工商时报【记者张志荣╱台北报导】 巴克莱资本证券非科技产业研究团队主管叶昌明昨（22）日指出，台湾房市已进入「政治 冰河期」，未来18个月政策不确定性将冲击大台北地区房价下跌5％至15％，其中又以台北 市的豪宅，及新北市的新庄、林口、淡水等地区会面临较大降价压力。 叶昌明因而将华固（2548）、远雄（5522）、冠德（2520）等3档个股投资评等均调降至「 中立」，合理股价预估值分别调降至69.9、38.8、24.6元，非科技族群较看好南亚（1303 ）与统一（1216）。 不过，叶昌明认为，冠德、华固、远雄2014年现金收益率分别达8.1％、7.8％、10.1％， 2015年也有5.2％、7.2％、6.2％，对股价下档应可构成支撑。 叶昌明指出，与中国4月起纷纷祭出宽松政策不同的是，台湾政府在下列两项因素考量下 ，房市政策将会转趋严格： 一、接下来的选举将使得政治人物制定有利於中低收入选民的房市政策； 二、政府无法提供年轻族群足够的公共住宅；尽管台北市的换屋需求仍在，但投资需求预 期未来两年都不会好。 受到政府利空政策影响，去年房市交易量创下近12年来新低、且大台北地区房价约下滑3％ 至5％，叶昌明认为，受到下列两项因素影响，未来18个月房价预计还会再跌5％至15％： 一、需求展望依旧欠佳；二、央行自明年起将展开新一轮升息周期。 根据叶昌明的评估，台北市的豪宅（因房屋税大幅调高）及新北市的新庄、林口、淡水等 地区（供给明显过剩），在房价上会面临较大下修压力。 叶昌明指出，新版资本利得税制不但会冲击房市需求，且会增加建商所得税率；更甚者， 房市景气从去年开始丕变，後年起建商获利能见度将降低，考量到房价走跌、销售表现欠 佳、税率假设值拉高等因素，将建商净资产价值（NAV）调降10％至26％。 叶昌明表示，目前营建族群股价大多处於过去6年投资价值区间的中低阶位置、低於NAV预 估值约30％至50％左右，但即便如此，如此低的投资价值预计还会持续至明年1月总统大选 前，因为房市政策不会有利，加上华固与远雄过去6个月股价表现还算不错，都是此时调降 相关个股投资价值的原因之一。 --

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