http://www.lihpao.com/?action-viewnews-itemid-101312 2010-11-01 22:25 作者：李宜霖 10月29日在立法院，台灣第一次正式為社會住宅辦了公聽會。 民間團體及學者仍擔憂政策、立法不明。 台大建築與城鄉所教授夏鑄九表示， 住宅法的方向很重要，方向錯了會很麻煩， 選前開支票，選舉過後又被擱置，錯失良機。 他認為「小帝寶」能否做社會住宅？端看社會住宅的立法方向。 夏鑄九談到，蔣經國曾經想推動住宅政策，一搞沒成，立刻縮手， 台北的大安國宅、成功國宅，拍賣了事， 國民住宅大拍賣，什麼人都可以買，這是失敗的經驗，不是社會住宅。 夏鑄九提到，社會住宅不僅提供最弱勢的團體入住。 弱勢團體不靠政府政策的長期干預，就無法進入住宅市場， 但社會將社會住宅污名化，住在低收入戶的公屋裡， 被社會認為是沒有用的人，連社區裡的學生在學校裡都沒有尊嚴， 治安問題層出不窮，遑論社區認同，這是當年美國低收入住宅的失敗教訓。 夏鑄九以北歐洲的成功經驗來看， 荷蘭、德國、奧地利、北歐的社會住宅服務對象， 涵蓋了比較寬廣的社會階級， 包括社會弱勢的低收入者到中收入者， 雖然與土地資本、房地產的利益衝突， 卻也排除了土地投機與炒作。 不但空間品質較佳，社會隔離程度較低，形成混居的社會， 社會住宅成為有利於社會整合的政策。 借鑑成功住宅經驗 最近有一種透過房屋租賃市場的住宅補貼， 使社會住宅對政府更可行， 不同收入的群體都能負擔， 如對非特定對象的補貼（object subsidy） 與針對特定弱勢團體的補貼（subject subsidy）。 對非特定對象補貼是以房屋為單位的補助， 補助形式是將社會住宅以低於市場行情的租金出租， 其差價即是對非特定對象的補貼，而非直接的金錢補助。 一般來說，社會住宅分配由非營利組織執行， 對非特定對象的補貼亦由非營利組織來計算 及運作。一般人與中收入者都可承租社會住宅， 沒有收入限制。針對特定弱勢團體的補貼 ，以個人或家戶提供的補助，由低收入個人或家 戶向政府稅務機關申請，稅務機關會依照 其收入與房租，按月撥放一定金額的房租津貼。 針對特定弱勢團體的補貼，對補助對象的收入有嚴格限制。 夏鑄九說，在新加坡、香港，能入住政府蓋的住宅，會覺得是好事， 荷蘭的社會住宅，60％的荷蘭人都有資格申請。 在阿姆斯特丹，有產權的高級住宅與社會住宅就在隔鄰， 沒有明顯差距，住在裡面的人不會遭污名化， 跨社會的各階級，中低收入居民能被照顧，建築品質良善，是具有活力的混居社會。 夏鑄九分析，荷蘭社會住宅政策已有百年經驗，較有成效。 荷蘭的社會住宅主管機關為中央的住宅部（Ministry of Housing） 與地方的各市政府（municipalities）。 中央政府負責社會住宅的一般性法規、 給予與分配對象補貼至各市政府。 市政府決定補貼分派（計劃、多少單位等）與監督住宅法人或公司， 如何分配住宅單位給房客。 市政府設有社會住宅分配機關， 組織該區所有住宅法人的社會住宅單位的分配工作。 社會住宅的經費來源 荷蘭由市政府決定社會住宅計劃案區位， 市政府經由都市計劃的土地使用規劃程序的架構 取得土地，轉移給住宅法人（大部分透過公有土地出租）。 住宅法人（非以市價讓售），有些情形也可取得土地（他們過去也會擁有土地）。 夏鑄九表示，新的社會住宅計劃案的經費預算來自兩處： 政府對非特定對象的補貼、 住宅法人的投資。 政府對非特定對象的補貼，以直接補貼提供， 或以未來房租繳還方式貸款（或結合2種方式）。 許多情形是市政府以低於市價提供土地，補貼社會住宅計劃案。 住宅法人投資多數以抵押為基礎， 以使用時期的租金收入來償付（包括利息）。 經常由資本市場取得抵押。 有些情形是由國家銀行提供社會住宅低利抵押。 在荷蘭，所有住宅法人一起成立一個共同投資基金來分散風險， 能以低利在市場上獲得抵押。住宅法人的貸款與 抵押的特殊來源增加它們的房產的價值，使低利成為可能。 一般而言，住宅法人會平衡計劃的支出與收入支持社會住宅計劃案的經費， 支付土地與營造價格、貸款與抵押的利息、 以及維護保養開支。而收入包括政府補貼、 房客房租、財產增值。在荷蘭，建築壽命估算為50年。 夏鑄九說明，荷蘭的社會住宅由住宅法人興建與經營管理，市 政府監督。 住宅法人為非營利組織， 必須將利潤再投資於社會住宅。 另一方面，它們不限於社會住宅計劃案， 也可開發商業計劃案或混合型計劃案， 然而，它們必須將商業計劃案的利潤再投資於社會住宅。 在荷蘭，有兩種住宅法人的合法形式， 包括住宅協會（housing association）， 房客就是協會的成員。 住宅基金會（housing foundation）， 大部分為市政府所有， 或是慈善組織所有。 在德國，商業住宅開發公司能開發與經營社會住宅計劃案。在 這種情形下，他們簽署特殊的合約， 按照社會住宅的規定（房租、社會分配等），分配社會住宅單位。 此外，德國與其他歐洲國家的社會住宅管理的特殊形式，是住宅合作社。 這些住宅合作社，結合出租的社會住宅與有住宅所有權的社會住宅兩種類型。 夏鑄九認為，在制度性基礎之上， 有了基地、經費補貼、明確的社會混居的居民， 若能再採取參與式設計的過程， 讓社會住宅的居民能在設計專業者的技術支援之下， 設計自身的社會住宅， 就可能產生像日本京都U-Court這樣美妙的集合住宅了， 那真是最理想的境界。 參考資料:立報<居大不易>專題 http://goo.gl/OG9MQ http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/101116/131/2h4oh.html http://www.lihpao.com/?action-viewnews-itemid-101783 http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/101118/131/2hbdu.html --

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