文/刘育菁 走空了12年的房地产，在政策持续放送大利多下，刺激出不少买气，不论是投资客或自住 客，现阶段最关切的是︰房价有没有涨升的空间？民国70年代房价狂飙的荣景会不会重现 ？要不要趁着低利率买房子？还是先将有限资金转战其他更高报酬的投资工具？这些答案 都要从先弄清楚房市的复苏力道开始……。【Smart智富月刊提供】(2003/10/17） -------------------------------------------------------------------------------- 「现在定存利率不到2％，还不如把钱拿来买房子，收租金比存银行更有赚头」，从公教 单位退休的陈妈妈，把部分退休金投入房地产，她希望每年都能收取比定存更高的租金收 益。 计画过两年才买房子的张律师，今年初看到房地产市场交易热络，再加上政府优惠利率的 措施，也提前四处逛预售工地与委托仲介公司找房子，上个月他在大安区找到屋龄28年、 三房二厅的五楼公寓，成交价850万元，但一周後就有买主出价900万元，让张律师大为意 外。 陈妈妈希望找到更好的资金出路，张律师则是趁着低利率提早到市区找房子，他们代表的 是民众对购屋的信心开始恢复了。信义房屋不动产企研室林永孟表示，去年底起，先是ꔊ_部的房市交易量开始成长，但从今年6月开始，全省的交易量同步上扬。甚至有不少千万 元以上的资金出笼，寻找好的店面投资标的，而且从预售屋的成交量放大来看，代表优质 地段的新成屋消化差不多，刺激购屋人转买预售屋，这些都是近年少有的现象，也是近期 房地产复苏的明显讯号。 这些热络的景气代表的是台湾的房地产已经打底完成，开始复苏？还是只是昙花一现？民 众现阶段趁低利率买房子，是低档捡便宜，还是会再次套牢？在思考这些问题前，应先了 解台湾房地产过去迈向高峰的历史因素，以及检视起涨的讯号是否符合，否则很有可能落 入反弹假象再次套牢。例如房地产在民国86年间的小波段反弹，当时进场购屋者至今仍惨 遭套牢。 ■房价大涨，必须具备的5项大要件 讯号1：经济成长率超过10％ 回顾四次的房地产大涨，几乎都连续三年维持10％以上的高经济成长率。民国75～79年的 财富狂潮，也是在75、76年创下两位数字的高成长後，民国77及78年也维持7～8％的经济 成长率，在79年股市上万点泡沫化後才走下坡。意谓着房价要能上扬，必须有经济基本面 做为後盾。 讯号2：资金动能充足（M1b超过40％） 以货币供给讯号M1b年增率来看，民国62、63及67、68年都是因为石油危机所引发的恶性 通膨，过多的资金追求有限的物资，导致房价及股市双双上扬。民国74年M1b仍在10％以 下，但民国75年8月攀上40％以上的高峰後，一连15个月都维持高档，期间更出现50％的 新纪录，显示资金动能愈充足，房价推升力道愈强。 讯号3：通货膨胀的压力大（CPI超过7％） 前面提到第二、三次的房价上涨起因通货膨胀的危机，事实上，民国56～57年，消费者物 价指数（CPI）也超过7％。而民国63年，物价指数年增率更高达47.50％，民国69、70年 也因物价指数年增率上扬超过两位数，房价迅速飙涨。有了前两次的通膨经验，从71年至 今，虽然仅有民国78、79年时，CPI年增率小幅上扬至4％以上，但当时市场上也有不少资 金是担心通膨而提前卡位。 讯号4：台币升值，热钱效应 台币升值、国际资金钱潮进入台湾，最明显的效应就是上一波房地产上涨。民国74年，因 为对美贸易大量顺差，日圆与台币在国际压力之下，开始长期升值，台币从39.86兑1美元 ，升值至78年的26.41，国际热钱涌入，与国内游资会合，股价房价齐扬。 讯号5：低利率刺激买气 刺激这波房地产交易的热络，主要是政策面低利率的环境。从民国71年起，本国银行加权 放款利率从14.37％，降至民国77年的6.34％，搭配当时的景气，北市房价在76～79年平 均上涨七成。 从过去四次房价上涨的经验得知，推升房价上涨的力道，必须有基本面的支撑，再配合当 时的资金潮，才能累积出一股庞大的动能推升房价，此外，必须有2～3个指标讯号出现明 显反转，房价才有机会大幅上涨。 ■量价皆上涨，房价才有推升力道 房价的走势与股价相同，「会涨」的股票必须有基本面支撑，再配合量价关系，才会有完 美的股价演出；房价亦是，必须有经济面的基础，再加上当时的供需关系，才有机会上涨 。目前北市供给量的指标已反转向上，但价格仍在低档区。 成交量的讯号：建照面积及使用执照面积同步上扬 台湾不动产资讯中心研究员杨宗宪表示，建筑执照面积及使用执照面积，代表着未来在市 场上的供给量，由於房屋的完工期至少需要1年半至2年，因此，使用执照面积指标落後两 年。从民国79年起，住宅的建筑物核发面积大幅扬升，自82年起到达最高点後，市场处於 供过於求的环境中，在往後的10年，建商推案保守。 不过，自2001年推案量达到谷底後，住宅核发建照面积首度止跌回升，显示建商看好未来 的景气，勇於推案。如果以每年新增家庭户数12万户计算，自1997年後，每年使照的核发 件数小於新增家庭人口数，市场上以消化余屋为主。 成交价的讯号：房价指数仍在谷底盘旋 股市的名言：有量才有价，以今年的交易来看，低档成交放量已是事实，但成交价仍在低 档盘旋，未来仍需观察房价的走势。以国泰房地产指数看来，全省的房价指数在2002年第 一季落底，2003年第一季全省的房价指数仍小跌，但北市的房价指数却开始反转向上，显 示北市的新成屋价格渐趋稳定。 以信义房价指数来看，全省的房价在90年第一季至谷底後，目前仍小幅走跌，但台北市房 价指数自90年第四季起已领先止跌，至於实施容积率较晚、余屋量大的中南部中古屋，房 价仍有盘跌的态势。 ■观察市场未来筹码 从以上七个指标判断，无论从经济成长率、资金动能及通膨效应来看，目前全省房地产并 没有大涨的条件，支撑市场的利多的主因仍是低利率的环境，从全球的景气复苏力道来看 ，利率短期内并没有攀升的空间，低利率所带动的购屋需求应可持续。若从整体的供需状 况来看，经过多年的去化，优质地段的新成屋已去化的差不多，刺激建商推出预售案意愿 。今年预售屋的总销量首度超过去年，是明显的反转讯号。 自今年开始国有财产局多次释出土地，脱标率也有五成，得标金额比底价高出四成，今年 起积极标案并推案的元大建设执行副总黄仁勇表示，元大建设今年龙江路推出的预售案， 住三土地每坪单价103万元，9月标售的敦北长春路一案，每坪单价已达120多万元，显示 北市精华地段的土地价格上涨。 再加上政策的松绑如不动产证券化，及行政院计画在土增税减半实施到期後，将土增税从 原本的40％、50％、60％，顺势调整为20％、30％、40％，对房地产交易都是利多。单 从交易量来看，房地产已摆脱过去的「不动」产，未来房地产的交易量也将逐渐步上正轨 ，走上缓步复苏的「微利」时代。 台湾房市有四次的景气循环 民国56～57年，涨幅51％： 房地产上涨的因素在於住宅的供需不平衡，连续三年经济成长率高於10％，再加上货币供 给额年增率及银行信用扩张等因素带动，使得房价经历14个月的高峰期。 民国62～63年，涨幅64％： 在全球石油危机的冲击下，发生恶性通膨的现象，消费者物价年增率创下最高涨幅，房价 也因此水涨船高、迈向景气高峰，此波高峰共历经14个月。 民国68～69年，涨幅55％： 民国65～67年，连续三年的经济成长超过10％，而民国67年货币供给额达到40％，显示社 会上的游资充裕。而在68～69年间，第二次石油危机再起，国内物价迅速上涨，有监於前 次房价的上涨，民众认为房地产是最具保值的工具，此波高峰期在中美断交後迅速归於冷 清，历时约九个月。 民国77～78年，涨幅73％： 民国75～76年，经济成长率仍连续两年高於10％，76年的货币供给额年增率攀上50％，国 内的游资泛滥，大量游资进入股市及房市；随着亚洲多国货币兑美元均呈现升值，台币兑 美元也持续升值，自74年的1美元兑39.85元新台币，至77年底的1美元兑28元新台币，外 资流入国内套利，更助涨游资的泛滥。 --

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