不动产证券化商品将为外资投入国内不动产的主要对象 (中央社记者张良知台北2003年10月 4日电)随着房地产业景气自谷底回升，企业换屋需求 及投资型买气大幅增加，其中第三季台北市纯办大楼租售市场交易「量增价平」，买卖交 易尤其活络。根据房屋仲介业者信义房屋成交资料显示，第三季办公室买卖交易金额较去 年同期大幅成长120%；而展望第四季後房地产整体发展，法人及业者预期未来在资金持续 涌入，不动产证券化商品将继AMC市场，成为外资投入国内不动产的主要对象。 信义房屋商业仲介部协理信泓浚表示，自SARS後期国内景气复苏力道相对强劲，在景气前 景可期下，企业扩张速度亦明显加快，带动办公室需求。累计今年1到7月北市营利事业登 记家数，即大幅增加了7279家，增幅达4%。 除了新设公司或事业单位所带动的办公室新增需求外，目前企业办公室「由小换大」的情 形亦相当明显，甚至部分企业因应业务扩充，在评估办公室面积需求上，开始规划未来扩 增所需空间；显示出企业对景气前景乐观的看法。 因此第三季在房地产方面不论租赁或买卖需求均显活络，且在「低利率」效应的充分展现 下，买气尤其明显。根据信义房屋客户统计，目前办公室租售市场中，买方比例已超过1/3 ，较以往明显提昇1成，其中更包含部分的投资型客户，显见办公室产品约 5.5%-6%的租 金报酬，已构成投资利基。 至於租赁市场方面，不少获利良好的企业因应业务扩张而需增加办公室面积，同时在新大 楼的积极招租下，产生「搬新家」的念头；因此第三季办公室租赁交易的活络主要来自於 企业的「换屋」需求。然而租金价格并未随着交易的活络而同步上扬，主要在於目前市场 供给仍见宽松，新完工或空置较高的大楼为争取客户进驻，仍须面对价格竞争。在第三季 台北市信义世贸商圈交易明显活络，尤其「台北101」大楼，在7月初安上最後一根梁柱後 ，似乎代表着对信义计划区的正式加冕，吸引企业进驻周边大楼，现阶段包括 HP、P&G及 英国贸易文化办事处将陆续进驻本区。 对於未来办公室市场趋势，房地产业者指出，未来景气的明显复苏将持续带动企业对於办 公室的需求，亦有助於租金水准的稳定。但监於未来将有11栋大楼达14万坪的办公室陆续 释出，若需求面的成长幅度落後於新增供给的释出，将不利於租金价格的支撑。因此，现 阶段开始释出的台北101大楼，高达60000坪的办公室面积对於未来台北市未来租金价格的 影响将值得观察。 至於在房地产买卖市场方面，现阶段推升买气的主要动能，除了来自於企业获利转佳，以 及对外来景气的看好外，低利率条件更是买方主要考量的基本条件。至於当前利率水准是 否将随着景气的复苏而回升，一般则认为需待国内景气复苏完全上轨道後，方有调升利率 的可能，再加上现阶段国内货币市场依旧宽松，因此可预期未来半年内买气仍将随着低利 率的维持而持续活络，价格水准则在供给偏高的情况下而持平。 房地产业者分析表示，由於贷款利率相较於租金回报率的差幅持续维持在 3个百分点以上 ，对企业而言显然「买优於租」，加上下半年起景气复苏更为明确，房价向下探底的风险 极低，进而提昇企业购置办公室的意愿，近来甚有投资型客户着眼於租金收益而投资办公 室产品。当前买方客户比例已超过 1/3，更有部分承租方在实际评估个案租买条件後，转 为买方客户，买气活络可见一斑。 此外，当前实施中的土地增值税减半徵收政策，对於持有不动产超过15年以上的业主而言 ，将可节省可观的增值税支出，降低其售屋成本。而截至明年一月底前，仍为土增税减半优惠 期间，业主售屋意愿较强，相对而言买方的选择性也较高；加上低利率条件的支撑下，可 预见第四季市场买气将达到近年来的高峰。 此外，值得观察的是，外资投入国内不动产的现象有逐渐升高的趋势。自90年底政府修法 放宽外资购买国内不动产条件，至第三季不动产证券化条例亦正式通过，加上QFII的解禁 更利於外资资金的流通，国内不动产投资环境已趋於健全，相对提升外资的购买意愿。而 当前在国际资金看好台湾市场下，普遍调高台股权重，未来在资金持续涌入，不动产证券 化商品将继 AMC市场，成为外资投入国内不动产的主要对象 -- ㄧ○︿ 迈向成功之路~~ \ √ ﹀..... --

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