作者pillarofsalt (時間並不理會我們的美好)
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標題Re: [分享] 天下雜誌 土地之怒
時間Fri Apr 23 09:16:27 2010
※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言：
: 原住戶與與建商的利益分配方式，我想的到就有好幾種：
: 1. 土地不賣，將地上使用權長期租出去，就像之前有討論到的國土利用一樣。
: 這樣長期來講應該是對原住戶最有利的。
: 2. 改建後賣出收入全歸原住戶，營建成本以每坪多少萬估價付給建商。
: 銷售可委托房地產業者。
: 3. 與原文相同，建商與原住戶依比例分配。
: 但建商所得之比例應只限以營建每坪「成本」多少萬估價(應比第二種方法
: 之估價低)參股。原住戶比例應計算土地價值，原地上建築物之價值，改建期間原店面
: 預估營業收入及客戶流失損失，原住戶改建期間搬家、租房、上下班交通費支出，
: 因室內設計變更需採購新家俱支出。
: 像原文中改建後室內空間變小，生意也沒辦法做，對原住戶完全沒有好處。
: 不反對都市更新，但目前建商分一半的操作方式很明顯對原住戶不利。
你提的這些方案，法令上並沒有規定不行啊
如果原住戶可以自行整合，並搞定相關的法律問題、資金、貸款的話
他們當然可以開出自己有利的條件來找合作對象
但實務上沒有建商的介入推動，幾乎就是不可能
別的不說，一個都更案推動要七、八年是司空見慣之事
你投入的時間、心血要不要支薪
今天你在自己社區推都更，然後說總利潤裡面要扣除你的薪資酬勞
你覺得你的鄰居會爽快同意嗎？
還有別忘了找建築師畫草圖、找律師都是一大筆開銷哦
更不要說如果最後都更失敗，你一毛補償都沒拿到
說穿了都更這種高風險的東西
根本不是一般平民百姓自己玩得起來的
既然要仰賴建商來推動，當然利潤多是歸他們的
但既便這樣，都更後原住戶還是有好處啊
不花一毛錢就換了新房子，房價也提昇
其實都更的相關議題，房地產版有很多討論
以原文中的改建住戶來說，他的面積雖然縮小
但新的店面比原來價值高多了
他正確的作法應該是將新分配到的店面租出或賣出
然後找個新的地方做生意
而且天下找的這個例子還蠻爛的，這個原住戶是做機車行這種嫌惡設施
新的大樓本來大概也沒辦法讓他像過去一樣佔用騎樓做無本生意
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 118.168.232.183
1F：→ oversky0:換店面會流失很多客戶，也有不同的競爭壓力，不是搬個地 04/23 10:28
2F：→ oversky0:方就好。 04/23 10:29
3F：→ oodh:但是他賺到租金或店面價差啊 如果忽略利得，只看他們的抱怨 04/23 11:01
4F：→ oodh:要「包滿意」不是政府應有的功能 04/23 11:01
5F：→ blc:如果會虧，又何必配合都更？換個角度看，這也是椿生意。 04/23 11:15
6F：→ oodh:回樓上 可能是沒參與到的1/4 或不夠積極去留意資訊 04/23 11:17
7F：→ blc:即使1/4的人有留意資訊且反對，都更還是會照做… 04/23 11:20
8F：推 oodh:這個部份，我是支持把75%往回調高的，不過六年的實施期就應該 04/23 11:22
9F：→ oodh:維持甚至延長； 讓建商可以用更長的時間爭取必要的更多人同意 04/23 11:23
10F：→ blc:同意樓上的，不過要規定地價資料不能用六年前的…雖然風險++… 04/23 11:28
11F：→ oversky0:同一地段店面價差很有限，賺到的租金可能大部份都拿去繳 04/23 11:28
12F：→ oversky0:另一個店面房租。 04/23 11:31
13F：→ oversky0:但是像機車行這種做口碑的服務業，換個地方客戶可能流失 04/23 11:35
14F：→ oodh:如果都更前後店面價差會很有限，又何來都更會炒作房價的說法? 04/23 11:36
15F：→ oversky0:大半，風險也是很大的。所以按照建商的做法，是不是也要 04/23 11:37
16F：→ oodh:客戶流失這種問題 只要他能量化，就可以在事前參與時提出來 04/23 11:37
17F：→ oversky0:也要給予機車行很大的利潤？ 04/23 11:37
18F：→ oodh:能更建商多討一點 其他住戶為何不要？ 若不是他沒參與到 04/23 11:38
19F：→ oodh:要不就是其他住戶不喜歡他留下吧？ 04/23 11:38
20F：→ oversky0:那建商的風險也可以要求它量化啊。 04/23 11:39
21F：→ oodh:事前不參與、事後又拿未量化的損失一直抱怨 已非政策該考量的 04/23 11:39
22F：→ oodh:前面說了，建商有議價能力 要找出成本來作量化依據喊價不困難 04/23 11:40
23F：→ oversky0:為何建商就可以商業機密而不公開？ 04/23 11:48
24F：推 houkoferng:沒有不公開，現在是因為制度問題大家在鑽漏洞 04/23 11:50
25F：推 houkoferng:另外的重點是你要看得懂預算書 04/23 11:50
26F：→ oversky0:炒房價是指都更前和都更後做比較。店面價差是都指都更後 04/23 11:52
27F：→ oversky0:兩個地點做比較。我是「假設」都更後附近地店面也會連帶 04/23 11:54
28F：→ blc:估價報告好像是不公開的… 04/23 11:54
29F：→ oversky0:漲價。 04/23 11:55
30F：→ oversky0:風險成本不公開是 oodh 昨天提到的。 04/23 11:57
31F：→ oversky0:如果有公開，那照我提的第三種方法依比例去算不是很公平 04/23 11:58
32F：→ oversky0:嗎？ 04/23 11:59
33F：推 houkoferng:都更的目的之一也是要帶動房產價值，這點是建商跟地主 04/23 12:28
34F：推 houkoferng:都會獲利的部分，也是最大的誘因 04/23 12:28
35F：推 houkoferng:我是贊同應該依照原坪數補給地主或住戶 04/23 12:30
36F：→ pillarofsalt:那就放寬容積獎勵啊……不過好像也有住天母的弱勢作 04/23 12:33
37F：→ pillarofsalt:家抗議住家附近的建築物蓋太高了，討好每個人還真難 04/23 12:34
38F：推 houkoferng:客戶滿意都沒有追求100%，大概75%讀同意其實是足夠的 04/23 12:39
39F：→ blc:滿意跟同意是兩回事，不過嫌別人蓋太高就有點超過了。 04/23 13:29
40F：→ oversky0:google 一下「高樓、陽光權」，會有很多的文章。 04/23 13:53
41F：→ oversky0:另外在賣房子時，建商說頂樓視野好，晚上可以看到整個台 04/23 13:54
42F：→ pillarofsalt:「陽光權」是對岸的說法，台灣一般稱之「日照權」 04/23 13:57
43F：→ oversky0:北市，晚上的夜景更是漂亮，而且是附近最高的樓層，有隠 04/23 13:57
44F：→ oversky0:私感。所以要賣比較貴。 04/23 13:58
45F：→ oversky0:結果兩年後建商的二期建築蓋了一楝更高的大樓擋在前面， 04/23 14:00
46F：→ oversky0:會不覺得吃虧的人很少吧。當然這是比較極端的例子。 04/23 14:02
47F：→ oversky0:尤其是像台灣這麼注重風水的地方，建築外面的格局也是很 04/23 14:05
48F：→ oversky0:重要的。 04/23 14:05
49F：推 RIFF:75％只有調到100％才不會有人權疑慮 04/23 17:19
50F：→ RIFF:本來'強買強賣'就是錯的了 04/23 17:20
51F：→ RIFF:平時覺得人權不重要 等被婊到就知道了 04/23 17:21
52F：推 houkoferng:沒有東西是100% 04/23 18:49
53F：推 RIFF:即便99％都同意了 最後1％也應當足以拒絕強買強賣 04/23 19:05
54F：→ RIFF:'強買強賣'絕對是錯的 諸位可否說說合理化的理由. 04/23 19:07