※ 引述《chenbiyi (偷查北鼻~~)》之銘言： : 想請教一下m大和c大 : rental property折舊抵稅是怎麼運作的? : 我聽同事說房價除以27.5就是你每年可以deduct的稅 土地不能折舊,只能折舊建築物的部份，的確一般房屋是用27.5年的直線折舊 : 這是根據哪條規定?計算方式是否正確? IRS的publication有清楚的寫，報稅軟體也都會正確的計算 : 假設房價350k,每個月mortgage $1500 (interests 佔 $1200) : HOA $400, property tax $100 : 那麼maximize return/income的方式為何? 當然是淨租金越多越好 : 1.租 $2000/month (cover掉每月支出), taxable income: $300/month : 2.租 $1700/month (把可抵稅的部分抵銷), taxable income: 0 : 3.租 $1200/month 給信任的人, 折舊抵稅後我能打平嗎? : 4.租 $1200/month 給信任的人, 拿現金不報收入 這是逃稅的行為，只是找死而已 : 會有2,3,4的考量是因為寧可租給信任的人,甚至小虧一點也沒關係 : 所以想知道break even rent是多少? 至少應該要cash flow打平，才會沒有負擔 如果不算入principle的部份，最好要租1700以上，否則應該縮小房貸額 折舊是用來把現金的收入消掉的，雖然多數的房子含了折舊後都會是負的 但是把這個抵稅額來算入房屋的收益的一部份有點太過aggressive 而且不是每個人都能馬上抵稅，(有收入上限)，就算能抵也有額度上限 硬要算折舊的現金效益的話: 假設350k裡有250k是建物,100k是土地 (最好查房屋稅的官方估價) 250k/27.5/12月=758; 若臨界稅率是25%: 758*25%=189 (抵稅額的每月現金價值) 總之，你舉的這個例子的投資報酬率普普 (不到5%)，它能接受的貸款空間不大 它沒有辦法負擔1500的mortgage, 不是你的利息太高、就是貸款額太高，不適合 加入mortgage以及maintenance之後，報酬率變成負的，是個不及格的投資 最簡單的解決辦法是加碼本金的部份來減低貸款額，或是直接找下一個房子 -- 我的旅遊部落格: http://chengyun-travel.blogspot.com --

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