1. 事前管制(變更審查)之問題： a.審查主體-都市土地-各級都市計畫委員會 非都市土地-用地變更：省事業主管機關 分區變更：中央及省政府 → 未能制度化保障環境保護主觀機關有參與決定的地位 b.審查程序：目前台灣都市土地中，除了台北市住宅區山坡地開發、保護區及工業區變更為住宅區、住宅區變更為商業區的案子，具有開發許可制中-先審後開發的精神，其他都市市土地則直接賦予地主開發土地的權利。針對大規模的土地使用變更案，並沒有規定逕行環境影響評估，以致環境保護主管無法發揮其應有的影響力。 c.審查要件：法令規定不具體，常無法課以變更者相當之義務。 改善： 落實計畫指導下先審後開發的精神，事前管制應包含先期進行土地使用變更計畫之提出與審查、申請開發許可、環境影響評估書作業與附有行政處分之付款等制度設計。從區域整體性的考量，達成合理引導土地使用的目標。 2. 利益衡平之問題： 土地使用變更前後土地價值差異大，現行規定中並沒有規定變更會買賣移轉限制，上漲幅度快，地主可享受的私人利益大。 改善： 變更者負擔新增加的公共設施需求量的費用，課取變更者因變更的增值利益；強制捐地、土增稅、土地變更使用捐與開發影響費。 3. 變更損失賠償之問題： 土地被化為低度使用類別如農業區、保護區或公共設施用地等低度使用類別，因此而造成的地價下跌，政府也並不對此等變更行為有所補償。 改善： 國家可以使用公權力，將土地由高度使用類別變更為低度使用類別，土地所有權人因而遭受的損失，基於保障私有財產的保障，政府必須有所補償，例如以發展權移轉制度、單純的金錢補償、稅捐上的減免等，才能符合公平正義的要求。 --

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