作者potent (波坦兒)
看板LAW
標題Re: [問題] 買賣房屋過程中房屋被查封登記
時間Thu May 6 18:48:31 2021
昨天收到消息，事情已經有進展，來說一下結果和過程中詢問的一些狀況，
好讓以後遇到類似的事情的人可以心裡有個底（因為買方實在沒辦法做什麼）
首先先回應一下推文的部分
1F：推 Blue6: 去金管會檢舉04/21 20:22
2F：→ mechman: 找金管會檢舉啥？ 紓困貸款就不能催收嗎？04/23 05:08
因為照貸款契約，約定第一次還款是2021/05（還有一個多月）
結果兆豐以他和其他銀行有欠款事實為由申請假扣押（1/3擔保金)
所以這是個合法(證明對方無法還款所以可以假扣押)
但有瑕疵(還沒到還錢的時間其實沒有違約)的狀況
3F：→ maniaque: 抗議之前,請先看清楚當初的貸款契約,謝謝~~~04/23 08:19
4F：→ maniaque: 沒照契約走,你抗議才有它的立基在......04/23 08:20
就是因為沒有所以才覺得可以抗議，最後抗議也還算有用就是
5F：→ maniaque: 不是你問我情緒上或情感上或對不起貸款者這這樣... 04/23 08:20
6F：→ maniaque: 你要是這麼善心,可以代墊,畢竟房子是你要的 04/23 08:21
之前有去問律師，律師也有這樣建議，但因為還有其他貸款行，我怕每間都來這樣查，
所以就沒選這條路，若是他債務單純的話可能會這樣處理
當初給屋主的方便就是，讓兆豐也設定這個房子，
但要另外簽約，債款只負責到賣屋款用完為止，所以兆豐那裡就不肯了。
7F：→ maniaque: 要是你自認為有風險,你怎不反問銀行,他們要不要擔風險?? 04/23 08:21
其實我超想問的，但這件事情我是無關人，沒機會問QAQ
就算要索賠我也只能告屋主然後屋主告兆豐
8F：→ maniaque: 你還是可以辦過戶,抵押是押房子,不是押人04/23 08:21
兆豐假扣押房子，連有設定的銀行都沒辦法動那間房子＠＠
回到事件和我當初詢問的問題，後來在網路上有看到財政部和台中法院的釋文
增值稅理論上退回房屋所有人的帳戶，但若是代繳人能證明是代繳的，
得退回代繳人戶頭（以我們的狀況應該就是退回信託戶頭）
所以如果有人和我們一樣繳了增值稅房屋才被查封的話，是可以不用擔心的。
最後這件事情的落幕是，屋主找了立委會同金管會和兆豐的人員聊了一下，
最後兆豐同意和屋主立約，信託帳戶的錢在房屋買賣完成並還款結束後，
剩下的錢要優先償還兆豐這裡的債務，然後兆豐去撤銷假扣押。
撤銷後代書就可以拿貸款證明去辦過戶和設定抵押(如果沒有其他人又來封的話)
然後就OK了!(希望可以順利QAQ)
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以下是找了兩個律師朋友諮詢的一些小心得
基本上遇到房子過戶前被查封，買方這裡沒什麼事情可以做，
如果賣方真的轉不過就只能解約認賠，
頂多去告賣方要求民事賠償（因交易損失的一些事前的費用或像我們有借屋主錢）
最簡單的解決法就是屋主和銀行達成協議（屋主還錢or像這次事件一樣簽個還款約）
再來就是協議失敗，假扣押的銀行進行法拍，那就看買方要不要去拍，
但只能走正常法拍路線（購屋未交屋過戶的話，無法行使優先購屋權）
所以兩個人都是跟我說～
要不是借他錢處理（事情能解決但買方有一定風險）
要不就是等他看能不能成功處理 （事情可能解決不了）
要不然就是放棄，然後針對債務和損害提支付命令給對方，讓自己列為債權人之一
※ 引述《potent (波坦兒)》之銘言：
: 各位法律大大們
: 最近遇到和Ｂ大類似的事件。
: 我們和鄰舍買房子，3/25簽約，並交付訂金至履約保證的信託戶頭。
: 因貸款行是公股，所以核貸速度比較慢，
: 賣方又急著用錢，所以有交付兩次現金給對方（１０萬＋３萬）
: 結果4/12貸款下來後，發現4/8房子已被查封。
: 屋主的房子有設定約1600萬左右的金額(他宣稱餘額約1300左右)
: 另外還有欠台新和花旗的信貸償還中(花旗的信貸3月沒繳但有債務協商)
: 現在查封的是兆豐銀行的紓困貸款，原定今年5月要第一次還款
: 兆豐認為他和花旗的債務有問題所以查封房子，要求他一次還清全額才肯解封。
: 另有一個麻煩是，代書已將增值稅30萬繳清(使用履約保證戶頭內的錢)，
: 若決定取消交易，這筆稅金是否可以退回信託戶頭？還是會退回屋主的戶頭呢？
: 因房子已有初步點交，我們有和法院提出房屋已買賣，但感覺沒什麼用。
: 目前都是代書代為處理，但感覺我們在這個狀況中很被動，是不是該去找律師呢？
: 找律師的話可以針對哪些部分作補救嗎？
: 另外想請問，針對兆豐這種剛放款就要求全額還款的行為，能去金管會抗議嗎？
: 比搶劫還搶阿！
: 最後，屋主提出希望以履約保證戶頭內的錢先還兆豐，讓兆豐解除設定，
: 但在解封過程中若花旗和台新也提出假扣押，豈不是我們又要幫他還錢？！
: 他賣房的錢還貸款就差不多了，怎麼可能再還這些，所以我們就拒絕了！
: 但卡在有１３萬的現金訂金和已付出的增值稅，真的也很難取消交易，頭疼呀QAQ
: ※ 引述《BRYANTK0BE (我是派大星)》之銘言：
: : 各位法律大大們
: : 最近託了知名仲介看了一間房子
: : 108/1/18簽約之後，我們就按照簽約流程依約在108/1/31和108/2/26付了
: : 第二期和第三期款，銀行貸款也順利核准下來了。正當滿懷欣喜準備過戶時，
: : 事情就這樣發生了，代書通知我們1/29房屋有查封登記無法過戶，比較讓我不解的是，
: : 為什麼不早一點告知我們房子被查封?
: : 撒封的部份，屋主還在和債權人協調，我們是在108/3/30前要交屋!
: : 想請問各位大大
: : 1.108/1/29房屋有查封登記無法過戶，我們在108/1/31和108/2/26依合約書繼續匯款
: : 至履約保證帳戶，房仲及屋主並無主動告知查封登記，
: : 是否有違反刑法390條普通詐欺罪。
: : 2.目前查詢民事判決書，目前為強制執行之階段，不可抗告，若債務人無法履行債務導致
: : 該屋執行法拍程序時，我們是否只能依民法259條跟屋主返還簽約金。或民法226條
: : 請求損害賠償。
: : 3.該屋尚未執行法拍程序時，債務人是否可在法庭上提出已將房屋出售，出售所獲利金額
: : 可足額清償債務，向法官申請塗銷查封登記。
: : 4.請問塗銷查封登記從申請到塗銷大概需要多少時間。
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