昨天社課有討論到台灣炒房問題的部分， 這篇的觀點是亞洲稅制將房屋和土地分開處理處理， 使房屋具商品化的傾向，也因此我們普遍對房屋壽命的想像和歐美頗有差距。 對於昨天社課有什麼覺得可以再討論的大家可以貼上來喔：） --------------------------------------------- 中國時報 　 論壇 　 930105 台灣的住宅為何如此短命？ ⊙林憲德（作者為成功大學建築系教授） 　最近的建築景氣，令我感嘆台灣人對於不動產的賭性堅強。一九九八 年營建署的住宅資訊，推估台灣的住宅空屋高達一百萬戶以上，空屋率 超過百分之十五。此空屋率依歐美的房屋市場去化能力，至少需要三十 年的光景。不料不到五年，台灣最近只因購屋貸款空前超低利率，即造 成建築市場異常熱絡，房屋仲介業的年終獎金有些高達幾十倍月薪。這 種建築景氣簡直不符合市場供需原理，顯然又是一波投機的遊戲。 　東方社會對於不動產的投資遊戲，是造成住宅政策不能永續發展的主 因。所謂住宅之永續指標，可以住宅的壽命（即生命週期）來衡量。一 般而言，歐美國家的住宅壽命甚長。根據歐美的住宅統計，住宅的平均 壽命在英國為一四○年，在美國為一○三年，在德國則約為八 ○年。 然而，根據筆者研究室對台灣都會區近二十年住宅拆除執照的統計，發 現台灣住宅的平均拆除年數才只有二十三年，依此推算的平均住宅壽 命，約在三十五至四十年之間，不及歐美住宅壽命的二分之一。此住宅 的短命現象，在日本亦然，充分顯出東方社會在建築產業上的不永續現 狀。 　東方人對於不動產的消費觀念，顯然造成了住宅的短命現象。例如東 方社會喜歡囤積房地 產、喜歡自己擁有不動產、不喜歡住中古屋、不 喜歡修繕房屋，似乎把建築物當成衛生筷或免洗餐具一樣，吃了即丟， 嚴重糟蹋了地球資源。 　東方社會的稅制也是助長不動產炒作的原因，例如日本與台灣的現行 法律均允許不動產土地與建物分開處理，而歐美的法律則對不動產土地 與建物以統一處理為原則。在德國的民法認定「建物是土地的本質構成 部分」（德國民法九四條），因此建物並無獨立所有權，所謂不動產就 是土地與建物為一體的產權，因此較不會產生不動產的炒作。歐美國家 視地上物來決定不動產的價格，對建築有永續耐久之意識，而日本與台 灣則只把建物視為年限償還的資產而已，視住宅短命為當然。 　高潮迭起的建築景氣，絕非永續經營的住宅政策。台灣擁有全世界最 高的住宅自有率，國宅面積遠大於日本及歐洲，然而居住品質卻十分低 落，住宅異常短命。台灣人住家的衛浴設備數量在世界名列前茅，住宅 日常用水量為德國的一‧六七倍，但是公共污水下水道建設率在二○○ 二年只有八％，為新興工業國家之末。許多財經專家以為高住宅自有率 是社會安定富裕的象徵，事實上高住宅自有率正是租賃房屋與公有宿舍 政策不佳的象徵，使年輕人創業時房貸負擔沈重，妨礙就業之機動性， 是非常不永續的房屋政策。 　你我都知道，目前我們周遭的住宅空屋率還非常嚴重，但新建築景氣 卻如野火燎原。 　筆者當然贊成優質新住宅的不斷出新，但是一窩蜂的建築景氣將使建 築品質良莠不齊，造成下一波不景氣的負擔。有人說空屋大部分是不良 住宅，本來就要淘汰，但是台灣人似乎把建築物當成拋棄式筷子一樣， 用完即丟，台灣的住宅未免太短命了吧！ 　如今，全省南北建築工地同時搶造搶建，造成建材嚴重缺貨而價格急 遽上揚，尤其造成營建砂石不足，使公共工程陷入全面停頓之困境，更 迫使政府不顧河川破壞、土石流災變之殷鑑，緊急開放六大河川之採砂 石許可。然而，這種不正常的建築景氣現象正是台灣不永續住宅政策的 警訊，也是國土破壞的前兆，我們不得不小心。謹以本文，為短命的台 灣住宅請命。 （作者為成功大學建築系教授） --

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