文/劉育菁 走空了12年的房地產，在政策持續放送大利多下，刺激出不少買氣，不論是投資客或自住 客，現階段最關切的是︰房價有沒有漲升的空間？民國70年代房價狂飆的榮景會不會重現 ？要不要趁著低利率買房子？還是先將有限資金轉戰其他更高報酬的投資工具？這些答案 都要從先弄清楚房市的復甦力道開始……。【Smart智富月刊提供】(2003/10/17） -------------------------------------------------------------------------------- 「現在定存利率不到2％，還不如把錢拿來買房子，收租金比存銀行更有賺頭」，從公教 單位退休的陳媽媽，把部分退休金投入房地產，她希望每年都能收取比定存更高的租金收 益。 計畫過兩年才買房子的張律師，今年初看到房地產市場交易熱絡，再加上政府優惠利率的 措施，也提前四處逛預售工地與委託仲介公司找房子，上個月他在大安區找到屋齡28年、 三房二廳的五樓公寓，成交價850萬元，但一周後就有買主出價900萬元，讓張律師大為意 外。 陳媽媽希望找到更好的資金出路，張律師則是趁著低利率提早到市區找房子，他們代表的 是民眾對購屋的信心開始恢復了。信義房屋不動產企研室林永孟表示，去年底起，先是ꔊ_部的房市交易量開始成長，但從今年6月開始，全省的交易量同步上揚。甚至有不少千萬 元以上的資金出籠，尋找好的店面投資標的，而且從預售屋的成交量放大來看，代表優質 地段的新成屋消化差不多，刺激購屋人轉買預售屋，這些都是近年少有的現象，也是近期 房地產復甦的明顯訊號。 這些熱絡的景氣代表的是台灣的房地產已經打底完成，開始復甦？還是只是曇花一現？民 眾現階段趁低利率買房子，是低檔撿便宜，還是會再次套牢？在思考這些問題前，應先了 解台灣房地產過去邁向高峰的歷史因素，以及檢視起漲的訊號是否符合，否則很有可能落 入反彈假象再次套牢。例如房地產在民國86年間的小波段反彈，當時進場購屋者至今仍慘 遭套牢。 ■房價大漲，必須具備的5項大要件 訊號1：經濟成長率超過10％ 回顧四次的房地產大漲，幾乎都連續三年維持10％以上的高經濟成長率。民國75～79年的 財富狂潮，也是在75、76年創下兩位數字的高成長後，民國77及78年也維持7～8％的經濟 成長率，在79年股市上萬點泡沫化後才走下坡。意謂著房價要能上揚，必須有經濟基本面 做為後盾。 訊號2：資金動能充足（M1b超過40％） 以貨幣供給訊號M1b年增率來看，民國62、63及67、68年都是因為石油危機所引發的惡性 通膨，過多的資金追求有限的物資，導致房價及股市雙雙上揚。民國74年M1b仍在10％以 下，但民國75年8月攀上40％以上的高峰後，一連15個月都維持高檔，期間更出現50％的 新紀錄，顯示資金動能愈充足，房價推升力道愈強。 訊號3：通貨膨脹的壓力大（CPI超過7％） 前面提到第二、三次的房價上漲起因通貨膨脹的危機，事實上，民國56～57年，消費者物 價指數（CPI）也超過7％。而民國63年，物價指數年增率更高達47.50％，民國69、70年 也因物價指數年增率上揚超過兩位數，房價迅速飆漲。有了前兩次的通膨經驗，從71年至 今，雖然僅有民國78、79年時，CPI年增率小幅上揚至4％以上，但當時市場上也有不少資 金是擔心通膨而提前卡位。 訊號4：台幣升值，熱錢效應 台幣升值、國際資金錢潮進入台灣，最明顯的效應就是上一波房地產上漲。民國74年，因 為對美貿易大量順差，日圓與台幣在國際壓力之下，開始長期升值，台幣從39.86兌1美元 ，升值至78年的26.41，國際熱錢湧入，與國內游資會合，股價房價齊揚。 訊號5：低利率刺激買氣 刺激這波房地產交易的熱絡，主要是政策面低利率的環境。從民國71年起，本國銀行加權 放款利率從14.37％，降至民國77年的6.34％，搭配當時的景氣，北市房價在76～79年平 均上漲七成。 從過去四次房價上漲的經驗得知，推升房價上漲的力道，必須有基本面的支撐，再配合當 時的資金潮，才能累積出一股龐大的動能推升房價，此外，必須有2～3個指標訊號出現明 顯反轉，房價才有機會大幅上漲。 ■量價皆上漲，房價才有推升力道 房價的走勢與股價相同，「會漲」的股票必須有基本面支撐，再配合量價關係，才會有完 美的股價演出；房價亦是，必須有經濟面的基礎，再加上當時的供需關係，才有機會上漲 。目前北市供給量的指標已反轉向上，但價格仍在低檔區。 成交量的訊號：建照面積及使用執照面積同步上揚 台灣不動產資訊中心研究員楊宗憲表示，建築執照面積及使用執照面積，代表著未來在市 場上的供給量，由於房屋的完工期至少需要1年半至2年，因此，使用執照面積指標落後兩 年。從民國79年起，住宅的建築物核發面積大幅揚升，自82年起到達最高點後，市場處於 供過於求的環境中，在往後的10年，建商推案保守。 不過，自2001年推案量達到谷底後，住宅核發建照面積首度止跌回升，顯示建商看好未來 的景氣，勇於推案。如果以每年新增家庭戶數12萬戶計算，自1997年後，每年使照的核發 件數小於新增家庭人口數，市場上以消化餘屋為主。 成交價的訊號：房價指數仍在谷底盤旋 股市的名言：有量才有價，以今年的交易來看，低檔成交放量已是事實，但成交價仍在低 檔盤旋，未來仍需觀察房價的走勢。以國泰房地產指數看來，全省的房價指數在2002年第 一季落底，2003年第一季全省的房價指數仍小跌，但北市的房價指數卻開始反轉向上，顯 示北市的新成屋價格漸趨穩定。 以信義房價指數來看，全省的房價在90年第一季至谷底後，目前仍小幅走跌，但台北市房 價指數自90年第四季起已領先止跌，至於實施容積率較晚、餘屋量大的中南部中古屋，房 價仍有盤跌的態勢。 ■觀察市場未來籌碼 從以上七個指標判斷，無論從經濟成長率、資金動能及通膨效應來看，目前全省房地產並 沒有大漲的條件，支撐市場的利多的主因仍是低利率的環境，從全球的景氣復甦力道來看 ，利率短期內並沒有攀升的空間，低利率所帶動的購屋需求應可持續。若從整體的供需狀 況來看，經過多年的去化，優質地段的新成屋已去化的差不多，刺激建商推出預售案意願 。今年預售屋的總銷量首度超過去年，是明顯的反轉訊號。 自今年開始國有財產局多次釋出土地，脫標率也有五成，得標金額比底價高出四成，今年 起積極標案並推案的元大建設執行副總黃仁勇表示，元大建設今年龍江路推出的預售案， 住三土地每坪單價103萬元，9月標售的敦北長春路一案，每坪單價已達120多萬元，顯示 北市精華地段的土地價格上漲。 再加上政策的鬆綁如不動產證券化，及行政院計畫在土增稅減半實施到期後，將土增稅從 原本的40％、50％、60％，順勢調整為20％、30％、40％，對房地產交易都是利多。單 從交易量來看，房地產已擺脫過去的「不動」產，未來房地產的交易量也將逐漸步上正軌 ，走上緩步復甦的「微利」時代。 台灣房市有四次的景氣循環 民國56～57年，漲幅51％： 房地產上漲的因素在於住宅的供需不平衡，連續三年經濟成長率高於10％，再加上貨幣供 給額年增率及銀行信用擴張等因素帶動，使得房價經歷14個月的高峰期。 民國62～63年，漲幅64％： 在全球石油危機的衝擊下，發生惡性通膨的現象，消費者物價年增率創下最高漲幅，房價 也因此水漲船高、邁向景氣高峰，此波高峰共歷經14個月。 民國68～69年，漲幅55％： 民國65～67年，連續三年的經濟成長超過10％，而民國67年貨幣供給額達到40％，顯示社 會上的游資充裕。而在68～69年間，第二次石油危機再起，國內物價迅速上漲，有鑑於前 次房價的上漲，民眾認為房地產是最具保值的工具，此波高峰期在中美斷交後迅速歸於冷 清，歷時約九個月。 民國77～78年，漲幅73％： 民國75～76年，經濟成長率仍連續兩年高於10％，76年的貨幣供給額年增率攀上50％，國 內的游資氾濫，大量游資進入股市及房市；隨著亞洲多國貨幣兌美元均呈現升值，台幣兌 美元也持續升值，自74年的1美元兌39.85元新台幣，至77年底的1美元兌28元新台幣，外 資流入國內套利，更助漲游資的泛濫。 --

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