作者cchris (cruising Panama Canal)
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标题Re: [北美] 美30年期抵押贷款利率降至4.54% 1971年 …
时间Thu Aug 5 15:55:58 2010
※ 引述《viessman (Follow the rabbit)》之铭言：
: 虽然说省一块钱也是省, 可是re-fi之後, 30年/15年又从新计算
: 这样不是表示 又要重新开始缴利息较高的前几期吗?
这是非常错误的迷思
: 因为mortgage愈前面的付款,利息部份缴的愈多,本金部份愈少,
: 所以re-fi 之後虽然可降低每个月固定的payment,
: 可是这样是不是也表示我之前的利息都白付了?
绝对不是
: 因为本金的部份并没有偿还很多
: 所以每次想到这就觉得好像不能只看利率降低就要re-fi
: 这部份是否需要考虑?
其实计算起来非常简单，根本不需要用excel
举一个例子给想不通的人看:
贷款额10万，30年期，利率5%: 每个月的payment是$537元
第一个月: 本金$120，利息$417 (共$537)
30年的总利息是:$93,256
3年後: 本金$139，利息$398 (共$537); 本金剩下$95,344; 3年利息共付$14,669
假设3年後的这天，30年固定的利息降到4% (no point no cost)
当然要refi; refi的本金就是$95,344，30年固定，每个月的payment是$455
第一个月: 本金$137,利息$318 (共$455)
如果就这麽付，那麽要再30年才能付清，感觉上晚付清了3年
新的30年期的总利息是$68523
旧的3年加新的30年总利息=83192, 还是比原本的93256要省 (因为後30年降1%)
但为何要这麽懒? 原本每月付$537，为何refi後要偷懒成只付$455?
别忘了refi的目的是省利息、提早付清 (除非这个人别有目的，不想把房子付清)
若想省利息，基本的诚意是，要付得和本来一样
所以接下来每个月一样付$537 (很合理的要求吧? 就假装你没有refi过就好了)
每个月的online bill pay，自动设定为$537，而不是设定成$455，就这麽简单
第一个月变成$537: 利息还是$318，本金变成$219
这样一来，这个新的30年loan只要22年半就全部还清,总利息$49430
从头到尾只花了3+22.5=25.5年就还清这个最初是30年期的贷款
旧的3年加上新的22.5年的总利息变成$64009，省下了$29157的总利息
为何缩款了4.5年? 因为後20几年的利息都降了1%，而且有一直维持原本的月付额
如果手头上一有闲钱就随时丢一笔进去，还会再快个好几年、省更多利息
总之，想要节省总利息支出(=最快还清房贷)，只要把握两个原则:
1. 让利率降到最低 (所以要不停的no cost refi到最低利率的loan)
2. 月付额要固定缴到自己能接受的最高值，不要傻傻的照着新房贷的schedule来付房贷
至少要守住第一个房贷的schedule，不该比它慢，方法就是每月payment不能比它少
就这麽简单
当然，如果你的目的是要在房屋上花最少的钱, 不想还清房贷，而是想让手上有最多现金
来拿去投资各式各样的其他东西，那当然有不同的考量。但这麽做的风险就高罗
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◆ From: 70.137.154.107
1F：推 nemooo:推推推 08/05 22:31
2F：推 clarkchang:推！不过前两三行用excel算很快，一般计算机算不出来 08/06 00:09
3F：→ clarkchang:=pmt(5%/12,360,100000) 08/06 00:10
4F：→ clarkchang:然後建个表格就可以把360期的本金、利息算出来 08/06 00:12
5F：→ clarkchang:然後模拟每个月还多少钱来算还多久 08/06 00:12
6F：推 RJJ:离题一下。请问要怎麽建表格把本金、利息算出来？谢谢 08/06 02:47
8F：推 smallyang:推~ 08/06 03:31
10F：推 RJJ:cool, thanks a lot! 08/06 06:16
11F：推 viessman:推 cchris, thanks a lot 08/06 06:55
12F：推 Federalway:我认识的台湾人，很多就是像C大说的每月溢缴房贷和善用 08/06 11:15
13F：→ Federalway:低利贷款，所以都早早付清了房贷 08/06 11:23
14F：→ Federalway:而有些美国朋友，可能是花钱太凶，不但有的房贷只付 08/06 11:40
15F：→ Federalway:利息，还有从房子倒抽本金出来花都有 08/06 11:42
16F：→ kruz:老中都要自己省得跟什麽似的钱要留下来 XD 08/06 12:26
17F：→ Federalway:同事就说我的金钱观很不美国，因为我除了房贷外绝不借 08/08 00:31
18F：→ Federalway:钱，而房贷也急着想提前缴清。 08/08 00:33
19F：推 clarkchang:这也就是为什麽美国是全世界最大的市场，但也开始担心 08/08 01:15
20F：→ clarkchang:当储蓄率增加到"5%"的时候的经济萎缩 08/08 01:15
21F：→ clarkchang:想当年可是每个小学生都发一本邮政储金，鼓励储蓄 08/08 01:16
22F：→ Federalway:老板还保存一本几十年前Wamu在他小学时给他的储蓄存摺 08/08 01:38
23F：→ Federalway:我看他一次都存几角，好像满5块钱就有奖品 08/08 01:40
24F：推 bambambam:TI BAII+ 很好用 08/08 10:22
25F：→ bambambam:美国人花得凶不就是因为可以抵税吗 08/08 10:23
26F：→ bambambam:利息花得越凶省越多税 08/08 10:24
27F：→ kruz:适当的储蓄是很好的,不过有些老中跟有些老美就是储过头跟没有 08/08 10:34
28F：→ kruz:存够的极端.想想看存那麽多钱又带不走干嘛存那麽辛苦.. 08/08 10:35
29F：→ cchris:信用卡利息不能抵税,只有房贷和HEL可以抵税(後者有上限) 08/08 14:42