如果你买的是新盖大楼，不论是condo或者coop，贷款都很困难 Fannie Mae对新盖大楼的要求很多，例如： 1.整栋大楼的公共设施(community facility)面积不能超过整栋大楼的20% 2.整栋大楼必须要卖出71%以上之後，你的贷款才能拨款(closing) 3.整栋大楼不能有超过10%持有在同一个人(多半是建商)手中 加上Fannie不做H1B身份的贷款，难阿 你买完之後只能找portfolio lender，就是借你钱之後不卖给 Fannie或Freddie的银行，这种银行少之又少 如果你真的要买这栋楼，你可能要问建商，怎麽做贷款 建商有几条路可以选： 1.建商借钱给你(seller financing) 2.建商有没有已经谈好的合作银行 3.让你把原本要买房子的钱变成买建商的股份，所以你未来 持有的不是不动产，而是那栋房子的控股公司(holding company) 的股份，就像coop一样 要不然你就要有心理准备，可能要拖很久很久，盖完房子 都已经过了一两年，才真的把这个贷款案close。 案例：纽约市battery park有很多新盖好的大楼， 都因为没有卖出71%以上，贷款不能close，所以屋主不能入住 案例：一些五层楼的大楼，一楼整层都是community facility， 刚好超过20%的楼板面积，通通不能做Fannie Mae Portfolio lender的利率很高，多半在7.75%(3/1 ARM)以上， 就算你跟贷款专员(loan officer)烧黄纸结拜，或者买鸡召妓 都没用 (为什麽大家都受鹿鼎记的影响这麽大) ※ 引述《weichuam (ethan)》之铭言： : M大 真是太感激你了 这麽多info我真的要好好吸收一下 : 对你的景仰真是滔滔江水连绵不绝阿 : 因为这是第一次买房 所以在没有带agent的情况下已经先去看过房子了 : 当时也被问了一些个资 我的AGENT跟建商联络後也被告知说他不能代表我了 : 不过我那很拼的agent还是决定礼拜五带我杀过去 希望见面三分情嘛 (虽然机率小到不行) : 我跟我的AGENT没有签约 如果他真的不能represent 我的话 : 我自己跟建商谈会不会很危险阿 : ※ 引述《Manstein (exposure)》之铭言： : : 以下是个人理解，不对请指正。 : : 带 Agent 去，Co-op 一般都 3%，不过那是建商付，有的 Agent 会 : : 退部分给你，不过这不一定，这自己谈。当然你也可以不带 Agent 去， : : 要求建商把这部分折房价或者换升级，不过这基本上看你怎麽谈， : : 能不能拿到不一定。不过至少（好的）Agent 会提醒你很多需要注意 : : 的细节。 : : 你不能第一次去签了一个保留意向书放了定金以後，第二次再带 Agent : : 去，根据「行规」这是不行的，Agent 一定第一次就要出现。 : : 除了房价以外，其他额外支出多少？HOA 多少钱？Poperty Tax 几趴？ : : 其他捐苛杂税若干？（如 County Bonds, Mello-Roos）等，Mello-Roos : : 一趴的话，以五十万计，每年也是多附五千块，而且这个不能抵税， : : （当然，有人的说法是找到认为可以抵的会计师帮你做为止，科科）。 : : 附近有无嫌恶设施？请详阅 Disclosure 报告，城市过去发展状况 : : 和未来潜力如何？犯罪率？交通状况？学区如何（你可能没有小孩， : : 但是以後要买你房子的人可能有）？种族分布如何（理论上 Agent : : 不能跟你讨论这个问题，不过我不是 Agent，因此我建议还是去查一查 : : 吧，科科） : : 建商的口碑如何？过去建案有无诉讼，争议？财务状况是否健全？ : : 附近邻居对 Community 的评价如何？找几个未来的邻居问一问，有 : : 时候会有意想不到的情报。上下班时间来逛逛，交通是否阻塞顺畅？ : : 周末假日来逛逛，是否有游民、轰趴团、帮派、派对动物出没？晚上 : : 来逛逛，夜间是否宁静，没有灯光、噪音（如机场、铁路）干扰？ : : 预售屋当然要问何时可以交屋？（通常只有迟的，没有早的）真正 : : 的建地在哪？坐向如何？搬入之後，附近是否仍有更多 Phase 待 : : 兴建，影响生活品质？可能会多久？交屋後保固期多久？走向和 : : 日光关系如何？会西晒否？采光是否会被未来邻居挡住？ : : 有无 Allowance Account 可供支付 Closing Cost、各种 Junk Fee， : : 或者可拿来升级等？ : : 如果有已经完成的 Phase 已经有人搬入最佳，打听一下目前有无问 : : 题，不然之前推出的建案也可以。 : : 新建案很多都会配合新社区开发案，未来有无公共设施兴建计画？ : : 小学？社区学院？社区活动中心？公园？ : : 查核建商给的细节，与 Model house 比较，何者是标准配备，何者 : : 需自费升级？不锈钢炉台烤炉是否需加钱？洗衣烘衣机是否赠送？ : : 电冰箱是否赠送？灯组何者为标准配备，何者需自选？房间头顶 : : 有无预留灯组开孔？Yard 是否有基本布置还是给你一块荒芜，自己弄？ : : 这个要列实在太多了，基本上在看样品屋时请在脑海中自动把建商 : : 的花招在脑中消除再看会比较好。 : : 到这边我想就足够让你忙很久了，科科。 --

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