■當事人向某建設公司購買預售屋， 依照合約總面積為14.01坪，包括專有部分 （主建物24.7m2、附屬建物-陽台5.45m2）、共同使用部分（當層樓梯及當棟公 用部分11.36m2、其他公用部分4.79m2）。惟房屋完工後，當事人實際測量結果 ，發現主建物即實際室內使用面積不足24.7m2，爰瞭解依照契約伊有何權利可 向建商主張。 ◎關於上述建物面積之差異問題，雙方契約第六條《找補條款》約定：「賣方出 售之房屋其面積計算依核准之使用執照平面圖，及地政事務所產權登記之面積 為準，房屋面積如有誤差均應找補；其誤差在，百分之一以內者（含百分之一）， 雙方同意價金互不找補，減少部分超過百分之一以上者，應就減少超過百分之 一部分找補之，增加部分超過百分之一時僅就超過1％～3％部分找補之（即至 多找補2％），找補條款應按房屋及土地買賣總價款之平均單價計算之（不含車 位價款），在產權過戶完成後，於交屋前一次無息結清。」，故本案的關鍵問 題在於： （一）上開《找補條款》所稱「房屋面積」，解釋上係指合約專有部分中之主建 物即實際室內面積使用面積，抑或指總面積而言？亦即，雖然使用主建物 面積短少，但因共同使用部分面積較多，致總面積（14.01坪）並無不足時 ，是否即無找補問題？ （二）又，若無找補條款之適用，但合約既已明定主建物24.7m2，則面積不足時， 買受人（當事人）是否得依民法第354條、第359條規定，向建商主張物之 瑕疵擔保責任，請求減少面積不足之價金？ ★上述問題可參考以下實務見解，請解答同學參考以下實務見解，針對上述兩問題 ，試擬出一法律意見，連同以下實務見解，轉提供予當事人參考。 裁判字號： 98年台上字第628號 案由摘要： 請求給付價金 裁判日期： 民國 98 年 04 月 09 日 資料來源： 司法院 相關法條： 民法 第 179、227、359 條 （97.01.02 版） 民事訴訟法 第 477、478 條 （98.01.21 版） 要　　旨： 民法第 373 條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受 人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。物之出賣人對於買受人，應 擔保其物依民法第 373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物 有瑕疵，而出賣人依前開規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或 請求減少其價金，民法第 354 條第 1 項、第 359 條分別定有明文。 本件房屋買賣合約書約定被上訴人購買之房屋面積含約定專用面積一八‧ 五一坪，嗣兩造於九十四年九月十九日另簽訂系爭協議書，約定將原約定 專用面積一八‧五一坪計入主建物面積計算，故連同房屋買賣合約書原約 定之主建物面積一八‧三坪，上訴人應交付被上訴人之房屋主建物面積須 達三六‧八一坪。此關於主建物坪數之特別合意，已成為系爭房屋品質之 約定，嗣上訴人交付之房屋，登記之主建物面積僅為三四某建設公司‧四 七坪，短少二‧三四坪，不符合兩造契約約定專用部分計入主建物面積之 經濟目的，亦不符契約約定之品質，被上訴人辯稱上訴人應依前開規定負 瑕疵擔保責任，即屬有據。 裁判字號： 87年台上字第1280號 案由摘要： 請求損害賠償事件 裁判日期： 民國 87 年 06 月 04 日 資料來源： 最高法院民事裁判書彙編 第 32 期 165-173 頁 相關法條： 民法 第 227 條 （85.09.25 版） 要　　旨： 我國建築法規上，並無私有面積之名稱及定義，惟顧名思義，應係一般民 間買賣房屋訂立契約時，指購屋人得自行支配，專供其使用之室內面積， 有別於公共面積而言。至土地登記規則或地籍測量實施規則將區分所有建 物之共同使用部分測繪於各區分所有建物 (主建物) 之內，乃公共設施 ( 即民間交易所謂之小公) 應比例分攤負擔之問題，與私有面積之意義並非 一致，不能謂依土地登記規則測量所得之權狀面積即為私有面積。原審以 土地登記規則上開規定及建築投資公會前開函均謂當層樓、電梯間之分擔 面積一併計入測繪於各區分所有建物之內云云，遽認樓、電梯間屬私有面 積，自有可議。 最高法院民事判決 八十六年度台上字第三○八六號 上 訴 人 王○○ 史○○ 高○○ 共 同 訴訟代理人 雷祿慶律師 被 上訴 人 趙○○ 訴訟代理人 林淑閔律師 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月十一日台灣高等 法院第二審更審判決（八十四年度上更娅字第二九○號），提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：上訴人王○○、史○○、高○○分別於民國七十七年十月五日、同 月二十日、七十八年四月十八日，向被上訴人購買台北加州大廈Ｄ龌棟八樓房屋面積 四三．二坪、Ｄ篱棟十四樓房屋面積六一．二坪、Ｄ衅棟四樓房屋面積四五．一坪， 及其基地所有權應有部分，約定房屋私有面積及公共面積各如平面圖所載（詳如原判 決附表所示），伊乃當場給付訂金新台幣（下同）二十萬元、三十一萬元、二十萬元 ，嗣分別於七十七年十一月（原判決誤載為十月）二十六日、同月二十日、七十八年 四月二十七日訂立書面買賣契約。詎交屋後發現房屋私有面積均較約定短少，王○○ 部分短少六‧三坪、史○○部分短少八‧五坪、高○○部分短少八‧二坪，依每坪之 買賣價格計算，王○○、史○○、高○○依序受有九十一萬一千四百五十八元二角、 一百三十六萬一千一百十一元、一百十六萬三千六百三十六元之損害，爰依不完全給 付及不當得利之法律關係，求為命被上訴人如數給付，並加給法定遲延利息之判決（ 王○○超過上開金額及其利息之請求，業經原法院前審維持第一審所為其敗訴之判決 ，駁回其附帶上訴確定。又上訴人另請求多分攤公共設施之損害、被上訴人提前申請 移轉土地所有權致生增值差額之損害部分，均經第一審判決駁回上訴人之請求，未據 其聲明不服）。 被上訴人則以：上開平面圖雖記載有私有面積、公共面積，然僅為廣告文字，且私有 面積係包括當層走道、樓梯之面積，即俗稱之小公在內，伊移轉之面積並無短少情事 。且王○○、史○○、高○○已分別於八十年十一月十四日（原判決均誤載為九月十 三日）、八十一年七月二十九日、八十年九月十三日（原判決均誤載為十一月十四日 ）會算房屋面積無訛後，簽立交屋同意書，同意依房屋現況受領，並領取所有權狀， 雙方已成立和解，上訴人不得再為爭執等語，資為抗辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查王○○、史○○、高○○分別向被上 訴人買受系爭房屋及其基地所有權應有部分，買賣契約書記載之房屋面積依序為四三 ‧二坪、六一‧二坪、四五‧一坪，而上開平面圖及嗣後實際移轉之主建物、附屬建 物、樓梯、走道（以上二者即兩造爭執應否計入私有面積計算之「小公」）及其餘公 共設施面積各如原判決附表所載等情，為兩造所不爭，並有買賣契約書、平面圖、所 有權狀、建築改良物登記簿謄本可證，堪認為真實。上訴人雖以平面圖為據，主張該 平面圖所載之私有面積，應指所有權狀記載之主建物、附屬建物面積，不包括樓梯、 走道等公共使用部分，而認被上訴人移轉之私有面積有短少情事。惟查上訴人購買之 房屋面積係記載於買賣契約書第一條，而該條文字除約定房屋面積之總坪數外，且表 明房屋坪數包括「室內、陽台、梯間、走道及其他公共設施等之分攤在內」，並約定 「建物登記面積以地政機關之複丈面積為準……甲方（即買受人）同意以實際現況為 計算買賣面積之依據。如實際現況之面積與買賣面積誤差超過百分之壹點伍時，其超 過或不足部分雙方同意以本約平均單價為計算依據多退少補」。足徵被上訴人所辯本 件因屬預售屋買賣，故僅約定房屋大約之總坪數，所謂多退少補，係指房屋之總面積 而言，應屬有據。又上訴人取得之房屋總面積與約定之面積比較，均在容許之誤差範 圍內，故雙方未有找補情事，為兩造所承認，是被上訴人所為之給付，符合上開第一 條之約定，應無疑義。雖上開平面圖分別標示有「私有面積」、「公共面積」，惟其 各自涵蓋之範圍如何，平面圖及買賣契約書均未記載，證人即王○○之夫黃進通、高 ○○之妻劉可荊、史○○之妹史麗萍雖證稱，當時係由售屋人員以平面圖向上訴人解 說房屋之坪數與平面圖所載相符，上訴人始給付定金云云。惟依上開證詞尚不能認定 售屋人員已表示該私有面積係僅指所有權狀所稱之主建物及附屬建物，是不足為兩造 於訂約時已言明該私有面積之範圍之證明。矧證人即原為被上訴人銷售房屋之劉中明 具結證稱，一般銷售房屋有公有面積及私有面積，私有面積係包括室內面積、陽台、 樓梯間、電梯、走道及屋頂水塔，銷售時均有對客戶說明，王○○、史○○、高○○ 是分別來購屋，簽約時伊均在場。樓梯、電梯面積係依各樓層有幾戶之應有部分計算 云云。又被上訴人所辯上訴人均購Ｄ棟房屋，該Ｄ棟建築為十五棟相連之區分所有建 築物，其中又分為雙併、三併式建築，即由其中二棟或三棟房屋共同使用當層電梯、 樓梯間（走道），在建物結構上及使用目的同一之地下室及其休閒遊樂設施，則由Ｄ 棟全體住戶共同使用，是上訴人所購房屋產權之登記即係依其使用狀態登記，即其均 共有地下室之應有部分（建號編為三八七九號、四六四八號），另上訴人分別使用不 同之樓梯間、屋頂突出物等則登記有不同之建號，即王○○部分為Ｄ龌，與Ｄ鳌、Ｄ 盐共同使用建號四六四七號；史○○部分為Ｄ篱，與Ｄ湾共同使用建號四六四五號； 高○○部分為Ｄ衅，與Ｄ蹑共同使用建號四五一七號等情，核與上訴人房屋登記之情 形相符，而上開平面圖除繪有房屋之位置、格局、室內陳設外，並將當層之電梯間、 走道等部分一併標示，且該項由上訴人與其他一、二戶共用之電梯、走道等設施，對 上訴人區分所有房屋之利用，有絕對之必要性及經常性。是被上訴人指其平面圖已標 明走道、樓梯間等，該平面圖所稱之私有面積係包括該等設施在內，非無所憑。參以 台北市房屋仲介商業同業公會八十三年七月十二日函、中華民國建築投資商業同業公 會全國聯合會八十三年十一月十四日函，亦均認在房屋交易上，所稱之私有面積係包 括小公在內，益證被上訴人所辯非虛。是上訴人主張兩造約定私有面積係僅指主建物 、附屬建物云云，殊無可採。至中華民國建築技術學會八十二年十月二十二日函雖稱 ：「小公如以字義解釋，既稱謂『公』，當然是供公眾使用之公共設施面積，自不能 謂住家或辦公室之使用面積」，惟又附加說明：「不論如建商所指『大公』、『小公 』之名稱為何，應就事實認定為主」，可見所謂私有面積之範圍如何仍應依具體事實 認定之，非謂私有面積一詞有其特定之意義，是上開中華民國建築技術學會函，亦難 採為有利上訴人之認定。經查王○○、史○○、高○○已分別於八十年十一月十四日 、八十一年七月二十九日、八十年九月十三日，簽立交屋同意書，同意依房屋現況受 領，並領取所有權狀，為兩造所不爭，並有上訴人提出之計算單及被上訴人提出之權 狀收條、交屋同意書可稽。而依上訴人所述，以其所稱之私有面積方式計算，彼等短 少之房屋私有面積分別為六‧三坪、八‧五坪、八‧二坪，其坪數不足之情形甚為明 顯，上訴人（原判決誤載為被上訴人）既於受領房屋時，同時收受所有權狀，則對於 房屋坪數有其所指之短少情形，當可由房屋現況及所有權狀之記載立即發現，彼等既 於受領當時未有任何保留意見，且於受領系爭房屋後一、二年即至八十二年八月間始 起訴爭執，可見上訴人於受領房屋時及其後，均認所受領之物與契約約定相符，上訴 人事隔多時，再就契約未載明之所謂私有面積之定義為爭執，指摘被上訴人交付之房 屋面積不足，自無可取。綜上所述，上訴人依不完全給付及不當得利之法律關係，請 求被上訴人給付王○○九十一萬一千四百五十八元二角、史○○一百三十六萬一千一 百十一元、高○○一百十六萬三千六百三十六元（原判決誤載為一百十六萬三千六百 三十元）及其遲延利息，均難謂有據，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊及防 禦方法不予審斟之理由。因而將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回其 訴，並維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決駁回其附帶上訴，經核於法洵無違誤。 上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實，暨解釋契約之職權行使，指摘原判決不當 ，聲明廢棄，不能認為有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十 月 三 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 葉 賽 鶯 法官 李 彥 文 裁判字號： 86年台上字第1777號 案由摘要： 損害賠償事件 裁判日期： 民國 86 年 06 月 05 日 資料來源： 最高法院民事裁判書彙編 第 28 期 313-320 頁 相關法條： 民法 第 356 條 （74.06.03 版） 民法 第 359、360 條 （85.09.25 版） 本件為預售屋之買賣，其標的物即系爭房屋於訂約當時 尚不存在，自不生固有瑕疵之問題；又前開廣告平面圖上所載之「私有面積」與實際 房屋建造完成後所登記之「權狀面積」亦相差甚微，不能因雙方對「私有面積」之解 釋不同，遽謂被上訴人明知買賣標的物於契約訂定時已具有瑕疵，而有隱匿故意不告 知上訴人之情事；再買賣契約第一條第二項後段訂明：「房屋買賣面積與完工後經地 政機關實際丈量之面積誤差在百分之一之內者，雙方同意不增減價款，但超過或不足 上述誤差時，應就超過或不足部分，雙方同意依本約規定之房屋銷售單價互相找補。 」足見被上訴人與上訴人訂約時，已預定若建成之房屋之面積逾越或不足原約定面積 達一定比例時，雙方間相互找補之合意，足徵被上訴人並無故意不告知系爭房屋關於 面積瑕疵甚明，故上訴人此部分之主張亦屬無據。其請求即非正當，因而維持第一審 所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核並無違誤。本件被上訴人所交付之房屋其 私有室內面積，與買賣契約所約定之坪數不符而有短少，固屬民法第三百五十九條所 指物之瑕疵，然買受人得否另依同法第三百六十條規定請求損害賠償，則以有買賣之 物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵情形為限，始得為之。上 訴人既無法舉證證明被上訴人另有保證品質或故意不告知瑕疵之情事，自難以物有瑕 疵情形即當然得依民法第三百六十條規定請求損害賠償。 裁判字號： 86年台上字第1367號 案由摘要： 給付買賣價金事件 裁判日期： 民國 86 年 04 月 30 日 資料來源： 最高法院民事裁判書彙編 第 28 期 151-162 頁 相關法條： 民法 第 216 條 （85.09.25 版） 要　　旨： 民法第二百十六條第一項規定，損害賠償既以填補債權人所受損害及所失 利益為限，則損害賠償之債權人，基於與受損害之同一原因事實，受有利 益，自應於所受之損害內，扣除所受之利益，以為實際之賠償額。此損益 相抵之原則，於損害與利益，係基於同一原因事實而生者，即可適用。上 訴人抗辯：伊所給付之公共設施較原契約為多，亦應由被上訴人計付價款 等語，其真意是否主張損益相抵﹖倘上訴人真意係主張本件有損益相抵之 適用，則於計算被上訴人所受交付系爭房屋之室內坪數短少應減少部分價 金時，似應扣除被上訴人因公共設施面積增加而所受利益。 裁判字號： 90年上字第169號 案由摘要： 履行契約 裁判日期： 民國 90 年 10 月 09 日 資料來源： 臺灣高等法院民事裁判書彙編（90年版）第二冊 1733-1743 頁 相關法條： 民法 第 799 條 （89.04.26 版） 要　　旨： 按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之辭句，但 契約文字業已表示當事人真意，無須另事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解。本件兩造合建契約第二十三條第二項約定被上訴人所分得之房 屋精確坪數以地政機關之複丈產權登記為準，如有出入雙方同意在增減百 分之二之範圍內不做任何補貼。就給付義務，給予雙方百分之二之彈性， 由其約定之文字，實無從認為兩造立約時，有於增減超過百分之二時即應 全數找補而排除此項約定適用之真意。是故內政部公佈之預售房屋買賣契 約書範本第五條後段，乃，就買方及賣方之找補義務，為不同之約定。本 件兩造合約契約第二十三條第二項既稱在增減百分之二之範圍內不做何補 貼，而未有如內政部公佈之預售房屋買賣契約範本第五條後段之特別約定 ，雙方自僅就超出百分之二範圍之部分，方互為找補。被上訴人以短少之 坪數超過百分之二，主張上訴人應就短少之全部坪數為補貼，尚非可採。 裁判法院：臺灣高等法院 最高法院民事裁判 七十三年度台上字第一一七三號 上訴人 張才 被上訴人 王婉琪 右當事人間請求確認價金請求權不存在事件，上訴人對於中華民國七十二年十二月十 二日台灣高等法院第二審更審判決（七十二年度上更（一）字第四二一號），提起上 訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國七十年三月十三日向被上訴人購買坐落台北市衡陽路一二 ○號西門龍門百貨中心一樓十四室店位，約定營業面積六‧三二坪，公共面積一‧○ 八坪，共七‧四○坪，全部價金新台幣（下同）七百九十八萬元。詎被上訴人交付之 房屋，室內實際面積僅三‧五七六坪，短少二‧七四四坪。以原約定平均每坪一百零 七萬八千三百七十八元計算，應減少價金二百九十五萬九千零六十九元。查伊購買店 面，目的在營業，故注重營業面積。而大樓公共面積，依買賣契約約定，各戶不得佔 用。騎樓屬公共面積，被上訴人於七十一年二月間，逕將騎樓應有部分移轉登記與伊 ，用扺營業面積，從而伊之實際營業面積短少近半，房屋價值大為減少，被上訴人所 交付之物，顯有瑕疵，伊自得請求減少價金等情，求為確認被上訴人對伊二百九十五 萬九千零六十九元價金請求權不存在之判決。被上訴人則以：騎樓為私有面積，非公 共設施，伊出售店面時，在價目表備註欄內，曾註明一樓沿街部分之營業面積，包括 騎樓在內等語，資為抗辯。 原審將第一審所為如上訴人聲明之判決廢棄，改判駁回其訴。係以：上訴人就其主張 之事實，固提出西門龍門百貨中心買賣契約書及建築改良物所有權狀各一件為證。惟 查上訴人係依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，主張被上訴人所交 付之物有瑕庛，而請求減少價金，並就減少價金之數額，請求確認被上訴人之請求權 不存在。第按買受人依上開規定請求減少價金者，須以物有瑕庛為前提。茲被上訴人 所交付之店位，除室內面積不足外，已交付部分，既經上訴人收領，自難謂該部分有 何物之瑕疵。上訴人謂已交付部分之價值，顯有減少，並未舉證證實其說。被上訴人 交付之室內面積，雖有不足，但係債務不完全履行問題。上訴人請求減少價金，並確 認被上訴人就該部分之價金請求權不存在，尚非有據，為其判斷之基礎。 按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思， 認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備 者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦 屬之。本件上訴人向被上訴人購買系爭店位，依兩造所訂買賣契約書第一條約定，其 營業面積為六‧三二坪，公共面積為一‧○八坪。原審復認定被上訴人所交付之室內 面積不足。此項數量上之短少，是否不影響買賣店位之價值及其效用，原審未予審認 ，遽謂此項室內面積之不足，僅屬被上訴人應負債務不完全履行問題，而非物之瑕疵 問題，因而為上訴人不利之認定，依上說明，自屬於法不合。上訴論旨，指摘原判決 不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項，第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 七十三 年 三 月 二十三 日 裁判字號： 85年訴字第3314號 案由摘要： 酌減價金 裁判日期： 民國 86 年 05 月 06 日 資料來源： 臺灣台北地方法院民事裁判書彙編 86 年第 1 冊 372-386 頁 相關法條： 民法 第 359 條 （85.09.25 版） 消費者保護法 第 11、22 條 （83.01.11 版） 要　　旨： 經查依平面圖之記載，原告所購買之Ｂ２、Ｂ３有關面積部分分為「使用 面積」、「公共面積」與「露台面積」三者，而依平面圖所示，在上開記 載面積文字之上，固有系爭不動產之各別格局之圖樣，惟在此等文字之旁 ，亦有十二樓全部之格局，其中包括電梯間、樓梯間、走道等空間，故依 此平面圖，不得認有關「使用面積」之記載即指原告購買不動產之室內面 積。又「使用面積」一詞，從文義上並非必指原告所購房屋之「室內面積 」或「私有面積」，雖原告提出最高法院八十三年度台上字第一八三七號 判決，指各樓層之樓梯間、電梯間、走道等係屬於公共面積並非私有面積 等語，此有原告提出該判決在卷可查，然該最高法院之判決係謂上開各樓 層之樓梯間、電梯間、走道等仍係公共面積，並非「私有面積」，蓋「私 有面積」在文義解釋上，當指購屋人所得獨自自由利用之空間，與通常所 謂之室內面積意義相近，而本件被告記載「使用面積」一詞在文義上似非 必指私有面積而言，故原告以上開最高法院判決為其依據亦有未合。至原 告另舉出本院八十二年度重訴字第一○一八號民事判決，於該判決法院認 「使用面積」不包括「小公」在內，此固有該判決書在卷可憑，惟此係個 案之判決，且該判決中並未陳明何以「使用面積」即係指私有面積之理由 ，本院自無從得知其真實之理由，況本院有關房屋使用面積訴訟之判決亦 多有相反之判決，並未形成一致之見解，且多因個案之內容而有不同，是 原告以上開本院八十二年度重訴字第一○一八號民事判決為憑，亦難遽採 。綜上所述，被告平面圖所稱之使用面積，本院無從由所用文字之文義上 推出當然指原告所得利用之「私有面積」，是原告主張尚難遽信，此外， 原告復未能舉證以實其說，是原告此一主張不足採信。 裁判字號： 83年台上字第1837號 案由摘要： 債務不履行損害賠償 裁判日期： 民國 83 年 07 月 21 日 資料來源： 最高法院民事判決 第 195-204 頁 相關法條： 民法 第 219、360 條 （18.11.22 版） 民法 第 219、360 條 （74.06.03 版） 要　　旨： （一）惟查上述平面圖已非單純之原來廣告品性質，而係經由上訴人之售 屋小姐向被上訴人展示並說明後，被上訴人始決定買受，該圖已成 為契約之重要內容，上訴人縱於買賣洽定後所提供之書面買賣契約 書中，置入上開第十八條之附合性條款，將兩造間業已合意列為契 約必要內容之前揭平面圖，降格為「僅供參考之用」，並圖將之排 除於契約之外，不唯與兩造間之真意不符，抑且有違誠信原則，是 上開排除條款，不生若何效力，被上訴人自不受其拘束。 （二）按一般購屋者所需要者乃房屋可供使用部分之私有面積，公共設施 則為應比例分攤之負擔，故私有面積如有短少，勢必減少該房屋之 效用及價值，自屬構成物之瑕疵。被上訴人依民法第三百六十條規 定，不請求滅少價金而請求不履行之損害賠償，自屬有據。 --

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