素地是适合投机者或开发商的一种消极的且变现性差的投资。 主要的报酬率来自於升值，主要的风险则在於升值的不确定性。 公寓是适合高所得且寻求避税的投资人的一种积极且流动性尚可的投资。 需要专业管理，报酬来自租金收益以及升值，风险则来自空置率，尤其是初建阶段。 办公大楼是适合高所得且寻求避税的投资人的一种积极且流动性尚可的投资。 需要专业的管理以提供高水准的服务，报酬来自租金收益与升值， 风险则来自竞争与过时 仓库是适合消极且寻求税盾的投资人的一种消极且流动性尚可的投资。 收益来自租金跟升值，主要的风险是供给过剩与过时。 购物中心是适合富有投资人的一种积极且流动性尚可的投资。 专业的管理是必要的，报酬是租金收益与升值，风险主要来自於竞争。 饭店是适合想要有税盾的投资人的一种积极且流动性尚可的投资， 需要专业的管理，报酬来自於租金收益与升值，风险主要是竞争。 NPV的决策：当NPV>= 0 可以接受投资案 IRR的决策： 当IRR大於投资人的必要报酬率 收益还原法： 将不动产未来所有的纯收益(调整後的NOI扣除偿债支出(debt service)及税负後， 为税後现金流量(ATCF)以一适当的必要报酬率折现， 再依总体经济指标及区域市场分析预测未来几年成长(或衰退)趋势， 将此数年的ATCF及最後一年的税後不动产权益价值以股东权益报酬率折现， 即为此不动产的权益价值。 Cash flow after tax = NOI -debt service -taxes payable Equity reversion after taxes (ERAT) = net selling price - mortgage balance - taxes 折旧回抵(折旧重新计税) Recaptured depreciation 表示预期资产的贬值最终并未实现的部分 当净售价<原始购买价的时候 已出售的利得= 折旧的回抵 →出售的利得不课税 →对折旧回抵的部分课税 当净售价>原始购买价的时候 (课税要拆成两块) 一.(已出售的利得-折旧的部分)为长期资本利得的课税 二、折旧的回抵课税 --

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