作者jay111101 (jayIIIIOI)
看板LAW
標題[問題] 租約問題
時間Sat Apr 10 21:57:38 2021
親戚有一間房是買來給家人做生意用
家人把這間房的部分空間另外出租
出租的部分屋主並不知情
直到家人過世之後親戚才知道原來自己的房子有被租出去
想問的是這樣租約對原屋主有約束力嗎??
另外房客也提不出租約
是否可主張租約無效把房客趕出去??
若房客堅持不搬走可否提告侵占??
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1F：→ maniaque: 純民事....... 04/11 00:37
2F：→ maniaque: 對所有權人有沒有約束嘛..... 04/11 00:37
3F：→ maniaque: 那要問你親戚了......當初怎樣授權人家使用的 04/11 00:38
4F：→ maniaque: 你親戚也沒有白紙黑字寫下來吧.... 04/11 00:38
5F：→ maniaque: 租約無不無效,你不認,對方也是會認為你所有權人知情. 04/11 00:39
6F：→ maniaque: 不過,也沒說不行說沒有授權出租...對吧 04/11 00:40
7F：→ jay111101: 房屋給家人使用一般來說不會打契約，很難認定授權範圍 04/11 01:39
8F：→ jay111101: ，再加上家人已經過世根本無從求證 04/11 01:39
9F：→ maniaque: 那既然無契約,那表示法院原則會採認所有權人有授權分租 04/11 08:57
10F：→ maniaque: 那能走中止租約收回訴訟比較有可能 04/11 08:58
11F：推 taoist9999: 爭點在於家人是否有權限將直接占有移轉給房客？ 04/11 09:52
12F：→ taoist9999: 如果是的話，房客的主張：依租賃契約及占有連鎖理論 04/11 09:52
13F：→ taoist9999: 為有權占有，得對房屋所有權人之所有物返還請求，以 04/11 09:52
14F：→ taoist9999: 此為抗辯。 04/11 09:52
15F：推 taoist9999: 又除一年以上之定期不動產租賃契約，否則租賃契約並 04/11 10:06
16F：→ taoist9999: 非要式契約，不以訂立書面契約為成立或生效要件，一 04/11 10:06
17F：→ taoist9999: 年以上無書面之不動產租賃契約為不定期限之不動產租 04/11 10:06
18F：→ taoist9999: 賃契約（民法第422條意旨參照）。 04/11 10:06
19F：推 taoist9999: 建議跟房客好好談，訂立書面不動產租賃契約。不然走 04/11 10:10
20F：→ taoist9999: 法院要花的時間未必少。 04/11 10:10
21F：→ jay111101: 房客就皮皮的不繳租也不肯搬，已經和屋主撕破臉要簽約 04/11 10:14
22F：→ jay111101: 是不可能了，屋主是打算用訴訟方式解決，只是想知道提 04/11 10:14
23F：→ jay111101: 告侵佔的可能性 04/11 10:14
24F：推 taoist9999: 我一個親戚房屋被承租人的爸爸占有居住，欠租20個月 04/11 10:22
25F：→ taoist9999: ，開10萬搬家費為條件讓他走人，結果對方要求20萬搬 04/11 10:22
26F：→ taoist9999: 家費…… 04/11 10:22
27F：→ taoist9999: 先解除或終止租賃契約吧！ 04/11 10:23
28F：→ taoist9999: 系爭租賃契約之權利及義務，原則上是由你家人之繼承 04/11 10:26
29F：→ taoist9999: 人，依民法第1148條第1項概括繼承。 04/11 10:26
30F：→ maniaque: 都不繳租了,那只能透過訴訟+求償占用費用 04/11 10:41
31F：→ jay111101: 想請問一下如果拋棄繼承的話還有1148的適用嗎？ 04/11 12:05
32F：→ taoist9999: 拋棄繼承者，視為自始非繼承人。（民法第1176條民國 04/11 12:56
33F：→ taoist9999: 74年修正理由參照），因此不適用民法第1148條規定。 04/11 12:56
34F：→ jay111101: 咦！那不就表示租約無效？這樣侵佔罪有可能成立嗎？ 04/11 13:18
35F：推 taoist9999: 理論上，依民法第1185條，無繼承人之剩餘遺產應歸屬 04/11 14:37
36F：→ taoist9999: 於國庫，但什麼書面資料都沒有的租賃權，也不知道要 04/11 14:37
37F：→ taoist9999: 叫國庫 如何繼受？（依相關政府機關之公務員的習性， 04/11 14:37
38F：→ taoist9999: 一定多一事不如少一事）。 04/11 14:37
39F：→ taoist9999: 以房屋所有權人的角度，就是依民法第767條第1項前段 04/11 14:40
40F：→ taoist9999: 所有物返還請求權之規定，請求該占有人返還房屋。 04/11 14:40
41F：→ taoist9999: 至於房客能否舉證其為有權占有，才是關鍵所在。 04/11 14:41
42F：→ SiaoBen1996: 民事返還房屋並求償不當得利（未繳租仍使用的租金） 04/12 09:36