作者cchris (cruising Panama Canal)
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標題Re: [北美] 美30年期抵押貸款利率降至4.54% 1971年 …
時間Thu Aug 5 15:55:58 2010
※ 引述《viessman (Follow the rabbit)》之銘言：
: 雖然說省一塊錢也是省, 可是re-fi之後, 30年/15年又從新計算
: 這樣不是表示 又要重新開始繳利息較高的前幾期嗎?
這是非常錯誤的迷思
: 因為mortgage愈前面的付款,利息部份繳的愈多,本金部份愈少,
: 所以re-fi 之後雖然可降低每個月固定的payment,
: 可是這樣是不是也表示我之前的利息都白付了?
絕對不是
: 因為本金的部份並沒有償還很多
: 所以每次想到這就覺得好像不能只看利率降低就要re-fi
: 這部份是否需要考慮?
其實計算起來非常簡單，根本不需要用excel
舉一個例子給想不通的人看:
貸款額10萬，30年期，利率5%: 每個月的payment是$537元
第一個月: 本金$120，利息$417 (共$537)
30年的總利息是:$93,256
3年後: 本金$139，利息$398 (共$537); 本金剩下$95,344; 3年利息共付$14,669
假設3年後的這天，30年固定的利息降到4% (no point no cost)
當然要refi; refi的本金就是$95,344，30年固定，每個月的payment是$455
第一個月: 本金$137,利息$318 (共$455)
如果就這麼付，那麼要再30年才能付清，感覺上晚付清了3年
新的30年期的總利息是$68523
舊的3年加新的30年總利息=83192, 還是比原本的93256要省 (因為後30年降1%)
但為何要這麼懶? 原本每月付$537，為何refi後要偷懶成只付$455?
別忘了refi的目的是省利息、提早付清 (除非這個人別有目的，不想把房子付清)
若想省利息，基本的誠意是，要付得和本來一樣
所以接下來每個月一樣付$537 (很合理的要求吧? 就假裝你沒有refi過就好了)
每個月的online bill pay，自動設定為$537，而不是設定成$455，就這麼簡單
第一個月變成$537: 利息還是$318，本金變成$219
這樣一來，這個新的30年loan只要22年半就全部還清,總利息$49430
從頭到尾只花了3+22.5=25.5年就還清這個最初是30年期的貸款
舊的3年加上新的22.5年的總利息變成$64009，省下了$29157的總利息
為何縮款了4.5年? 因為後20幾年的利息都降了1%，而且有一直維持原本的月付額
如果手頭上一有閒錢就隨時丟一筆進去，還會再快個好幾年、省更多利息
總之，想要節省總利息支出(=最快還清房貸)，只要把握兩個原則:
1. 讓利率降到最低 (所以要不停的no cost refi到最低利率的loan)
2. 月付額要固定繳到自己能接受的最高值，不要傻傻的照著新房貸的schedule來付房貸
至少要守住第一個房貸的schedule，不該比它慢，方法就是每月payment不能比它少
就這麼簡單
當然，如果你的目的是要在房屋上花最少的錢, 不想還清房貸，而是想讓手上有最多現金
來拿去投資各式各樣的其他東西，那當然有不同的考量。但這麼做的風險就高囉
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◆ From: 70.137.154.107
1F：推 nemooo:推推推 08/05 22:31
2F：推 clarkchang:推！不過前兩三行用excel算很快，一般計算機算不出來 08/06 00:09
3F：→ clarkchang:=pmt(5%/12,360,100000) 08/06 00:10
4F：→ clarkchang:然後建個表格就可以把360期的本金、利息算出來 08/06 00:12
5F：→ clarkchang:然後模擬每個月還多少錢來算還多久 08/06 00:12
6F：推 RJJ:離題一下。請問要怎麼建表格把本金、利息算出來？謝謝 08/06 02:47
8F：推 smallyang:推~ 08/06 03:31
10F：推 RJJ:cool, thanks a lot! 08/06 06:16
11F：推 viessman:推 cchris, thanks a lot 08/06 06:55
12F：推 Federalway:我認識的台灣人，很多就是像C大說的每月溢繳房貸和善用 08/06 11:15
13F：→ Federalway:低利貸款，所以都早早付清了房貸 08/06 11:23
14F：→ Federalway:而有些美國朋友，可能是花錢太兇，不但有的房貸只付 08/06 11:40
15F：→ Federalway:利息，還有從房子倒抽本金出來花都有 08/06 11:42
16F：→ kruz:老中都要自己省得跟什麼似的錢要留下來 XD 08/06 12:26
17F：→ Federalway:同事就說我的金錢觀很不美國，因為我除了房貸外絕不借 08/08 00:31
18F：→ Federalway:錢，而房貸也急著想提前繳清。 08/08 00:33
19F：推 clarkchang:這也就是為什麼美國是全世界最大的市場，但也開始擔心 08/08 01:15
20F：→ clarkchang:當儲蓄率增加到"5%"的時候的經濟萎縮 08/08 01:15
21F：→ clarkchang:想當年可是每個小學生都發一本郵政儲金，鼓勵儲蓄 08/08 01:16
22F：→ Federalway:老闆還保存一本幾十年前Wamu在他小學時給他的儲蓄存摺 08/08 01:38
23F：→ Federalway:我看他一次都存幾角，好像滿5塊錢就有獎品 08/08 01:40
24F：推 bambambam:TI BAII+ 很好用 08/08 10:22
25F：→ bambambam:美國人花得兇不就是因為可以抵稅嗎 08/08 10:23
26F：→ bambambam:利息花得越兇省越多稅 08/08 10:24
27F：→ kruz:適當的儲蓄是很好的,不過有些老中跟有些老美就是儲過頭跟沒有 08/08 10:34
28F：→ kruz:存夠的極端.想想看存那麼多錢又帶不走幹嘛存那麼辛苦.. 08/08 10:35
29F：→ cchris:信用卡利息不能抵稅,只有房貸和HEL可以抵稅(後者有上限) 08/08 14:42