作者pillarofsalt (时间并不理会我们的美好)
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标题Re: [分享] 天下杂志 土地之怒
时间Fri Apr 23 09:16:27 2010
※ 引述《oversky0 (oversky0)》之铭言：
: 原住户与与建商的利益分配方式，我想的到就有好几种：
: 1. 土地不卖，将地上使用权长期租出去，就像之前有讨论到的国土利用一样。
: 这样长期来讲应该是对原住户最有利的。
: 2. 改建後卖出收入全归原住户，营建成本以每坪多少万估价付给建商。
: 销售可委托房地产业者。
: 3. 与原文相同，建商与原住户依比例分配。
: 但建商所得之比例应只限以营建每坪「成本」多少万估价(应比第二种方法
: 之估价低)参股。原住户比例应计算土地价值，原地上建筑物之价值，改建期间原店面
: 预估营业收入及客户流失损失，原住户改建期间搬家、租房、上下班交通费支出，
: 因室内设计变更需采购新家俱支出。
: 像原文中改建後室内空间变小，生意也没办法做，对原住户完全没有好处。
: 不反对都市更新，但目前建商分一半的操作方式很明显对原住户不利。
你提的这些方案，法令上并没有规定不行啊
如果原住户可以自行整合，并搞定相关的法律问题、资金、贷款的话
他们当然可以开出自己有利的条件来找合作对象
但实务上没有建商的介入推动，几乎就是不可能
别的不说，一个都更案推动要七、八年是司空见惯之事
你投入的时间、心血要不要支薪
今天你在自己社区推都更，然後说总利润里面要扣除你的薪资酬劳
你觉得你的邻居会爽快同意吗？
还有别忘了找建筑师画草图、找律师都是一大笔开销哦
更不要说如果最後都更失败，你一毛补偿都没拿到
说穿了都更这种高风险的东西
根本不是一般平民百姓自己玩得起来的
既然要仰赖建商来推动，当然利润多是归他们的
但既便这样，都更後原住户还是有好处啊
不花一毛钱就换了新房子，房价也提昇
其实都更的相关议题，房地产版有很多讨论
以原文中的改建住户来说，他的面积虽然缩小
但新的店面比原来价值高多了
他正确的作法应该是将新分配到的店面租出或卖出
然後找个新的地方做生意
而且天下找的这个例子还蛮烂的，这个原住户是做机车行这种嫌恶设施
新的大楼本来大概也没办法让他像过去一样占用骑楼做无本生意
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
◆ From: 118.168.232.183
1F：→ oversky0:换店面会流失很多客户，也有不同的竞争压力，不是搬个地 04/23 10:28
2F：→ oversky0:方就好。 04/23 10:29
3F：→ oodh:但是他赚到租金或店面价差啊 如果忽略利得，只看他们的抱怨 04/23 11:01
4F：→ oodh:要「包满意」不是政府应有的功能 04/23 11:01
5F：→ blc:如果会亏，又何必配合都更？换个角度看，这也是椿生意。 04/23 11:15
6F：→ oodh:回楼上 可能是没参与到的1/4 或不够积极去留意资讯 04/23 11:17
7F：→ blc:即使1/4的人有留意资讯且反对，都更还是会照做… 04/23 11:20
8F：推 oodh:这个部份，我是支持把75%往回调高的，不过六年的实施期就应该 04/23 11:22
9F：→ oodh:维持甚至延长； 让建商可以用更长的时间争取必要的更多人同意 04/23 11:23
10F：→ blc:同意楼上的，不过要规定地价资料不能用六年前的…虽然风险++… 04/23 11:28
11F：→ oversky0:同一地段店面价差很有限，赚到的租金可能大部份都拿去缴 04/23 11:28
12F：→ oversky0:另一个店面房租。 04/23 11:31
13F：→ oversky0:但是像机车行这种做口碑的服务业，换个地方客户可能流失 04/23 11:35
14F：→ oodh:如果都更前後店面价差会很有限，又何来都更会炒作房价的说法? 04/23 11:36
15F：→ oversky0:大半，风险也是很大的。所以按照建商的做法，是不是也要 04/23 11:37
16F：→ oodh:客户流失这种问题 只要他能量化，就可以在事前参与时提出来 04/23 11:37
17F：→ oversky0:也要给予机车行很大的利润？ 04/23 11:37
18F：→ oodh:能更建商多讨一点 其他住户为何不要？ 若不是他没参与到 04/23 11:38
19F：→ oodh:要不就是其他住户不喜欢他留下吧？ 04/23 11:38
20F：→ oversky0:那建商的风险也可以要求它量化啊。 04/23 11:39
21F：→ oodh:事前不参与、事後又拿未量化的损失一直抱怨 已非政策该考量的 04/23 11:39
22F：→ oodh:前面说了，建商有议价能力 要找出成本来作量化依据喊价不困难 04/23 11:40
23F：→ oversky0:为何建商就可以商业机密而不公开？ 04/23 11:48
24F：推 houkoferng:没有不公开，现在是因为制度问题大家在钻漏洞 04/23 11:50
25F：推 houkoferng:另外的重点是你要看得懂预算书 04/23 11:50
26F：→ oversky0:炒房价是指都更前和都更後做比较。店面价差是都指都更後 04/23 11:52
27F：→ oversky0:两个地点做比较。我是「假设」都更後附近地店面也会连带 04/23 11:54
28F：→ blc:估价报告好像是不公开的… 04/23 11:54
29F：→ oversky0:涨价。 04/23 11:55
30F：→ oversky0:风险成本不公开是 oodh 昨天提到的。 04/23 11:57
31F：→ oversky0:如果有公开，那照我提的第三种方法依比例去算不是很公平 04/23 11:58
32F：→ oversky0:吗？ 04/23 11:59
33F：推 houkoferng:都更的目的之一也是要带动房产价值，这点是建商跟地主 04/23 12:28
34F：推 houkoferng:都会获利的部分，也是最大的诱因 04/23 12:28
35F：推 houkoferng:我是赞同应该依照原坪数补给地主或住户 04/23 12:30
36F：→ pillarofsalt:那就放宽容积奖励啊……不过好像也有住天母的弱势作 04/23 12:33
37F：→ pillarofsalt:家抗议住家附近的建筑物盖太高了，讨好每个人还真难 04/23 12:34
38F：推 houkoferng:客户满意都没有追求100%，大概75%读同意其实是足够的 04/23 12:39
39F：→ blc:满意跟同意是两回事，不过嫌别人盖太高就有点超过了。 04/23 13:29
40F：→ oversky0:google 一下「高楼、阳光权」，会有很多的文章。 04/23 13:53
41F：→ oversky0:另外在卖房子时，建商说顶楼视野好，晚上可以看到整个台 04/23 13:54
42F：→ pillarofsalt:「阳光权」是对岸的说法，台湾一般称之「日照权」 04/23 13:57
43F：→ oversky0:北市，晚上的夜景更是漂亮，而且是附近最高的楼层，有隠 04/23 13:57
44F：→ oversky0:私感。所以要卖比较贵。 04/23 13:58
45F：→ oversky0:结果两年後建商的二期建筑盖了一楝更高的大楼挡在前面， 04/23 14:00
46F：→ oversky0:会不觉得吃亏的人很少吧。当然这是比较极端的例子。 04/23 14:02
47F：→ oversky0:尤其是像台湾这麽注重风水的地方，建筑外面的格局也是很 04/23 14:05
48F：→ oversky0:重要的。 04/23 14:05
49F：推 RIFF:75％只有调到100％才不会有人权疑虑 04/23 17:19
50F：→ RIFF:本来'强买强卖'就是错的了 04/23 17:20
51F：→ RIFF:平时觉得人权不重要 等被婊到就知道了 04/23 17:21
52F：推 houkoferng:没有东西是100% 04/23 18:49
53F：推 RIFF:即便99％都同意了 最後1％也应当足以拒绝强买强卖 04/23 19:05
54F：→ RIFF:'强买强卖'绝对是错的 诸位可否说说合理化的理由. 04/23 19:07