http://www.lihpao.com/?action-viewnews-itemid-101312 2010-11-01 22:25 作者：李宜霖 10月29日在立法院，台湾第一次正式为社会住宅办了公听会。 民间团体及学者仍担忧政策、立法不明。 台大建筑与城乡所教授夏铸九表示， 住宅法的方向很重要，方向错了会很麻烦， 选前开支票，选举过後又被搁置，错失良机。 他认为「小帝宝」能否做社会住宅？端看社会住宅的立法方向。 夏铸九谈到，蒋经国曾经想推动住宅政策，一搞没成，立刻缩手， 台北的大安国宅、成功国宅，拍卖了事， 国民住宅大拍卖，什麽人都可以买，这是失败的经验，不是社会住宅。 夏铸九提到，社会住宅不仅提供最弱势的团体入住。 弱势团体不靠政府政策的长期干预，就无法进入住宅市场， 但社会将社会住宅污名化，住在低收入户的公屋里， 被社会认为是没有用的人，连社区里的学生在学校里都没有尊严， 治安问题层出不穷，遑论社区认同，这是当年美国低收入住宅的失败教训。 夏铸九以北欧洲的成功经验来看， 荷兰、德国、奥地利、北欧的社会住宅服务对象， 涵盖了比较宽广的社会阶级， 包括社会弱势的低收入者到中收入者， 虽然与土地资本、房地产的利益冲突， 却也排除了土地投机与炒作。 不但空间品质较佳，社会隔离程度较低，形成混居的社会， 社会住宅成为有利於社会整合的政策。 借监成功住宅经验 最近有一种透过房屋租赁市场的住宅补贴， 使社会住宅对政府更可行， 不同收入的群体都能负担， 如对非特定对象的补贴（object subsidy） 与针对特定弱势团体的补贴（subject subsidy）。 对非特定对象补贴是以房屋为单位的补助， 补助形式是将社会住宅以低於市场行情的租金出租， 其差价即是对非特定对象的补贴，而非直接的金钱补助。 一般来说，社会住宅分配由非营利组织执行， 对非特定对象的补贴亦由非营利组织来计算 及运作。一般人与中收入者都可承租社会住宅， 没有收入限制。针对特定弱势团体的补贴 ，以个人或家户提供的补助，由低收入个人或家 户向政府税务机关申请，税务机关会依照 其收入与房租，按月拨放一定金额的房租津贴。 针对特定弱势团体的补贴，对补助对象的收入有严格限制。 夏铸九说，在新加坡、香港，能入住政府盖的住宅，会觉得是好事， 荷兰的社会住宅，60％的荷兰人都有资格申请。 在阿姆斯特丹，有产权的高级住宅与社会住宅就在隔邻， 没有明显差距，住在里面的人不会遭污名化， 跨社会的各阶级，中低收入居民能被照顾，建筑品质良善，是具有活力的混居社会。 夏铸九分析，荷兰社会住宅政策已有百年经验，较有成效。 荷兰的社会住宅主管机关为中央的住宅部（Ministry of Housing） 与地方的各市政府（municipalities）。 中央政府负责社会住宅的一般性法规、 给予与分配对象补贴至各市政府。 市政府决定补贴分派（计划、多少单位等）与监督住宅法人或公司， 如何分配住宅单位给房客。 市政府设有社会住宅分配机关， 组织该区所有住宅法人的社会住宅单位的分配工作。 社会住宅的经费来源 荷兰由市政府决定社会住宅计划案区位， 市政府经由都市计划的土地使用规划程序的架构 取得土地，转移给住宅法人（大部分透过公有土地出租）。 住宅法人（非以市价让售），有些情形也可取得土地（他们过去也会拥有土地）。 夏铸九表示，新的社会住宅计划案的经费预算来自两处： 政府对非特定对象的补贴、 住宅法人的投资。 政府对非特定对象的补贴，以直接补贴提供， 或以未来房租缴还方式贷款（或结合2种方式）。 许多情形是市政府以低於市价提供土地，补贴社会住宅计划案。 住宅法人投资多数以抵押为基础， 以使用时期的租金收入来偿付（包括利息）。 经常由资本市场取得抵押。 有些情形是由国家银行提供社会住宅低利抵押。 在荷兰，所有住宅法人一起成立一个共同投资基金来分散风险， 能以低利在市场上获得抵押。住宅法人的贷款与 抵押的特殊来源增加它们的房产的价值，使低利成为可能。 一般而言，住宅法人会平衡计划的支出与收入支持社会住宅计划案的经费， 支付土地与营造价格、贷款与抵押的利息、 以及维护保养开支。而收入包括政府补贴、 房客房租、财产增值。在荷兰，建筑寿命估算为50年。 夏铸九说明，荷兰的社会住宅由住宅法人兴建与经营管理，市 政府监督。 住宅法人为非营利组织， 必须将利润再投资於社会住宅。 另一方面，它们不限於社会住宅计划案， 也可开发商业计划案或混合型计划案， 然而，它们必须将商业计划案的利润再投资於社会住宅。 在荷兰，有两种住宅法人的合法形式， 包括住宅协会（housing association）， 房客就是协会的成员。 住宅基金会（housing foundation）， 大部分为市政府所有， 或是慈善组织所有。 在德国，商业住宅开发公司能开发与经营社会住宅计划案。在 这种情形下，他们签署特殊的合约， 按照社会住宅的规定（房租、社会分配等），分配社会住宅单位。 此外，德国与其他欧洲国家的社会住宅管理的特殊形式，是住宅合作社。 这些住宅合作社，结合出租的社会住宅与有住宅所有权的社会住宅两种类型。 夏铸九认为，在制度性基础之上， 有了基地、经费补贴、明确的社会混居的居民， 若能再采取参与式设计的过程， 让社会住宅的居民能在设计专业者的技术支援之下， 设计自身的社会住宅， 就可能产生像日本京都U-Court这样美妙的集合住宅了， 那真是最理想的境界。 参考资料:立报<居大不易>专题 http://goo.gl/OG9MQ http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/101116/131/2h4oh.html http://www.lihpao.com/?action-viewnews-itemid-101783 http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/101118/131/2hbdu.html --

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