如果你買的是新蓋大樓，不論是condo或者coop，貸款都很困難 Fannie Mae對新蓋大樓的要求很多，例如： 1.整棟大樓的公共設施(community facility)面積不能超過整棟大樓的20% 2.整棟大樓必須要賣出71%以上之後，你的貸款才能撥款(closing) 3.整棟大樓不能有超過10%持有在同一個人(多半是建商)手中 加上Fannie不做H1B身份的貸款，難阿 你買完之後只能找portfolio lender，就是借你錢之後不賣給 Fannie或Freddie的銀行，這種銀行少之又少 如果你真的要買這棟樓，你可能要問建商，怎麼做貸款 建商有幾條路可以選： 1.建商借錢給你(seller financing) 2.建商有沒有已經談好的合作銀行 3.讓你把原本要買房子的錢變成買建商的股份，所以你未來 持有的不是不動產，而是那棟房子的控股公司(holding company) 的股份，就像coop一樣 要不然你就要有心理準備，可能要拖很久很久，蓋完房子 都已經過了一兩年，才真的把這個貸款案close。 案例：紐約市battery park有很多新蓋好的大樓， 都因為沒有賣出71%以上，貸款不能close，所以屋主不能入住 案例：一些五層樓的大樓，一樓整層都是community facility， 剛好超過20%的樓板面積，通通不能做Fannie Mae Portfolio lender的利率很高，多半在7.75%(3/1 ARM)以上， 就算你跟貸款專員(loan officer)燒黃紙結拜，或者買雞召妓 都沒用 (為什麼大家都受鹿鼎記的影響這麼大) ※ 引述《weichuam (ethan)》之銘言： : M大 真是太感激你了 這麼多info我真的要好好吸收一下 : 對你的景仰真是滔滔江水連綿不絕阿 : 因為這是第一次買房 所以在沒有帶agent的情況下已經先去看過房子了 : 當時也被問了一些個資 我的AGENT跟建商聯絡後也被告知說他不能代表我了 : 不過我那很拼的agent還是決定禮拜五帶我殺過去 希望見面三分情嘛 (雖然機率小到不行) : 我跟我的AGENT沒有簽約 如果他真的不能represent 我的話 : 我自己跟建商談會不會很危險阿 : ※ 引述《Manstein (exposure)》之銘言： : : 以下是個人理解，不對請指正。 : : 帶 Agent 去，Co-op 一般都 3%，不過那是建商付，有的 Agent 會 : : 退部分給你，不過這不一定，這自己談。當然你也可以不帶 Agent 去， : : 要求建商把這部分折房價或者換升級，不過這基本上看你怎麼談， : : 能不能拿到不一定。不過至少（好的）Agent 會提醒你很多需要注意 : : 的細節。 : : 你不能第一次去簽了一個保留意向書放了定金以後，第二次再帶 Agent : : 去，根據「行規」這是不行的，Agent 一定第一次就要出現。 : : 除了房價以外，其他額外支出多少？HOA 多少錢？Poperty Tax 幾趴？ : : 其他捐苛雜稅若干？（如 County Bonds, Mello-Roos）等，Mello-Roos : : 一趴的話，以五十萬計，每年也是多附五千塊，而且這個不能抵稅， : : （當然，有人的說法是找到認為可以抵的會計師幫你做為止，科科）。 : : 附近有無嫌惡設施？請詳閱 Disclosure 報告，城市過去發展狀況 : : 和未來潛力如何？犯罪率？交通狀況？學區如何（你可能沒有小孩， : : 但是以後要買你房子的人可能有）？種族分佈如何（理論上 Agent : : 不能跟你討論這個問題，不過我不是 Agent，因此我建議還是去查一查 : : 吧，科科） : : 建商的口碑如何？過去建案有無訴訟，爭議？財務狀況是否健全？ : : 附近鄰居對 Community 的評價如何？找幾個未來的鄰居問一問，有 : : 時候會有意想不到的情報。上下班時間來逛逛，交通是否阻塞順暢？ : : 週末假日來逛逛，是否有遊民、轟趴團、幫派、派對動物出沒？晚上 : : 來逛逛，夜間是否寧靜，沒有燈光、噪音（如機場、鐵路）干擾？ : : 預售屋當然要問何時可以交屋？（通常只有遲的，沒有早的）真正 : : 的建地在哪？坐向如何？搬入之後，附近是否仍有更多 Phase 待 : : 興建，影響生活品質？可能會多久？交屋後保固期多久？走向和 : : 日光關係如何？會西曬否？採光是否會被未來鄰居擋住？ : : 有無 Allowance Account 可供支付 Closing Cost、各種 Junk Fee， : : 或者可拿來升級等？ : : 如果有已經完成的 Phase 已經有人搬入最佳，打聽一下目前有無問 : : 題，不然之前推出的建案也可以。 : : 新建案很多都會配合新社區開發案，未來有無公共設施興建計畫？ : : 小學？社區學院？社區活動中心？公園？ : : 查核建商給的細節，與 Model house 比較，何者是標準配備，何者 : : 需自費升級？不鏽鋼爐台烤爐是否需加錢？洗衣烘衣機是否贈送？ : : 電冰箱是否贈送？燈組何者為標準配備，何者需自選？房間頭頂 : : 有無預留燈組開孔？Yard 是否有基本布置還是給你一塊荒蕪，自己弄？ : : 這個要列實在太多了，基本上在看樣品屋時請在腦海中自動把建商 : : 的花招在腦中消除再看會比較好。 : : 到這邊我想就足夠讓你忙很久了，科科。 --

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