 所以我基本上贊成LORDJACK主張的提高地價稅 : 讓這些利潤回到公部門重新分配 : : 假設舊社區是五層樓共五十戶，都更後變二十層樓共兩百戶。 : : 扣掉原住戶，都更後這社區新增了一百五十戶。扣掉五佰萬 : : 建商的「成本」(在台南五佰萬是還有利潤賺的)，總共還有 : : 十五億的利潤。若全分給舊住戶，一戶可分到三千萬，也就 : : 是再多分到兩戶。 : 你這邊完全將創造出來的價值歸到到地主 : 但地主除了開開會簽簽名還做了什麼呢？ : 就姑且先用你的例子來算吧 : 假定一戶舊公寓市價1000萬元（這1000萬元已經包含了你的土地持分及房子，換言之， : 即便你的房子折舊到0元，土地的市值也就是1000萬元而已，不會更多） : 50戶的總市值也就是1000萬*50=5億元 : 今天改成新大樓，1戶市價2000萬，總市值是2000萬*200=40億元 : 市值差了35億元，這35億元當然還包含了建築成本及一些行政、行銷成本 : 假定一戶的建築成本是500萬，500萬*200=10億 : 其他的行政行銷我沒概念，就估個1億好了，多出來的利潤是24億 : 這24億的價值是地主創造出來的嗎？ : 不是，是將這些土地整合起來的人創造出來的 : 你所有的土地零散分開來，最多就是值5億而已 : 只有當它們集合在一起才有40億的價值 : 這種1+1>2的道理並不難理解，社會上到處都是啊 : 你去餐廳點一道菜，原物料也都很便宜 : 能夠創造價值的是將它們全部調合在一起的廚師 : 話說回來，我們在這邊講更多也就是紙上空談而已 : 實務上就是看地主跟建商誰的議價能力強嘛 : 地主無法自行整合，即便建商介入 : 他們也無法合作形成強力的議價團體 : : 再回頭看看原文原住戶的待遇， : : 主要就是舊屋變新屋，其價值不超過五百萬，和三千萬比不 : : 到六分之一。更何況這新屋的價值對原屋主只能算是不必要 : : 的浪費。其生活品質更因室內面積變小而變差。而所謂房價 : : 的增值對自用戶只是虛幻的數字。因為就算你賣掉新屋的錢 : : 也很難在同地段買到相同室內面積的「新房」。這就好像別 : : 人向屋主借了一千五百萬賺了六千萬，最後只還給屋主一千 : : 五萬，而屋主的好處就只是舊鈔換新鈔。 : 賣掉新屋價錢是不能買到同地段原先相同面積的新房 : 但可以買到同地段原先相同面積的舊房，而且還有剩餘 : 用你的例子來說，就是有人向你借1500萬，說他有門路賺6000萬 : 他願意加500萬利息還你2000萬 : 但你覺得那剩餘的4000萬也是靠你借出去的錢創造的 : 他只是做轉手的工作，應該還你5500萬，500萬才是他的酬勞。 : 於是雙方在這之間談判。 : 誰對誰錯呢？很難說，我不評論。 : 只是我覺得雙方因各自貪婪最後白白錯過坑政府容積率4500萬是很可笑的事 -- 在各種人類愛之中， 愛情的短命是惡命昭彰的。 但，它偏偏喜歡做天長地久的諾言。 --

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