作者aycheng (Adrian)
看板Oversea_Job
标题[北美] 用HELOC还房贷?
时间Fri May 21 05:07:39 2010
现在的房贷是 fixed rate 5.125%，
想用 Home Equity Line of Credit 还房贷。
做了一点功课，现在在考虑的两个方案：
Background:
Prime = FED Rate + 3% = 3.25% today
Margin = up to the bank
APR = Prime + Margin
1. Harvard University Employee Credit Union
a. 4% today. Margin = -1.0% for the life of the loan if I maintain
a checking account with $1,500 balance, 0% otherwise.
b. Floor = 4%. Ceiling = 18%
c. $550 origination fee waived if initial withdraw > 10k
and keep the account for 2 years. No annual fee.
2. St. Mary Credit Union
a. 3.75% today. Margin = 0.50%. Margin may change any time.
b. No Floor. Ceiling = 12%
c. No origination fee or annual fee.
预计要借7万到10万。请问 1 还是 2？
有人有经验或有听过家人朋友用HELOC还房贷的吗？
在美国找得到更好的deal吗？
先感谢 m(_ _)m
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
◆ From: 65.223.155.30
1F：→ kruz:home equity通常比mortgage的rate差,你是有特别的原因不想 05/21 05:11
2F：→ kruz:refi吗?要不然直接挑rate低一点的mortgage就好了.. 05/21 05:11
3F：→ cchris:没错,refi才是最理想做法;你如果能办HELOC,没理由不能refi 05/21 05:31
4F：→ cchris:你应该知道HELOC的LTV通常不超过75~80%,没有比refi轻松 05/21 05:33
5F：→ clarkchang:另外HELOC的利息抵税上限只有十万美金 05/21 05:42
6F：→ aycheng:因为refi要closing cost，也不是interest only，要一段时 05/21 06:06
7F：→ aycheng:间才能回closing cost的本，太难算。HELOC可以申请下来被 05/21 06:07
8F：→ aycheng:炒鱿鱼那一天当emergency fund，cash flow比较自由。现在 05/21 06:08
9F：→ aycheng:最低的1yr adj 3.25％左右，HELOC 3.75%没有差太多，种种 05/21 06:10
10F：→ aycheng:原因觉得HELOC比较适合。7万adj rate可以赌，再多会心脏病 05/21 06:12
11F：→ cjyin:有试着问过cash out7万? 05/21 06:38
12F：→ aycheng:有想过如果可以有半年免利息，先借七万年底再还，这样是每 05/21 06:48
13F：→ aycheng:年省3500块，可是现在银行很贱一提出来先扣4％手续费。 05/21 06:50
14F：→ aycheng:会想lump sum一次还大比因为借钱时没问清楚，没prepayment 05/21 06:52
15F：→ aycheng:penalty可是每次extra payment手续费11块，小比小比划不来 05/21 06:53
16F：→ cjyin:就找没有扣手续费的金融机构 05/21 06:54
17F：→ aycheng:又不想每个月房贷交出去有7成是利息。 05/21 06:55
18F：→ cchris:no point no cost的refi非常好找(在绝大多数的州) 05/21 10:24
19F：→ cchris:heloc不太可能半年免利息,就算有也是羊毛出在羊身上,有陷阱 05/21 10:26
20F：→ cchris:你的mortgage银行听起来非常黑,现在利息超低,该refi了 05/21 10:27
21F：→ deuter:这样每个月就要付原来的mortgage payment加heloc payment 05/21 11:17
22F：→ deuter:每个月支出金额反而更多(虽然会提早还完) 05/21 11:18
23F：→ cchris:如果他的是interest only的房贷,还本金就会减少月付额 05/21 13:14
24F：→ cchris:如果不是IO的房贷,还本金不会减少月付额,只会提早还清而已 05/21 13:15
25F：→ cchris:短期内的负担反而会更重 (楼上就是这个意思) 05/21 13:15
26F：→ cchris:总而言之,借HELOC还mortgage绝对不是好主意;refi才是正解 05/21 13:16
27F：→ cchris:尤其最近5/1ARM的no cost refi已经降到3.5%了,破天荒低利率 05/21 13:17
28F：→ cchris:一毛钱不必花又可把利率降到3.5%(不是IO),可以提早还清多年 05/21 13:19
29F：→ aycheng:2009年买的新condo(没住满70％),政府不包，只能跟建商贷款 05/21 13:57
30F：→ aycheng:的公司借，现在选择很多，谢谢大家的建议，周末要跑银行了 05/21 13:59
31F：→ iamweep:我才正在做3.625%的5/1ARM refi，没想到还没弄好就变3.5% 05/21 15:29
32F：→ aycheng:找到2.75%(P-.5%)的HELOC跟3.5% 5/1ARM refi+2500 closing 05/22 02:25
33F：→ aycheng:看来还要加把劲。血压开始上升了 05/22 02:25
34F：→ aycheng:update:找到2.25%HELOC﹐决定Refi跟HELOC一起来﹐拼<3% 05/22 10:37
35F：→ chenbiyi:请问5/1ARM 3.5% no cost/point是那一家? 05/23 01:40
36F：→ chenbiyi:通常如果no cost/point 利率好像都会高一点 05/23 01:40
37F：→ aycheng:not sure if anyone have this this: 05/28 03:36