■当事人向某建设公司购买预售屋， 依照合约总面积为14.01坪，包括专有部分 （主建物24.7m2、附属建物-阳台5.45m2）、共同使用部分（当层楼梯及当栋公 用部分11.36m2、其他公用部分4.79m2）。惟房屋完工後，当事人实际测量结果 ，发现主建物即实际室内使用面积不足24.7m2，爰了解依照契约伊有何权利可 向建商主张。 ◎关於上述建物面积之差异问题，双方契约第六条《找补条款》约定：「卖方出 售之房屋其面积计算依核准之使用执照平面图，及地政事务所产权登记之面积 为准，房屋面积如有误差均应找补；其误差在，百分之一以内者（含百分之一）， 双方同意价金互不找补，减少部分超过百分之一以上者，应就减少超过百分之 一部分找补之，增加部分超过百分之一时仅就超过1％～3％部分找补之（即至 多找补2％），找补条款应按房屋及土地买卖总价款之平均单价计算之（不含车 位价款），在产权过户完成後，於交屋前一次无息结清。」，故本案的关键问 题在於： （一）上开《找补条款》所称「房屋面积」，解释上系指合约专有部分中之主建 物即实际室内面积使用面积，抑或指总面积而言？亦即，虽然使用主建物 面积短少，但因共同使用部分面积较多，致总面积（14.01坪）并无不足时 ，是否即无找补问题？ （二）又，若无找补条款之适用，但合约既已明定主建物24.7m2，则面积不足时， 买受人（当事人）是否得依民法第354条、第359条规定，向建商主张物之 瑕疵担保责任，请求减少面积不足之价金？ ★上述问题可参考以下实务见解，请解答同学参考以下实务见解，针对上述两问题 ，试拟出一法律意见，连同以下实务见解，转提供予当事人参考。 裁判字号： 98年台上字第628号 案由摘要： 请求给付价金 裁判日期： 民国 98 年 04 月 09 日 资料来源： 司法院 相关法条： 民法 第 179、227、359 条 （97.01.02 版） 民事诉讼法 第 477、478 条 （98.01.21 版） 要　　旨： 民法第 373 条规定，买卖标的物之利益及危险，自交付时起，均由买受 人承受负担，但契约另有订定者，不在此限。物之出卖人对於买受人，应 担保其物依民法第 373 条之规定危险移转於买受人时无灭失或减少其价 值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵；买卖因物 有瑕疵，而出卖人依前开规定，应负担保之责者，买受人得解除其契约或 请求减少其价金，民法第 354 条第 1 项、第 359 条分别定有明文。 本件房屋买卖合约书约定被上诉人购买之房屋面积含约定专用面积一八‧ 五一坪，嗣两造於九十四年九月十九日另签订系争协议书，约定将原约定 专用面积一八‧五一坪计入主建物面积计算，故连同房屋买卖合约书原约 定之主建物面积一八‧三坪，上诉人应交付被上诉人之房屋主建物面积须 达三六‧八一坪。此关於主建物坪数之特别合意，已成为系争房屋品质之 约定，嗣上诉人交付之房屋，登记之主建物面积仅为三四某建设公司‧四 七坪，短少二‧三四坪，不符合两造契约约定专用部分计入主建物面积之 经济目的，亦不符契约约定之品质，被上诉人辩称上诉人应依前开规定负 瑕疵担保责任，即属有据。 裁判字号： 87年台上字第1280号 案由摘要： 请求损害赔偿事件 裁判日期： 民国 87 年 06 月 04 日 资料来源： 最高法院民事裁判书汇编 第 32 期 165-173 页 相关法条： 民法 第 227 条 （85.09.25 版） 要　　旨： 我国建筑法规上，并无私有面积之名称及定义，惟顾名思义，应系一般民 间买卖房屋订立契约时，指购屋人得自行支配，专供其使用之室内面积， 有别於公共面积而言。至土地登记规则或地籍测量实施规则将区分所有建 物之共同使用部分测绘於各区分所有建物 (主建物) 之内，乃公共设施 ( 即民间交易所谓之小公) 应比例分摊负担之问题，与私有面积之意义并非 一致，不能谓依土地登记规则测量所得之权状面积即为私有面积。原审以 土地登记规则上开规定及建筑投资公会前开函均谓当层楼、电梯间之分担 面积一并计入测绘於各区分所有建物之内云云，遽认楼、电梯间属私有面 积，自有可议。 最高法院民事判决 八十六年度台上字第三○八六号 上 诉 人 王○○ 史○○ 高○○ 共 同 诉讼代理人 雷禄庆律师 被 上诉 人 赵○○ 诉讼代理人 林淑闵律师 右当事人间请求损害赔偿事件，上诉人对於中华民国八十五年十二月十一日台湾高等 法院第二审更审判决（八十四年度上更娅字第二九○号），提起上诉，本院判决如左 ： 主 文 上诉驳回。 第三审诉讼费用由上诉人负担。 理 由 本件上诉人主张：上诉人王○○、史○○、高○○分别於民国七十七年十月五日、同 月二十日、七十八年四月十八日，向被上诉人购买台北加州大厦Ｄ龌栋八楼房屋面积 四三．二坪、Ｄ篱栋十四楼房屋面积六一．二坪、Ｄ衅栋四楼房屋面积四五．一坪， 及其基地所有权应有部分，约定房屋私有面积及公共面积各如平面图所载（详如原判 决附表所示），伊乃当场给付订金新台币（下同）二十万元、三十一万元、二十万元 ，嗣分别於七十七年十一月（原判决误载为十月）二十六日、同月二十日、七十八年 四月二十七日订立书面买卖契约。讵交屋後发现房屋私有面积均较约定短少，王○○ 部分短少六‧三坪、史○○部分短少八‧五坪、高○○部分短少八‧二坪，依每坪之 买卖价格计算，王○○、史○○、高○○依序受有九十一万一千四百五十八元二角、 一百三十六万一千一百十一元、一百十六万三千六百三十六元之损害，爰依不完全给 付及不当得利之法律关系，求为命被上诉人如数给付，并加给法定迟延利息之判决（ 王○○超过上开金额及其利息之请求，业经原法院前审维持第一审所为其败诉之判决 ，驳回其附带上诉确定。又上诉人另请求多分摊公共设施之损害、被上诉人提前申请 移转土地所有权致生增值差额之损害部分，均经第一审判决驳回上诉人之请求，未据 其声明不服）。 被上诉人则以：上开平面图虽记载有私有面积、公共面积，然仅为广告文字，且私有 面积系包括当层走道、楼梯之面积，即俗称之小公在内，伊移转之面积并无短少情事 。且王○○、史○○、高○○已分别於八十年十一月十四日（原判决均误载为九月十 三日）、八十一年七月二十九日、八十年九月十三日（原判决均误载为十一月十四日 ）会算房屋面积无讹後，签立交屋同意书，同意依房屋现况受领，并领取所有权状， 双方已成立和解，上诉人不得再为争执等语，资为抗辩。 原审斟酌全辩论意旨及调查证据之结果，以：查王○○、史○○、高○○分别向被上 诉人买受系争房屋及其基地所有权应有部分，买卖契约书记载之房屋面积依序为四三 ‧二坪、六一‧二坪、四五‧一坪，而上开平面图及嗣後实际移转之主建物、附属建 物、楼梯、走道（以上二者即两造争执应否计入私有面积计算之「小公」）及其余公 共设施面积各如原判决附表所载等情，为两造所不争，并有买卖契约书、平面图、所 有权状、建筑改良物登记簿誊本可证，堪认为真实。上诉人虽以平面图为据，主张该 平面图所载之私有面积，应指所有权状记载之主建物、附属建物面积，不包括楼梯、 走道等公共使用部分，而认被上诉人移转之私有面积有短少情事。惟查上诉人购买之 房屋面积系记载於买卖契约书第一条，而该条文字除约定房屋面积之总坪数外，且表 明房屋坪数包括「室内、阳台、梯间、走道及其他公共设施等之分摊在内」，并约定 「建物登记面积以地政机关之复丈面积为准……甲方（即买受人）同意以实际现况为 计算买卖面积之依据。如实际现况之面积与买卖面积误差超过百分之壹点伍时，其超 过或不足部分双方同意以本约平均单价为计算依据多退少补」。足徵被上诉人所辩本 件因属预售屋买卖，故仅约定房屋大约之总坪数，所谓多退少补，系指房屋之总面积 而言，应属有据。又上诉人取得之房屋总面积与约定之面积比较，均在容许之误差范 围内，故双方未有找补情事，为两造所承认，是被上诉人所为之给付，符合上开第一 条之约定，应无疑义。虽上开平面图分别标示有「私有面积」、「公共面积」，惟其 各自涵盖之范围如何，平面图及买卖契约书均未记载，证人即王○○之夫黄进通、高 ○○之妻刘可荆、史○○之妹史丽萍虽证称，当时系由售屋人员以平面图向上诉人解 说房屋之坪数与平面图所载相符，上诉人始给付定金云云。惟依上开证词尚不能认定 售屋人员已表示该私有面积系仅指所有权状所称之主建物及附属建物，是不足为两造 於订约时已言明该私有面积之范围之证明。矧证人即原为被上诉人销售房屋之刘中明 具结证称，一般销售房屋有公有面积及私有面积，私有面积系包括室内面积、阳台、 楼梯间、电梯、走道及屋顶水塔，销售时均有对客户说明，王○○、史○○、高○○ 是分别来购屋，签约时伊均在场。楼梯、电梯面积系依各楼层有几户之应有部分计算 云云。又被上诉人所辩上诉人均购Ｄ栋房屋，该Ｄ栋建筑为十五栋相连之区分所有建 筑物，其中又分为双并、三并式建筑，即由其中二栋或三栋房屋共同使用当层电梯、 楼梯间（走道），在建物结构上及使用目的同一之地下室及其休闲游乐设施，则由Ｄ 栋全体住户共同使用，是上诉人所购房屋产权之登记即系依其使用状态登记，即其均 共有地下室之应有部分（建号编为三八七九号、四六四八号），另上诉人分别使用不 同之楼梯间、屋顶突出物等则登记有不同之建号，即王○○部分为Ｄ龌，与Ｄ鳌、Ｄ 盐共同使用建号四六四七号；史○○部分为Ｄ篱，与Ｄ湾共同使用建号四六四五号； 高○○部分为Ｄ衅，与Ｄ蹑共同使用建号四五一七号等情，核与上诉人房屋登记之情 形相符，而上开平面图除绘有房屋之位置、格局、室内陈设外，并将当层之电梯间、 走道等部分一并标示，且该项由上诉人与其他一、二户共用之电梯、走道等设施，对 上诉人区分所有房屋之利用，有绝对之必要性及经常性。是被上诉人指其平面图已标 明走道、楼梯间等，该平面图所称之私有面积系包括该等设施在内，非无所凭。参以 台北市房屋仲介商业同业公会八十三年七月十二日函、中华民国建筑投资商业同业公 会全国联合会八十三年十一月十四日函，亦均认在房屋交易上，所称之私有面积系包 括小公在内，益证被上诉人所辩非虚。是上诉人主张两造约定私有面积系仅指主建物 、附属建物云云，殊无可采。至中华民国建筑技术学会八十二年十月二十二日函虽称 ：「小公如以字义解释，既称谓『公』，当然是供公众使用之公共设施面积，自不能 谓住家或办公室之使用面积」，惟又附加说明：「不论如建商所指『大公』、『小公 』之名称为何，应就事实认定为主」，可见所谓私有面积之范围如何仍应依具体事实 认定之，非谓私有面积一词有其特定之意义，是上开中华民国建筑技术学会函，亦难 采为有利上诉人之认定。经查王○○、史○○、高○○已分别於八十年十一月十四日 、八十一年七月二十九日、八十年九月十三日，签立交屋同意书，同意依房屋现况受 领，并领取所有权状，为两造所不争，并有上诉人提出之计算单及被上诉人提出之权 状收条、交屋同意书可稽。而依上诉人所述，以其所称之私有面积方式计算，彼等短 少之房屋私有面积分别为六‧三坪、八‧五坪、八‧二坪，其坪数不足之情形甚为明 显，上诉人（原判决误载为被上诉人）既於受领房屋时，同时收受所有权状，则对於 房屋坪数有其所指之短少情形，当可由房屋现况及所有权状之记载立即发现，彼等既 於受领当时未有任何保留意见，且於受领系争房屋後一、二年即至八十二年八月间始 起诉争执，可见上诉人於受领房屋时及其後，均认所受领之物与契约约定相符，上诉 人事隔多时，再就契约未载明之所谓私有面积之定义为争执，指摘被上诉人交付之房 屋面积不足，自无可取。综上所述，上诉人依不完全给付及不当得利之法律关系，请 求被上诉人给付王○○九十一万一千四百五十八元二角、史○○一百三十六万一千一 百十一元、高○○一百十六万三千六百三十六元（原判决误载为一百十六万三千六百 三十元）及其迟延利息，均难谓有据，为其心证之所由得，并说明两造其余攻击及防 御方法不予审斟之理由。因而将第一审所为上诉人胜诉部分之判决废弃，改判驳回其 诉，并维持第一审所为上诉人败诉部分之判决驳回其附带上诉，经核於法洵无违误。 上诉论旨，徒就原审取舍证据、认定事实，暨解释契约之职权行使，指摘原判决不当 ，声明废弃，不能认为有理由。 据上论结，本件上诉为无理由。依民事诉讼法第四百八十一条、第四百四十九条第一 项、第七十八条，判决如主文。 中 华 民 国 八十六 年 十 月 三 日 最高法院民事第二庭 审判长法官 曾 桂 香 法官 刘 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 叶 赛 莺 法官 李 彦 文 裁判字号： 86年台上字第1777号 案由摘要： 损害赔偿事件 裁判日期： 民国 86 年 06 月 05 日 资料来源： 最高法院民事裁判书汇编 第 28 期 313-320 页 相关法条： 民法 第 356 条 （74.06.03 版） 民法 第 359、360 条 （85.09.25 版） 本件为预售屋之买卖，其标的物即系争房屋於订约当时 尚不存在，自不生固有瑕疵之问题；又前开广告平面图上所载之「私有面积」与实际 房屋建造完成後所登记之「权状面积」亦相差甚微，不能因双方对「私有面积」之解 释不同，遽谓被上诉人明知买卖标的物於契约订定时已具有瑕疵，而有隐匿故意不告 知上诉人之情事；再买卖契约第一条第二项後段订明：「房屋买卖面积与完工後经地 政机关实际丈量之面积误差在百分之一之内者，双方同意不增减价款，但超过或不足 上述误差时，应就超过或不足部分，双方同意依本约规定之房屋销售单价互相找补。 」足见被上诉人与上诉人订约时，已预定若建成之房屋之面积逾越或不足原约定面积 达一定比例时，双方间相互找补之合意，足徵被上诉人并无故意不告知系争房屋关於 面积瑕疵甚明，故上诉人此部分之主张亦属无据。其请求即非正当，因而维持第一审 所为上诉人败诉之判决，驳回其上诉，经核并无违误。本件被上诉人所交付之房屋其 私有室内面积，与买卖契约所约定之坪数不符而有短少，固属民法第三百五十九条所 指物之瑕疵，然买受人得否另依同法第三百六十条规定请求损害赔偿，则以有买卖之 物，缺少出卖人所保证之品质或出卖人故意不告知物之瑕疵情形为限，始得为之。上 诉人既无法举证证明被上诉人另有保证品质或故意不告知瑕疵之情事，自难以物有瑕 疵情形即当然得依民法第三百六十条规定请求损害赔偿。 裁判字号： 86年台上字第1367号 案由摘要： 给付买卖价金事件 裁判日期： 民国 86 年 04 月 30 日 资料来源： 最高法院民事裁判书汇编 第 28 期 151-162 页 相关法条： 民法 第 216 条 （85.09.25 版） 要　　旨： 民法第二百十六条第一项规定，损害赔偿既以填补债权人所受损害及所失 利益为限，则损害赔偿之债权人，基於与受损害之同一原因事实，受有利 益，自应於所受之损害内，扣除所受之利益，以为实际之赔偿额。此损益 相抵之原则，於损害与利益，系基於同一原因事实而生者，即可适用。上 诉人抗辩：伊所给付之公共设施较原契约为多，亦应由被上诉人计付价款 等语，其真意是否主张损益相抵﹖倘上诉人真意系主张本件有损益相抵之 适用，则於计算被上诉人所受交付系争房屋之室内坪数短少应减少部分价 金时，似应扣除被上诉人因公共设施面积增加而所受利益。 裁判字号： 90年上字第169号 案由摘要： 履行契约 裁判日期： 民国 90 年 10 月 09 日 资料来源： 台湾高等法院民事裁判书汇编（90年版）第二册 1733-1743 页 相关法条： 民法 第 799 条 （89.04.26 版） 要　　旨： 按解释契约，固须探求当事人立约时之真意，不能拘泥於契约之辞句，但 契约文字业已表示当事人真意，无须另事探求者，即不得反舍契约文字而 更为曲解。本件两造合建契约第二十三条第二项约定被上诉人所分得之房 屋精确坪数以地政机关之复丈产权登记为准，如有出入双方同意在增减百 分之二之范围内不做任何补贴。就给付义务，给予双方百分之二之弹性， 由其约定之文字，实无从认为两造立约时，有於增减超过百分之二时即应 全数找补而排除此项约定适用之真意。是故内政部公布之预售房屋买卖契 约书范本第五条後段，乃，就买方及卖方之找补义务，为不同之约定。本 件两造合约契约第二十三条第二项既称在增减百分之二之范围内不做何补 贴，而未有如内政部公布之预售房屋买卖契约范本第五条後段之特别约定 ，双方自仅就超出百分之二范围之部分，方互为找补。被上诉人以短少之 坪数超过百分之二，主张上诉人应就短少之全部坪数为补贴，尚非可采。 裁判法院：台湾高等法院 最高法院民事裁判 七十三年度台上字第一一七三号 上诉人 张才 被上诉人 王婉琪 右当事人间请求确认价金请求权不存在事件，上诉人对於中华民国七十二年十二月十 二日台湾高等法院第二审更审判决（七十二年度上更（一）字第四二一号），提起上 诉，本院判决如左： 主 文 原判决废弃，发回台湾高等法院。 理 由 本件上诉人主张：伊於民国七十年三月十三日向被上诉人购买坐落台北市衡阳路一二 ○号西门龙门百货中心一楼十四室店位，约定营业面积六‧三二坪，公共面积一‧○ 八坪，共七‧四○坪，全部价金新台币（下同）七百九十八万元。讵被上诉人交付之 房屋，室内实际面积仅三‧五七六坪，短少二‧七四四坪。以原约定平均每坪一百零 七万八千三百七十八元计算，应减少价金二百九十五万九千零六十九元。查伊购买店 面，目的在营业，故注重营业面积。而大楼公共面积，依买卖契约约定，各户不得占 用。骑楼属公共面积，被上诉人於七十一年二月间，迳将骑楼应有部分移转登记与伊 ，用抵营业面积，从而伊之实际营业面积短少近半，房屋价值大为减少，被上诉人所 交付之物，显有瑕疵，伊自得请求减少价金等情，求为确认被上诉人对伊二百九十五 万九千零六十九元价金请求权不存在之判决。被上诉人则以：骑楼为私有面积，非公 共设施，伊出售店面时，在价目表备注栏内，曾注明一楼沿街部分之营业面积，包括 骑楼在内等语，资为抗辩。 原审将第一审所为如上诉人声明之判决废弃，改判驳回其诉。系以：上诉人就其主张 之事实，固提出西门龙门百货中心买卖契约书及建筑改良物所有权状各一件为证。惟 查上诉人系依民法第三百五十四条第一项、第三百五十九条规定，主张被上诉人所交 付之物有瑕庛，而请求减少价金，并就减少价金之数额，请求确认被上诉人之请求权 不存在。第按买受人依上开规定请求减少价金者，须以物有瑕庛为前提。兹被上诉人 所交付之店位，除室内面积不足外，已交付部分，既经上诉人收领，自难谓该部分有 何物之瑕疵。上诉人谓已交付部分之价值，显有减少，并未举证证实其说。被上诉人 交付之室内面积，虽有不足，但系债务不完全履行问题。上诉人请求减少价金，并确 认被上诉人就该部分之价金请求权不存在，尚非有据，为其判断之基础。 按所谓物之瑕疵，指存在於物之缺点而言。凡依通常交易观念，或依当事人之意思， 认为物应具之价值、效用或品质，而不具备者，即为物有瑕疵，且不以物质上应具备 者为限。若出卖特定物其所含数量短少，足使物之价值、效用或品质有所欠缺者，亦 属之。本件上诉人向被上诉人购买系争店位，依两造所订买卖契约书第一条约定，其 营业面积为六‧三二坪，公共面积为一‧○八坪。原审复认定被上诉人所交付之室内 面积不足。此项数量上之短少，是否不影响买卖店位之价值及其效用，原审未予审认 ，遽谓此项室内面积之不足，仅属被上诉人应负债务不完全履行问题，而非物之瑕疵 问题，因而为上诉人不利之认定，依上说明，自属於法不合。上诉论旨，指摘原判决 不当，求予废弃，非无理由。 据上论结，本件上诉为有理由。依民事诉讼法第四百七十七条第一项，第四百七十八 条第一项，判决如主文。 中 华 民 国 七十三 年 三 月 二十三 日 裁判字号： 85年诉字第3314号 案由摘要： 酌减价金 裁判日期： 民国 86 年 05 月 06 日 资料来源： 台湾台北地方法院民事裁判书汇编 86 年第 1 册 372-386 页 相关法条： 民法 第 359 条 （85.09.25 版） 消费者保护法 第 11、22 条 （83.01.11 版） 要　　旨： 经查依平面图之记载，原告所购买之Ｂ２、Ｂ３有关面积部分分为「使用 面积」、「公共面积」与「露台面积」三者，而依平面图所示，在上开记 载面积文字之上，固有系争不动产之各别格局之图样，惟在此等文字之旁 ，亦有十二楼全部之格局，其中包括电梯间、楼梯间、走道等空间，故依 此平面图，不得认有关「使用面积」之记载即指原告购买不动产之室内面 积。又「使用面积」一词，从文义上并非必指原告所购房屋之「室内面积 」或「私有面积」，虽原告提出最高法院八十三年度台上字第一八三七号 判决，指各楼层之楼梯间、电梯间、走道等系属於公共面积并非私有面积 等语，此有原告提出该判决在卷可查，然该最高法院之判决系谓上开各楼 层之楼梯间、电梯间、走道等仍系公共面积，并非「私有面积」，盖「私 有面积」在文义解释上，当指购屋人所得独自自由利用之空间，与通常所 谓之室内面积意义相近，而本件被告记载「使用面积」一词在文义上似非 必指私有面积而言，故原告以上开最高法院判决为其依据亦有未合。至原 告另举出本院八十二年度重诉字第一○一八号民事判决，於该判决法院认 「使用面积」不包括「小公」在内，此固有该判决书在卷可凭，惟此系个 案之判决，且该判决中并未陈明何以「使用面积」即系指私有面积之理由 ，本院自无从得知其真实之理由，况本院有关房屋使用面积诉讼之判决亦 多有相反之判决，并未形成一致之见解，且多因个案之内容而有不同，是 原告以上开本院八十二年度重诉字第一○一八号民事判决为凭，亦难遽采 。综上所述，被告平面图所称之使用面积，本院无从由所用文字之文义上 推出当然指原告所得利用之「私有面积」，是原告主张尚难遽信，此外， 原告复未能举证以实其说，是原告此一主张不足采信。 裁判字号： 83年台上字第1837号 案由摘要： 债务不履行损害赔偿 裁判日期： 民国 83 年 07 月 21 日 资料来源： 最高法院民事判决 第 195-204 页 相关法条： 民法 第 219、360 条 （18.11.22 版） 民法 第 219、360 条 （74.06.03 版） 要　　旨： （一）惟查上述平面图已非单纯之原来广告品性质，而系经由上诉人之售 屋小姐向被上诉人展示并说明後，被上诉人始决定买受，该图已成 为契约之重要内容，上诉人纵於买卖洽定後所提供之书面买卖契约 书中，置入上开第十八条之附合性条款，将两造间业已合意列为契 约必要内容之前揭平面图，降格为「仅供参考之用」，并图将之排 除於契约之外，不唯与两造间之真意不符，抑且有违诚信原则，是 上开排除条款，不生若何效力，被上诉人自不受其拘束。 （二）按一般购屋者所需要者乃房屋可供使用部分之私有面积，公共设施 则为应比例分摊之负担，故私有面积如有短少，势必减少该房屋之 效用及价值，自属构成物之瑕疵。被上诉人依民法第三百六十条规 定，不请求灭少价金而请求不履行之损害赔偿，自属有据。 --

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