※ 引述《houkoferng (枪毙冈田救日本!!)》之铭言： : 标题: Re: [分享] 天下杂志 土地之怒 : 时间: Thu Apr 22 10:51:02 2010 : : 这种做法就不会有人想要都更 : : 营建业是一个风险很大的行业，例如建材变动、建案发展不如预期等 : : 建商推动都更的动力就是有利可图 : : 让建商只能赚到成本，对於建商而言那是毫无动力可言，更何况营造业的建材 : : 成本波动很大。例如前几年钢筋大涨，一堆建商乾脆停工，惨一点的就直接毁约。 : : : 关键的重点在於，如何协调少数的钉子户，因为有提到为了一两户的抵制 : : 接着要迁入的数百户新住户就完全卡住，完全变成少数人的利益牺牲多数人权益 : : 的状态。 : : 所以根本的关键不在於建商赚不赚钱，反而是有没有适当的平台可以协助 : : 沟通协调都市更新的进行。这点我倒觉得政府应该介入，政府可以不主导 : : 都市更新的开发案，但是可以设置管理沟通平台，协助住户与建商沟通， : : 并处理排解住户迁移争议的问题。 : : : : : ※ 引述《oversky0 (oversky0)》之铭言： : : 原住户与与建商的利益分配方式，我想的到就有好几种： : : 1. 土地不卖，将地上使用权长期租出去，就像之前有讨论到的国土利用一样。 : : 这样长期来讲应该是对原住户最有利的。 : : 2. 改建後卖出收入全归原住户，营建成本以每坪多少万估价付给建商。 : : 销售可委托房地产业者。 : : 3. 与原文相同，建商与原住户依比例分配。 : : 但建商所得之比例应只限以营建每坪「成本」多少万估价(应比第二种方法 : : 之估价低)参股。原住户比例应计算土地价值，原地上建筑物之价值，改建期间原店面 : : 预估营业收入及客户流失损失，原住户改建期间搬家、租房、上下班交通费支出， : : 因室内设计变更需采购新家俱支出。 : : 像原文中改建後室内空间变小，生意也没办法做，对原住户完全没有好处。 : : 不反对都市更新，但目前建商分一半的操作方式很明显对原住户不利。 : 如h大所说 都更建设的最大成本未必来自土地 「按成本分配利润」当然是最公平的原则，但这未必就是 「按土地比例分配利润」 之前提过，资金的积压、行销，研究送件到成案的事务、法律专业 乃至推案失败的风险、展开协商争取同意所付出的条件 不但有些事涉商业机密，公开了可能更不利都更； 真这麽计算地主拿的起来也未必比50:50多 「未必」比较多，但有没有 比较可能 较多呢？ 我认为上述「成本」中有更多的资讯不对称、不公开、不便或不应公开 也有更多的专业服务议价空间 简单来说，在一个案子里越是「不能没有你」那他能争取的剩余就越多 「找到成本来作分利润的理由」对他们写企划的人来说并不困难 台湾目前还没有强而有力的社区都更团体和例子 乍看之下是「按成本分配」 其实还是变成丛林法则「按议价能力分配」 我不认为会比50:50来的好... : : -- :

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