以现行的都市更新制度来看，在制度设计上是更新後的利益全归地主 建商的营建成本以及风险(利润)是被锁死在依政府规定提列的共同负担里面 (更新後总价值-共同负担=地主应分配价值，地主应分配价值再依地主更新前土地价值 比例分配之，见都市更新条例30条) 所以这是一个地主出土地给建商做承揽(委建)的制度 目前在表面上看起来，地主并不会没有分到利润，反而是土地增值利润地主全拿 至於你说建商赚什？ 在前述的制度设计里面，虽然建商分到的是共同负担，但并不是现金 而是等值的房地(更新後房地折价抵付共同负担) 所以前面这个等式他不是一个金额的直接交换，而是另一种形式的"比例关系" 也就是(更新後总价值(面积)-共同负担(面积)=地主应分配(面积)) 当然中间有一些找补还是会以现金的方式存在，但主要的重点还是在那个比例以及面积 另外一个重点，前述的价值计算以目前的规定是以都市更新权利变换计画送件前六个月 内的时间点为估价基准日，也就是这个价格是在进入更新审议前就已经决定的价格 但是更新实际实现价值的时间点，却是在都市更新核定之後，或是在房屋兴建完成之後 其差额的找补也是在更新房屋兴建完成之後 因此综合以上制度设计两个特色，建商会进行的合理决策就是一、增加共同负担的金额 以便增加可分配的"面积比例"。二、合理的降低更新後价值的估价；前两者合一就会尽量 增加建方可分配的比例。三、在价格适当的时候推动，预期藉由分配愈多的面积，增加 更多的时间溢价。再藉由金融操作的手段，极度放大投资报酬率。 以华固建设的更新案双橡园为例，华固最初取得进场并取得多数更新前土地时候的时间 为sars期间，当时房价一坪30万上下，等到更新案核定开始预售已经是数年之後，预售 价格已经飞涨到70万以上，以粗投资报酬率来看每坪房价就可以增加100%的获利 但是别忘了建商公司拿土建融去借出来的，足可以完全负担兴建的成本 (土地在银行的估价也增加了，加上建筑融资) 所以其投资报酬率相当於.....无限大?! 而这个案子有没有钉子户的问题？当然有，可是建商公司早就不需要用暴力解决 最後一户搬走的占用户，是用一坪"房屋"300万解决的，当然原来有机会用一坪100解决 的故事就不提了(是没有土地的占用户)。 所以真的都更有那麽多困难吗？有那麽多事情是一定要动用政府强制解决的吗？ 建商真的都没利润或没风险吗？地主就一定是获得暴利或归於弱势吗？ 其实这都还有很多余地可以用更多的实务经验去检验 提供一些不同於报章杂志粗浅表面报导的经验给各位继续讨论 -- ※ 引述《pillarofsalt (时间并不理会我们的美好)》之铭言： : ※ 引述《oversky0 (oversky0)》之铭言： : : 关於推动都更时，因建商承担极大的风险所以可以拥有大部份的利润这点， : : 我持反对的意见。 : : 不论是住宅区还是商业区，买房子最常听到的原则是： : : 第一是地点，第二是地点，第三还是地点。 : : 这说明了一间房子的「价值」主要来自於屋主的土地。 : : 同样设计、建材、工法且由同一建商同时建造的两个社区， : : 一户四十坪的房子在台北可能要一千五佰万， : : 但在台南可能只能卖五佰万。 : : 这其中一千万的差价是从那来的？ : : 建商建造的风险在两地有差这麽多吗？ : : 我不这麽认为。 : : 同一时间建的，所以两地建材成本差不多，建材涨价的风险也一样。 : : 人工台北比较贵，但也没有差到三倍那麽多。 : : 台北的房子需求大，卖不出去的风险也相对地小。 : : 这差价我觉得主要是台北社区附近工作机会多，交通网路发达， : : 有好学区，有大图书馆，生活机能良好。 : : 而这一千万的差价主要都是屋主的地贡献出来的， : : 而不是建商承担的风险。 : 题外话 : 其实1000万价差也不是屋主的土地贡献出来的 : 屋主除了住在那里贡献并不多 : 真正贡献当然是政府公部门的资源分配创造出来的 : 所以我基本上赞成LORDJACK主张的提高地价税 : 让这些利润回到公部门重新分配 : : 假设旧社区是五层楼共五十户，都更後变二十层楼共两百户。 : : 扣掉原住户，都更後这社区新增了一百五十户。扣掉五佰万 : : 建商的「成本」(在台南五佰万是还有利润赚的)，总共还有 : : 十五亿的利润。若全分给旧住户，一户可分到三千万，也就 : : 是再多分到两户。 : 你这边完全将创造出来的价值归到到地主 : 但地主除了开开会签签名还做了什麽呢？ : 就姑且先用你的例子来算吧 : 假定一户旧公寓市价1000万元（这1000万元已经包含了你的土地持分及房子，换言之， : 即便你的房子折旧到0元，土地的市值也就是1000万元而已，不会更多） : 50户的总市值也就是1000万*50=5亿元 : 今天改成新大楼，1户市价2000万，总市值是2000万*200=40亿元 : 市值差了35亿元，这35亿元当然还包含了建筑成本及一些行政、行销成本 : 假定一户的建筑成本是500万，500万*200=10亿 : 其他的行政行销我没概念，就估个1亿好了，多出来的利润是24亿 : 这24亿的价值是地主创造出来的吗？ : 不是，是将这些土地整合起来的人创造出来的 : 你所有的土地零散分开来，最多就是值5亿而已 : 只有当它们集合在一起才有40亿的价值 : 这种1+1>2的道理并不难理解，社会上到处都是啊 : 你去餐厅点一道菜，原物料也都很便宜 : 能够创造价值的是将它们全部调合在一起的厨师 : 话说回来，我们在这边讲更多也就是纸上空谈而已 : 实务上就是看地主跟建商谁的议价能力强嘛 : 地主无法自行整合，即便建商介入 : 他们也无法合作形成强力的议价团体 : : 再回头看看原文原住户的待遇， : : 主要就是旧屋变新屋，其价值不超过五百万，和三千万比不 : : 到六分之一。更何况这新屋的价值对原屋主只能算是不必要 : : 的浪费。其生活品质更因室内面积变小而变差。而所谓房价 : : 的增值对自用户只是虚幻的数字。因为就算你卖掉新屋的钱 : : 也很难在同地段买到相同室内面积的「新房」。这就好像别 : : 人向屋主借了一千五百万赚了六千万，最後只还给屋主一千 : : 五万，而屋主的好处就只是旧钞换新钞。 : 卖掉新屋价钱是不能买到同地段原先相同面积的新房 : 但可以买到同地段原先相同面积的旧房，而且还有剩余 : 用你的例子来说，就是有人向你借1500万，说他有门路赚6000万 : 他愿意加500万利息还你2000万 : 但你觉得那剩余的4000万也是靠你借出去的钱创造的 : 他只是做转手的工作，应该还你5500万，500万才是他的酬劳。 : 於是双方在这之间谈判。 : 谁对谁错呢？很难说，我不评论。 : 只是我觉得双方因各自贪婪最後白白错过坑政府容积率4500万是很可笑的事 -- 在各种人类爱之中， 爱情的短命是恶命昭彰的。 但，它偏偏喜欢做天长地久的诺言。 --

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