工商時報【記者張志榮╱台北報導】 巴克萊資本證券非科技產業研究團隊主管葉昌明昨（22）日指出，台灣房市已進入「政治 冰河期」，未來18個月政策不確定性將衝擊大台北地區房價下跌5％至15％，其中又以台北 市的豪宅，及新北市的新莊、林口、淡水等地區會面臨較大降價壓力。 葉昌明因而將華固（2548）、遠雄（5522）、冠德（2520）等3檔個股投資評等均調降至「 中立」，合理股價預估值分別調降至69.9、38.8、24.6元，非科技族群較看好南亞（1303 ）與統一（1216）。 不過，葉昌明認為，冠德、華固、遠雄2014年現金收益率分別達8.1％、7.8％、10.1％， 2015年也有5.2％、7.2％、6.2％，對股價下檔應可構成支撐。 葉昌明指出，與中國4月起紛紛祭出寬鬆政策不同的是，台灣政府在下列兩項因素考量下 ，房市政策將會轉趨嚴格： 一、接下來的選舉將使得政治人物制定有利於中低收入選民的房市政策； 二、政府無法提供年輕族群足夠的公共住宅；儘管台北市的換屋需求仍在，但投資需求預 期未來兩年都不會好。 受到政府利空政策影響，去年房市交易量創下近12年來新低、且大台北地區房價約下滑3％ 至5％，葉昌明認為，受到下列兩項因素影響，未來18個月房價預計還會再跌5％至15％： 一、需求展望依舊欠佳；二、央行自明年起將展開新一輪升息週期。 根據葉昌明的評估，台北市的豪宅（因房屋稅大幅調高）及新北市的新莊、林口、淡水等 地區（供給明顯過剩），在房價上會面臨較大下修壓力。 葉昌明指出，新版資本利得稅制不但會衝擊房市需求，且會增加建商所得稅率；更甚者， 房市景氣從去年開始丕變，後年起建商獲利能見度將降低，考量到房價走跌、銷售表現欠 佳、稅率假設值拉高等因素，將建商淨資產價值（NAV）調降10％至26％。 葉昌明表示，目前營建族群股價大多處於過去6年投資價值區間的中低階位置、低於NAV預 估值約30％至50％左右，但即便如此，如此低的投資價值預計還會持續至明年1月總統大選 前，因為房市政策不會有利，加上華固與遠雄過去6個月股價表現還算不錯，都是此時調降 相關個股投資價值的原因之一。 --

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