作者wolflower (塔尼歐斯巨岩)
看板NCCU99_LAND
標題Re: 如果大家閒閒無事的話...
時間Thu Dec 4 23:32:44 2003
※ 引述《poolzap (成事在人)》之銘言:
: 關於量飯店 像家樂福 這種 原本應該是在哪種用地上 才是合法的呀???
: 我只記得 他們後來都會鑽法律小漏洞 來市郊設立
: 屬於非法中的小合法
: 我想知道 到底是哪理非法了 哪裡合法了
: 也就是他適用的兩種法令是啥??
: 另外 因為我們在研究costco
: 他的主要顧客應該算是餐飲業 食品業者
: 我視覺得 如果對於廠商購物來說的話 在市郊 或是 更遠的地方 應該都還ok吧
: 而且在工業區的地租會更便宜吧~(?)
: 所以我的疑問是 像這種以大客戶為主要目標客層的量販商場
: 有必要選擇比較近 但是比較高的地租嗎???
: ---
: 目前costco都是選擇在決對合法的的地點設店 這是他們的海外展店原則
: 但是我們的想法是 因為台灣地小人稠 消費習性較不同 法令也不太相同
: 所以 我們想要建議他們 可以選擇適用的法令來設店.... 也就是小變更使用..
: 可是我覺得如果近市區 地租比較貴 那是不是就還是不用進來了??
一般而言 不論是量販店或是家樂福這樣的購物中心,具有商業性
又屬民營化的不動產,本質上就應是配置在商業區的土地使用分區
,然而由於台灣對於土地使用分區的制度採彈性混合使用原則,因
此有住商混合和工商混合使用的情形,住商混用的情形非常多見,
例如:新店的大潤發購物中心樓上便是20餘層樓的住宅大樓;土城
的家樂福與特力屋亦是共設於住宅大樓。工商混合的情況,則是都
市計畫的濫觴,破壞了都市計畫的制度,原本工商混合的本意只是
容許存設服務工業的基本商業和服務業,以不侵犯工業區原本使用
分區為原則。因此回到原來的問題,其實在住宅區設置商業區行之
有年,是我國國情之所趨,但基本上也是不可干擾住宅的使用為原
則,以量販店是否可以存設於住宅區觀點來看,可參考土地使用分區
管制規則的相關規定,裡頭有詳細規定土地使用的分區及使用規定
,非都市土地要看非都市土地使用管制規則。至於工業區配置商業區
的規定,可以說是違法就地合法的行為,乃量販店本質就不是服務工
業之使用,所以政府後來有通過一些工業區的變更以及容許工商綜合
區的設置,其實已經破壞原有都市計畫,完全是官商勾結的行為。
這部份可以參考工商綜合區設置辦法(好像廢除了,不過還是可以看看)和
促產條例應該可以找到答案。但基本上如果它是商業使用就應該是設
在商業區。
至於costco它也是有設在市區案例,像是民生社區那邊也有一家是設在靠近
民權東路,土地使用類別我不清楚,不過它的確是獨棟獨戶,沒有混合
使用的情形。至於設在市郊或是市區就要看你的需求而定,如妳所言
市郊土地便宜,但距離遠,顧客通勤成本大;市區土地成本高,然而距離
近顧客通勤成本小,客源也較穩定,易蒐集零星顧客。不過區位選擇可能要看
你們所設定的效用函數是甚麼?你們的成本限制是甚麼?那可能就要蒐集資料
用經濟學、微積分及財務分析的方法去解你們的最適區位吧。這超出我能力範圍
沒辦法幫你。
有錯不吝指正
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1F:→ windbird:好多字… 推 140.119.203.11 12/05
2F:→ wolflower:這是贅字的濫觴阿 推 61.230.69.145 12/06