三个估计资本还原率的方法 1. 市场萃取法 资本还原率=近似资产NOI/近似资产市价 适合用在收益型财产，且有资料可用时 2. 投资利率组合法 资本还原率=加权的贷款成本+加权的权益成本 适合用在以债+权益资金的收益型财产 3. 堆叠法 市场还原率=纯利率+无风险贴水+折旧回抵贴水+风险贴水 适合用在分离不同原素时 评价的方式有二： 直接收益还原法：将NOI除以收益还原率得到市值 总收益倍数法：将总收益*收益倍数得到市值 收益倍数= 近似资产市价/近似资产总收益 直接收益还原法的限制： 1. 没有适当的资料时，难以选择正确的资本还原率 2. 只适用可金额化的收益产生单位 总收益倍数法的限制 1. 可比较的资产资料并不即时 2. 租金收益可能拿不到 3. 总租金收益可能因为建蔽率与屋龄有不同计算 4. 除非条件相同，否则卖价可能受到总收益乘数影响 5. 没在使用或是非收益型资产的物件难以评估 --

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