昨天社课有讨论到台湾炒房问题的部分， 这篇的观点是亚洲税制将房屋和土地分开处理处理， 使房屋具商品化的倾向，也因此我们普遍对房屋寿命的想像和欧美颇有差距。 对於昨天社课有什麽觉得可以再讨论的大家可以贴上来喔：） --------------------------------------------- 中国时报 　 论坛 　 930105 台湾的住宅为何如此短命？ ⊙林宪德（作者为成功大学建筑系教授） 　最近的建筑景气，令我感叹台湾人对於不动产的赌性坚强。一九九八 年营建署的住宅资讯，推估台湾的住宅空屋高达一百万户以上，空屋率 超过百分之十五。此空屋率依欧美的房屋市场去化能力，至少需要三十 年的光景。不料不到五年，台湾最近只因购屋贷款空前超低利率，即造 成建筑市场异常热络，房屋仲介业的年终奖金有些高达几十倍月薪。这 种建筑景气简直不符合市场供需原理，显然又是一波投机的游戏。 　东方社会对於不动产的投资游戏，是造成住宅政策不能永续发展的主 因。所谓住宅之永续指标，可以住宅的寿命（即生命周期）来衡量。一 般而言，欧美国家的住宅寿命甚长。根据欧美的住宅统计，住宅的平均 寿命在英国为一四○年，在美国为一○三年，在德国则约为八 ○年。 然而，根据笔者研究室对台湾都会区近二十年住宅拆除执照的统计，发 现台湾住宅的平均拆除年数才只有二十三年，依此推算的平均住宅寿 命，约在三十五至四十年之间，不及欧美住宅寿命的二分之一。此住宅 的短命现象，在日本亦然，充分显出东方社会在建筑产业上的不永续现 状。 　东方人对於不动产的消费观念，显然造成了住宅的短命现象。例如东 方社会喜欢囤积房地 产、喜欢自己拥有不动产、不喜欢住中古屋、不 喜欢修缮房屋，似乎把建筑物当成卫生筷或免洗餐具一样，吃了即丢， 严重糟蹋了地球资源。 　东方社会的税制也是助长不动产炒作的原因，例如日本与台湾的现行 法律均允许不动产土地与建物分开处理，而欧美的法律则对不动产土地 与建物以统一处理为原则。在德国的民法认定「建物是土地的本质构成 部分」（德国民法九四条），因此建物并无独立所有权，所谓不动产就 是土地与建物为一体的产权，因此较不会产生不动产的炒作。欧美国家 视地上物来决定不动产的价格，对建筑有永续耐久之意识，而日本与台 湾则只把建物视为年限偿还的资产而已，视住宅短命为当然。 　高潮迭起的建筑景气，绝非永续经营的住宅政策。台湾拥有全世界最 高的住宅自有率，国宅面积远大於日本及欧洲，然而居住品质却十分低 落，住宅异常短命。台湾人住家的卫浴设备数量在世界名列前茅，住宅 日常用水量为德国的一‧六七倍，但是公共污水下水道建设率在二○○ 二年只有八％，为新兴工业国家之末。许多财经专家以为高住宅自有率 是社会安定富裕的象徵，事实上高住宅自有率正是租赁房屋与公有宿舍 政策不佳的象徵，使年轻人创业时房贷负担沈重，妨碍就业之机动性， 是非常不永续的房屋政策。 　你我都知道，目前我们周遭的住宅空屋率还非常严重，但新建筑景气 却如野火燎原。 　笔者当然赞成优质新住宅的不断出新，但是一窝蜂的建筑景气将使建 筑品质良莠不齐，造成下一波不景气的负担。有人说空屋大部分是不良 住宅，本来就要淘汰，但是台湾人似乎把建筑物当成抛弃式筷子一样， 用完即丢，台湾的住宅未免太短命了吧！ 　如今，全省南北建筑工地同时抢造抢建，造成建材严重缺货而价格急 遽上扬，尤其造成营建砂石不足，使公共工程陷入全面停顿之困境，更 迫使政府不顾河川破坏、土石流灾变之殷监，紧急开放六大河川之采砂 石许可。然而，这种不正常的建筑景气现象正是台湾不永续住宅政策的 警讯，也是国土破坏的前兆，我们不得不小心。谨以本文，为短命的台 湾住宅请命。 （作者为成功大学建筑系教授） --

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