三個估計資本還原率的方法 1. 市場萃取法 資本還原率=近似資產NOI/近似資產市價 適合用在收益型財產，且有資料可用時 2. 投資利率組合法 資本還原率=加權的貸款成本+加權的權益成本 適合用在以債+權益資金的收益型財產 3. 堆疊法 市場還原率=純利率+無風險貼水+折舊回抵貼水+風險貼水 適合用在分離不同原素時 評價的方式有二： 直接收益還原法：將NOI除以收益還原率得到市值 總收益倍數法：將總收益*收益倍數得到市值 收益倍數= 近似資產市價/近似資產總收益 直接收益還原法的限制： 1. 沒有適當的資料時，難以選擇正確的資本還原率 2. 只適用可金額化的收益產生單位 總收益倍數法的限制 1. 可比較的資產資料並不即時 2. 租金收益可能拿不到 3. 總租金收益可能因為建蔽率與屋齡有不同計算 4. 除非條件相同，否則賣價可能受到總收益乘數影響 5. 沒在使用或是非收益型資產的物件難以評估 --

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