素地是適合投機者或開發商的一種消極的且變現性差的投資。 主要的報酬率來自於升值，主要的風險則在於升值的不確定性。 公寓是適合高所得且尋求避稅的投資人的一種積極且流動性尚可的投資。 需要專業管理，報酬來自租金收益以及升值，風險則來自空置率，尤其是初建階段。 辦公大樓是適合高所得且尋求避稅的投資人的一種積極且流動性尚可的投資。 需要專業的管理以提供高水準的服務，報酬來自租金收益與升值， 風險則來自競爭與過時 倉庫是適合消極且尋求稅盾的投資人的一種消極且流動性尚可的投資。 收益來自租金跟升值，主要的風險是供給過剩與過時。 購物中心是適合富有投資人的一種積極且流動性尚可的投資。 專業的管理是必要的，報酬是租金收益與升值，風險主要來自於競爭。 飯店是適合想要有稅盾的投資人的一種積極且流動性尚可的投資， 需要專業的管理，報酬來自於租金收益與升值，風險主要是競爭。 NPV的決策：當NPV>= 0 可以接受投資案 IRR的決策： 當IRR大於投資人的必要報酬率 收益還原法： 將不動產未來所有的純收益(調整後的NOI扣除償債支出(debt service)及稅負後， 為稅後現金流量(ATCF)以一適當的必要報酬率折現， 再依總體經濟指標及區域市場分析預測未來幾年成長(或衰退)趨勢， 將此數年的ATCF及最後一年的稅後不動產權益價值以股東權益報酬率折現， 即為此不動產的權益價值。 Cash flow after tax = NOI -debt service -taxes payable Equity reversion after taxes (ERAT) = net selling price - mortgage balance - taxes 折舊回抵(折舊重新計稅) Recaptured depreciation 表示預期資產的貶值最終並未實現的部分 當淨售價<原始購買價的時候 已出售的利得= 折舊的回抵 →出售的利得不課稅 →對折舊回抵的部分課稅 當淨售價>原始購買價的時候 (課稅要拆成兩塊) 一.(已出售的利得-折舊的部分)為長期資本利得的課稅 二、折舊的回抵課稅 --

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