我奶奶罹患失智症，我的父亲看奶奶存款即将用尽，故为了奶奶的医疗及生活费，在去年 委托黄色房屋贩售奶奶名下的一间房，我父亲有询问房仲「奶奶失智还可以卖房吗？」房 仲说这部分只要奶奶的三个儿子都知情并同意就可以了。而房屋在今年2月底以900万售出 且由我父亲代为签约完毕，合约内容载明需於4月底前交屋，3月初时我父亲就带着奶奶去 户政事务所办理印监证明，但我奶奶因为失智症的情况有失语的情形不愿跟陌生人讲话， 最後印监证明就办不出来了，我们紧急去处理监护宣告跟请求法官同意授权贩售房子，最 後这个文件我们於8/1拿到法官的授权，且目前监护人也判给我父亲了，但买方就提出因 我方逾期交屋违约，所以要求解约并求偿履约保证金一倍金额，再加上累积违约日期八十 几天的违约金，全部金额加总大约175万左右。 目前确定对方已经委托律师对奶奶提出「给付违约金」的民事诉讼了，9月左右也要开庭 ，但我奶奶现在的状况根本不可能正常沟通，就算出庭了她也什麽话都无法说明，我们也 不知道该如何处理才好，我们实在是很无奈，所以有些问题想想询问： 1、因我方是因为奶奶失智症，导致印监证明出不来，最後有延期交屋的情况发生，且我 们也尽快去办理所有监护程序了，但法院办理的程序就是需要一些时间，而这段期间我父 亲都有积极跟仲介及代书沟通我们所有的进度，也请仲介联系买方，我们真的并非恶意不 交屋，最後买方想要解约我们也能理解及同意，但违约的赔偿金额真的会到那麽高吗？有 机会违约金酌减到什麽程度呢？ 2、在当初5月多时曾透过房仲调解，对方曾经提过希望违约的每日要补偿2000元，但当时 我爸跟对方意见分歧，所以最终调解不成立，後续对方有透过律师开价至少要拿违约金的 五成(约87.5万)，依照现在的情况是否跟买方谈和解会比较有利呢？和解金要怎麽提会比 较适当？ 3、奶奶是多年前口头委托我父亲贩售房子，我父亲也有我奶奶的所有权状及文件，贩售 房子的钱也是会全部用来给付奶奶的生活费及医疗费用，签约前也有告知房仲这个情况， 房仲是透过我父亲的友人介绍，所以我父亲当初很信任这个房仲，当时都是由我父亲代为 处理及代替奶奶签名，这样我父亲会有伪造文书之刑责吗？由我父亲签订的合约，并未取 得奶奶书面之授权，这样合约还有效吗？ 4、关於刑事部分，若买方是知情我父亲替奶奶签名而衍生伪造文书的行为，这样合约是 否有效？若假设对方提出伪造文书之刑事告诉，但对方在签约当时是知情的状态下，这样 对方及房仲是否也有相关责任？ 5、房仲无事先告知需奶奶的印监证明及需要提出奶奶的书面同意书，当时买方口头询问 房仲是否有奶奶同意之签名，房仲还回答「有」，这样是否有程序上的疏失？整体下来後 续是否能追究责任？ --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 27.51.50.160 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/LAW/M.1692709551.A.99E.html