我奶奶罹患失智症，我的父親看奶奶存款即將用盡，故為了奶奶的醫療及生活費，在去年 委託黃色房屋販售奶奶名下的一間房，我父親有詢問房仲「奶奶失智還可以賣房嗎？」房 仲說這部分只要奶奶的三個兒子都知情並同意就可以了。而房屋在今年2月底以900萬售出 且由我父親代為簽約完畢，合約內容載明需於4月底前交屋，3月初時我父親就帶著奶奶去 戶政事務所辦理印鑑證明，但我奶奶因為失智症的情況有失語的情形不願跟陌生人講話， 最後印鑑證明就辦不出來了，我們緊急去處理監護宣告跟請求法官同意授權販售房子，最 後這個文件我們於8/1拿到法官的授權，且目前監護人也判給我父親了，但買方就提出因 我方逾期交屋違約，所以要求解約並求償履約保證金一倍金額，再加上累積違約日期八十 幾天的違約金，全部金額加總大約175萬左右。 目前確定對方已經委託律師對奶奶提出「給付違約金」的民事訴訟了，9月左右也要開庭 ，但我奶奶現在的狀況根本不可能正常溝通，就算出庭了她也什麼話都無法說明，我們也 不知道該如何處理才好，我們實在是很無奈，所以有些問題想想詢問： 1、因我方是因為奶奶失智症，導致印鑑證明出不來，最後有延期交屋的情況發生，且我 們也儘快去辦理所有監護程序了，但法院辦理的程序就是需要一些時間，而這段期間我父 親都有積極跟仲介及代書溝通我們所有的進度，也請仲介聯繫買方，我們真的並非惡意不 交屋，最後買方想要解約我們也能理解及同意，但違約的賠償金額真的會到那麼高嗎？有 機會違約金酌減到什麼程度呢？ 2、在當初5月多時曾透過房仲調解，對方曾經提過希望違約的每日要補償2000元，但當時 我爸跟對方意見分歧，所以最終調解不成立，後續對方有透過律師開價至少要拿違約金的 五成(約87.5萬)，依照現在的情況是否跟買方談和解會比較有利呢？和解金要怎麼提會比 較適當？ 3、奶奶是多年前口頭委託我父親販售房子，我父親也有我奶奶的所有權狀及文件，販售 房子的錢也是會全部用來給付奶奶的生活費及醫療費用，簽約前也有告知房仲這個情況， 房仲是透過我父親的友人介紹，所以我父親當初很信任這個房仲，當時都是由我父親代為 處理及代替奶奶簽名，這樣我父親會有偽造文書之刑責嗎？由我父親簽訂的合約，並未取 得奶奶書面之授權，這樣合約還有效嗎？ 4、關於刑事部分，若買方是知情我父親替奶奶簽名而衍生偽造文書的行為，這樣合約是 否有效？若假設對方提出偽造文書之刑事告訴，但對方在簽約當時是知情的狀態下，這樣 對方及房仲是否也有相關責任？ 5、房仲無事先告知需奶奶的印鑑證明及需要提出奶奶的書面同意書，當時買方口頭詢問 房仲是否有奶奶同意之簽名，房仲還回答「有」，這樣是否有程序上的疏失？整體下來後 續是否能追究責任？ --

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