不動產證券化商品將為外資投入國內不動產的主要對象 (中央社記者張良知台北2003年10月 4日電)隨著房地產業景氣自谷底回升，企業換屋需求 及投資型買氣大幅增加，其中第三季台北市純辦大樓租售市場交易「量增價平」，買賣交 易尤其活絡。根據房屋仲介業者信義房屋成交資料顯示，第三季辦公室買賣交易金額較去 年同期大幅成長120%；而展望第四季後房地產整體發展，法人及業者預期未來在資金持續 湧入，不動產證券化商品將繼AMC市場，成為外資投入國內不動產的主要對象。 信義房屋商業仲介部協理信泓浚表示，自SARS後期國內景氣復甦力道相對強勁，在景氣前 景可期下，企業擴張速度亦明顯加快，帶動辦公室需求。累計今年1到7月北市營利事業登 記家數，即大幅增加了7279家，增幅達4%。 除了新設公司或事業單位所帶動的辦公室新增需求外，目前企業辦公室「由小換大」的情 形亦相當明顯，甚至部分企業因應業務擴充，在評估辦公室面積需求上，開始規劃未來擴 增所需空間；顯示出企業對景氣前景樂觀的看法。 因此第三季在房地產方面不論租賃或買賣需求均顯活絡，且在「低利率」效應的充分展現 下，買氣尤其明顯。根據信義房屋客戶統計，目前辦公室租售市場中，買方比例已超過1/3 ，較以往明顯提昇1成，其中更包含部分的投資型客戶，顯見辦公室產品約 5.5%-6%的租 金報酬，已構成投資利基。 至於租賃市場方面，不少獲利良好的企業因應業務擴張而需增加辦公室面積，同時在新大 樓的積極招租下，產生「搬新家」的念頭；因此第三季辦公室租賃交易的活絡主要來自於 企業的「換屋」需求。然而租金價格並未隨著交易的活絡而同步上揚，主要在於目前市場 供給仍見寬鬆，新完工或空置較高的大樓為爭取客戶進駐，仍須面對價格競爭。在第三季 台北市信義世貿商圈交易明顯活絡，尤其「台北101」大樓，在7月初安上最後一根樑柱後 ，似乎代表著對信義計劃區的正式加冕，吸引企業進駐週邊大樓，現階段包括 HP、P&G及 英國貿易文化辦事處將陸續進駐本區。 對於未來辦公室市場趨勢，房地產業者指出，未來景氣的明顯復甦將持續帶動企業對於辦 公室的需求，亦有助於租金水準的穩定。但鑑於未來將有11棟大樓達14萬坪的辦公室陸續 釋出，若需求面的成長幅度落後於新增供給的釋出，將不利於租金價格的支撐。因此，現 階段開始釋出的台北101大樓，高達60000坪的辦公室面積對於未來台北市未來租金價格的 影響將值得觀察。 至於在房地產買賣市場方面，現階段推升買氣的主要動能，除了來自於企業獲利轉佳，以 及對外來景氣的看好外，低利率條件更是買方主要考量的基本條件。至於當前利率水準是 否將隨著景氣的復甦而回升，一般則認為需待國內景氣復甦完全上軌道後，方有調升利率 的可能，再加上現階段國內貨幣市場依舊寬鬆，因此可預期未來半年內買氣仍將隨著低利 率的維持而持續活絡，價格水準則在供給偏高的情況下而持平。 房地產業者分析表示，由於貸款利率相較於租金回報率的差幅持續維持在 3個百分點以上 ，對企業而言顯然「買優於租」，加上下半年起景氣復甦更為明確，房價向下探底的風險 極低，進而提昇企業購置辦公室的意願，近來甚有投資型客戶著眼於租金收益而投資辦公 室產品。當前買方客戶比例已超過 1/3，更有部分承租方在實際評估個案租買條件後，轉 為買方客戶，買氣活絡可見一斑。 此外，當前實施中的土地增值稅減半徵收政策，對於持有不動產超過15年以上的業主而言 ，將可節省可觀的增值稅支出，降低其售屋成本。而截至明年一月底前，仍為土增稅減半優惠 期間，業主售屋意願較強，相對而言買方的選擇性也較高；加上低利率條件的支撐下，可 預見第四季市場買氣將達到近年來的高峰。 此外，值得觀察的是，外資投入國內不動產的現象有逐漸升高的趨勢。自90年底政府修法 放寬外資購買國內不動產條件，至第三季不動產證券化條例亦正式通過，加上QFII的解禁 更利於外資資金的流通，國內不動產投資環境已趨於健全，相對提升外資的購買意願。而 當前在國際資金看好台灣市場下，普遍調高台股權重，未來在資金持續湧入，不動產證券 化商品將繼 AMC市場，成為外資投入國內不動產的主要對象 -- ㄧ○︿ 邁向成功之路~~ \ √ ﹀..... --

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