作者potent (波坦儿)
看板LAW
标题Re: [问题] 买卖房屋过程中房屋被查封登记
时间Thu May 6 18:48:31 2021
昨天收到消息，事情已经有进展，来说一下结果和过程中询问的一些状况，
好让以後遇到类似的事情的人可以心里有个底（因为买方实在没办法做什麽）
首先先回应一下推文的部分
1F：推 Blue6: 去金管会检举04/21 20:22
2F：→ mechman: 找金管会检举啥？ 纾困贷款就不能催收吗？04/23 05:08
因为照贷款契约，约定第一次还款是2021/05（还有一个多月）
结果兆丰以他和其他银行有欠款事实为由申请假扣押（1/3担保金)
所以这是个合法(证明对方无法还款所以可以假扣押)
但有瑕疵(还没到还钱的时间其实没有违约)的状况
3F：→ maniaque: 抗议之前,请先看清楚当初的贷款契约,谢谢~~~04/23 08:19
4F：→ maniaque: 没照契约走,你抗议才有它的立基在......04/23 08:20
就是因为没有所以才觉得可以抗议，最後抗议也还算有用就是
5F：→ maniaque: 不是你问我情绪上或情感上或对不起贷款者这这样... 04/23 08:20
6F：→ maniaque: 你要是这麽善心,可以代垫,毕竟房子是你要的 04/23 08:21
之前有去问律师，律师也有这样建议，但因为还有其他贷款行，我怕每间都来这样查，
所以就没选这条路，若是他债务单纯的话可能会这样处理
当初给屋主的方便就是，让兆丰也设定这个房子，
但要另外签约，债款只负责到卖屋款用完为止，所以兆丰那里就不肯了。
7F：→ maniaque: 要是你自认为有风险,你怎不反问银行,他们要不要担风险?? 04/23 08:21
其实我超想问的，但这件事情我是无关人，没机会问QAQ
就算要索赔我也只能告屋主然後屋主告兆丰
8F：→ maniaque: 你还是可以办过户,抵押是押房子,不是押人04/23 08:21
兆丰假扣押房子，连有设定的银行都没办法动那间房子＠＠
回到事件和我当初询问的问题，後来在网路上有看到财政部和台中法院的释文
增值税理论上退回房屋所有人的帐户，但若是代缴人能证明是代缴的，
得退回代缴人户头（以我们的状况应该就是退回信托户头）
所以如果有人和我们一样缴了增值税房屋才被查封的话，是可以不用担心的。
最後这件事情的落幕是，屋主找了立委会同金管会和兆丰的人员聊了一下，
最後兆丰同意和屋主立约，信托帐户的钱在房屋买卖完成并还款结束後，
剩下的钱要优先偿还兆丰这里的债务，然後兆丰去撤销假扣押。
撤销後代书就可以拿贷款证明去办过户和设定抵押(如果没有其他人又来封的话)
然後就OK了!(希望可以顺利QAQ)
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以下是找了两个律师朋友谘询的一些小心得
基本上遇到房子过户前被查封，买方这里没什麽事情可以做，
如果卖方真的转不过就只能解约认赔，
顶多去告卖方要求民事赔偿（因交易损失的一些事前的费用或像我们有借屋主钱）
最简单的解决法就是屋主和银行达成协议（屋主还钱or像这次事件一样签个还款约）
再来就是协议失败，假扣押的银行进行法拍，那就看买方要不要去拍，
但只能走正常法拍路线（购屋未交屋过户的话，无法行使优先购屋权）
所以两个人都是跟我说～
要不是借他钱处理（事情能解决但买方有一定风险）
要不就是等他看能不能成功处理 （事情可能解决不了）
要不然就是放弃，然後针对债务和损害提支付命令给对方，让自己列为债权人之一
※ 引述《potent (波坦儿)》之铭言：
: 各位法律大大们
: 最近遇到和Ｂ大类似的事件。
: 我们和邻舍买房子，3/25签约，并交付订金至履约保证的信托户头。
: 因贷款行是公股，所以核贷速度比较慢，
: 卖方又急着用钱，所以有交付两次现金给对方（１０万＋３万）
: 结果4/12贷款下来後，发现4/8房子已被查封。
: 屋主的房子有设定约1600万左右的金额(他宣称余额约1300左右)
: 另外还有欠台新和花旗的信贷偿还中(花旗的信贷3月没缴但有债务协商)
: 现在查封的是兆丰银行的纾困贷款，原定今年5月要第一次还款
: 兆丰认为他和花旗的债务有问题所以查封房子，要求他一次还清全额才肯解封。
: 另有一个麻烦是，代书已将增值税30万缴清(使用履约保证户头内的钱)，
: 若决定取消交易，这笔税金是否可以退回信托户头？还是会退回屋主的户头呢？
: 因房子已有初步点交，我们有和法院提出房屋已买卖，但感觉没什麽用。
: 目前都是代书代为处理，但感觉我们在这个状况中很被动，是不是该去找律师呢？
: 找律师的话可以针对哪些部分作补救吗？
: 另外想请问，针对兆丰这种刚放款就要求全额还款的行为，能去金管会抗议吗？
: 比抢劫还抢阿！
: 最後，屋主提出希望以履约保证户头内的钱先还兆丰，让兆丰解除设定，
: 但在解封过程中若花旗和台新也提出假扣押，岂不是我们又要帮他还钱？！
: 他卖房的钱还贷款就差不多了，怎麽可能再还这些，所以我们就拒绝了！
: 但卡在有１３万的现金订金和已付出的增值税，真的也很难取消交易，头疼呀QAQ
: ※ 引述《BRYANTK0BE (我是派大星)》之铭言：
: : 各位法律大大们
: : 最近托了知名仲介看了一间房子
: : 108/1/18签约之後，我们就按照签约流程依约在108/1/31和108/2/26付了
: : 第二期和第三期款，银行贷款也顺利核准下来了。正当满怀欣喜准备过户时，
: : 事情就这样发生了，代书通知我们1/29房屋有查封登记无法过户，比较让我不解的是，
: : 为什麽不早一点告知我们房子被查封?
: : 撒封的部份，屋主还在和债权人协调，我们是在108/3/30前要交屋!
: : 想请问各位大大
: : 1.108/1/29房屋有查封登记无法过户，我们在108/1/31和108/2/26依合约书继续汇款
: : 至履约保证帐户，房仲及屋主并无主动告知查封登记，
: : 是否有违反刑法390条普通诈欺罪。
: : 2.目前查询民事判决书，目前为强制执行之阶段，不可抗告，若债务人无法履行债务导致
: : 该屋执行法拍程序时，我们是否只能依民法259条跟屋主返还签约金。或民法226条
: : 请求损害赔偿。
: : 3.该屋尚未执行法拍程序时，债务人是否可在法庭上提出已将房屋出售，出售所获利金额
: : 可足额清偿债务，向法官申请涂销查封登记。
: : 4.请问涂销查封登记从申请到涂销大概需要多少时间。
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 1.160.18.235 (台湾)
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