※ 引述《houkoferng (槍斃岡田救日本!!)》之銘言： : 標題: Re: [分享] 天下雜誌 土地之怒 : 時間: Thu Apr 22 10:51:02 2010 : : 這種做法就不會有人想要都更 : : 營建業是一個風險很大的行業，例如建材變動、建案發展不如預期等 : : 建商推動都更的動力就是有利可圖 : : 讓建商只能賺到成本，對於建商而言那是毫無動力可言，更何況營造業的建材 : : 成本波動很大。例如前幾年鋼筋大漲，一堆建商乾脆停工，慘一點的就直接毀約。 : : : 關鍵的重點在於，如何協調少數的釘子戶，因為有提到為了一兩戶的抵制 : : 接著要遷入的數百戶新住戶就完全卡住，完全變成少數人的利益犧牲多數人權益 : : 的狀態。 : : 所以根本的關鍵不在於建商賺不賺錢，反而是有沒有適當的平台可以協助 : : 溝通協調都市更新的進行。這點我倒覺得政府應該介入，政府可以不主導 : : 都市更新的開發案，但是可以設置管理溝通平台，協助住戶與建商溝通， : : 並處理排解住戶遷移爭議的問題。 : : : : : ※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言： : : 原住戶與與建商的利益分配方式，我想的到就有好幾種： : : 1. 土地不賣，將地上使用權長期租出去，就像之前有討論到的國土利用一樣。 : : 這樣長期來講應該是對原住戶最有利的。 : : 2. 改建後賣出收入全歸原住戶，營建成本以每坪多少萬估價付給建商。 : : 銷售可委托房地產業者。 : : 3. 與原文相同，建商與原住戶依比例分配。 : : 但建商所得之比例應只限以營建每坪「成本」多少萬估價(應比第二種方法 : : 之估價低)參股。原住戶比例應計算土地價值，原地上建築物之價值，改建期間原店面 : : 預估營業收入及客戶流失損失，原住戶改建期間搬家、租房、上下班交通費支出， : : 因室內設計變更需採購新家俱支出。 : : 像原文中改建後室內空間變小，生意也沒辦法做，對原住戶完全沒有好處。 : : 不反對都市更新，但目前建商分一半的操作方式很明顯對原住戶不利。 : 如h大所說 都更建設的最大成本未必來自土地 「按成本分配利潤」當然是最公平的原則，但這未必就是 「按土地比例分配利潤」 之前提過，資金的積壓、行銷，研究送件到成案的事務、法律專業 乃至推案失敗的風險、展開協商爭取同意所付出的條件 不但有些事涉商業機密，公開了可能更不利都更； 真這麼計算地主拿的起來也未必比50:50多 「未必」比較多，但有沒有 比較可能 較多呢？ 我認為上述「成本」中有更多的資訊不對稱、不公開、不便或不應公開 也有更多的專業服務議價空間 簡單來說，在一個案子裡越是「不能沒有你」那他能爭取的剩餘就越多 「找到成本來作分利潤的理由」對他們寫企劃的人來說並不困難 台灣目前還沒有強而有力的社區都更團體和例子 乍看之下是「按成本分配」 其實還是變成叢林法則「按議價能力分配」 我不認為會比50:50來的好... : : -- :

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