作者ntnusleep (蟲蟲蟲)
看板LAW
標題Re: 關於房屋買賣合約問題
時間Mon Aug 15 22:07:03 2022
※ 引述《citycat87 (俠客一生)》之銘言：
: 板上大大們好
: 有鑑於台灣房價高不可攀
: 合理懷疑有人故意炒房
: 然而世界上還是有好心人的
: 例如 這篇報導的原屋主
: https://reurl.cc/m3oWD9
: 報導中原屋主不想賣給投資客與房仲，最後還是被噁心房仲得逞
: 我想請問如果在賣房時，另外加條約規定幾年內，不能轉手以及轉手後不能以超出市價的幾
: 成價格出售，否則就得賠償。
: 這樣的合約條款有符合現有法規以及未來是否能如期拿到違約金嗎？
這個想法相當有趣，試分析如下
一、基於契約自由，
1、得訂定幾年內不能轉手(例如訂定買賣契約或移轉所有權等)
2、得訂定幾年內轉手，轉手之利益歸屬於原屋主
3、但是除非大家都附加這些條款賣屋，要不然可能賣價要下折，或是賣不出去。
二、法院得依職權酌減違約金
1、所以契約上寫法要研究，被認定是違約金就可能被酌減，盡量避開，避不開的就沒辦法
2、舉例:十年內乙方不得與他人訂定該房地之買賣契約或移轉所有權，
若違反則乙方應給付甲方若干元 (註:違約金性質)
且轉手之「利益」歸屬甲方(若虧損不歸甲方)， (註:無法直接看出是違約金，可爭執)
轉手之利益計算，以乙方賣出價減去甲方賣出價計算(且大於零時始為利益)。
三、基於契約之請求權，仍需經法院判決確定或核發支付命令始得強制執行
所以程序上要寫訴狀，不會寫要請律師，要時間也要負擔費用。
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1F：推 KKyosuke: 得酌減的意思是可以酌減也可以不酌減 08/16 08:16
2F：→ KKyosuke: 除非是明顯一方強勢的合約(勞資之類)只要不明顯失衡 法 08/16 08:18
3F：→ KKyosuke: 官其實傾向照合約判 尤其是商業合約 08/16 08:18
4F：→ maniaque: 這條文並不公平,必須加上若有虧損,原屋主也要補償買家吧 08/16 09:50
5F：→ maniaque: 別講什麼,要是有租客當小飛俠，請問前屋主要不要負擔? 08/16 09:50
6F：→ maniaque: 賺的就得給前屋主,虧的就是現屋主? 那幹嘛跟你買??? 08/16 09:51
7F：→ maniaque: 前屋主抱著後手給的現金,還可以無風險獲利後屋主的價差 08/16 09:51
8F：→ maniaque: 好歹前屋主的賣價有明顯低於市場行情，契約才有機會成立 08/16 09:52
9F：推 KKyosuke: 是不公平，但也沒人逼著買方簽不是嗎 08/16 12:47
10F：→ ntnusleep: 站在前屋主的立場擬約，就會往這方向寫 08/16 13:16
11F：→ ntnusleep: 後手可不簽或要求修改契約 08/16 13:16
12F：→ ntnusleep: 另外可能賣不出去的風險，我文中已提到 08/16 13:17
13F：→ ntnusleep: 最後本文其實回答了上一篇PO文的疑問 08/16 13:18
14F：→ ntnusleep: 「簽訂商業契約一定要找律師陪同嗎? 」 08/16 13:19
15F：推 maniaque: 販毒者:我有逼你買嗎??? 08/16 16:09
16F：推 citycat87: 謝謝n大替我解惑，與該辦法的可行性。 08/19 11:24