作者aycheng (Adrian)
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標題[北美] 用HELOC還房貸?
時間Fri May 21 05:07:39 2010
現在的房貸是 fixed rate 5.125%，
想用 Home Equity Line of Credit 還房貸。
做了一點功課，現在在考慮的兩個方案：
Background:
Prime = FED Rate + 3% = 3.25% today
Margin = up to the bank
APR = Prime + Margin
1. Harvard University Employee Credit Union
a. 4% today. Margin = -1.0% for the life of the loan if I maintain
a checking account with $1,500 balance, 0% otherwise.
b. Floor = 4%. Ceiling = 18%
c. $550 origination fee waived if initial withdraw > 10k
and keep the account for 2 years. No annual fee.
2. St. Mary Credit Union
a. 3.75% today. Margin = 0.50%. Margin may change any time.
b. No Floor. Ceiling = 12%
c. No origination fee or annual fee.
預計要借7萬到10萬。請問 1 還是 2？
有人有經驗或有聽過家人朋友用HELOC還房貸的嗎？
在美國找得到更好的deal嗎？
先感謝 m(_ _)m
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 65.223.155.30
1F：→ kruz:home equity通常比mortgage的rate差,你是有特別的原因不想 05/21 05:11
2F：→ kruz:refi嗎?要不然直接挑rate低一點的mortgage就好了.. 05/21 05:11
3F：→ cchris:沒錯,refi才是最理想做法;你如果能辦HELOC,沒理由不能refi 05/21 05:31
4F：→ cchris:你應該知道HELOC的LTV通常不超過75~80%,沒有比refi輕鬆 05/21 05:33
5F：→ clarkchang:另外HELOC的利息抵稅上限只有十萬美金 05/21 05:42
6F：→ aycheng:因為refi要closing cost，也不是interest only，要一段時 05/21 06:06
7F：→ aycheng:間才能回closing cost的本，太難算。HELOC可以申請下來被 05/21 06:07
8F：→ aycheng:炒魷魚那一天當emergency fund，cash flow比較自由。現在 05/21 06:08
9F：→ aycheng:最低的1yr adj 3.25％左右，HELOC 3.75%沒有差太多，種種 05/21 06:10
10F：→ aycheng:原因覺得HELOC比較適合。7萬adj rate可以賭，再多會心臟病 05/21 06:12
11F：→ cjyin:有試著問過cash out7萬? 05/21 06:38
12F：→ aycheng:有想過如果可以有半年免利息，先借七萬年底再還，這樣是每 05/21 06:48
13F：→ aycheng:年省3500塊，可是現在銀行很賤一提出來先扣4％手續費。 05/21 06:50
14F：→ aycheng:會想lump sum一次還大比因為借錢時沒問清楚，沒prepayment 05/21 06:52
15F：→ aycheng:penalty可是每次extra payment手續費11塊，小比小比划不來 05/21 06:53
16F：→ cjyin:就找沒有扣手續費的金融機構 05/21 06:54
17F：→ aycheng:又不想每個月房貸交出去有7成是利息。 05/21 06:55
18F：→ cchris:no point no cost的refi非常好找(在絕大多數的州) 05/21 10:24
19F：→ cchris:heloc不太可能半年免利息,就算有也是羊毛出在羊身上,有陷阱 05/21 10:26
20F：→ cchris:你的mortgage銀行聽起來非常黑,現在利息超低,該refi了 05/21 10:27
21F：→ deuter:這樣每個月就要付原來的mortgage payment加heloc payment 05/21 11:17
22F：→ deuter:每個月支出金額反而更多(雖然會提早還完) 05/21 11:18
23F：→ cchris:如果他的是interest only的房貸,還本金就會減少月付額 05/21 13:14
24F：→ cchris:如果不是IO的房貸,還本金不會減少月付額,只會提早還清而已 05/21 13:15
25F：→ cchris:短期內的負擔反而會更重 (樓上就是這個意思) 05/21 13:15
26F：→ cchris:總而言之,借HELOC還mortgage絕對不是好主意;refi才是正解 05/21 13:16
27F：→ cchris:尤其最近5/1ARM的no cost refi已經降到3.5%了,破天荒低利率 05/21 13:17
28F：→ cchris:一毛錢不必花又可把利率降到3.5%(不是IO),可以提早還清多年 05/21 13:19
29F：→ aycheng:2009年買的新condo(沒住滿70％),政府不包，只能跟建商貸款 05/21 13:57
30F：→ aycheng:的公司借，現在選擇很多，謝謝大家的建議，週末要跑銀行了 05/21 13:59
31F：→ iamweep:我才正在做3.625%的5/1ARM refi，沒想到還沒弄好就變3.5% 05/21 15:29
32F：→ aycheng:找到2.75%(P-.5%)的HELOC跟3.5% 5/1ARM refi+2500 closing 05/22 02:25
33F：→ aycheng:看來還要加把勁。血壓開始上升了 05/22 02:25
34F：→ aycheng:update:找到2.25%HELOC﹐決定Refi跟HELOC一起來﹐拼<3% 05/22 10:37
35F：→ chenbiyi:請問5/1ARM 3.5% no cost/point是那一家? 05/23 01:40
36F：→ chenbiyi:通常如果no cost/point 利率好像都會高一點 05/23 01:40
37F：→ aycheng:not sure if anyone have this this: 05/28 03:36